韩世同: 佛山被住建部点名预警广州会不会被点呢？

楼市日日谈

2019年5月22日（第22期）

新闻摘要

住房和城乡建设部继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日又对佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。国家统计局数据显示，2019年4月份，大连新房房价环比上涨0.7%，同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%；南宁新房房价上涨0.9%，同比上涨11.5%。二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。虽然苏州和佛山不在70城房价统计名单中，但无论是近期苏州土地市场的持续火热，还是佛山新房成交价的连续多个月上涨，均印证了这两个城市房地产市场的高温不退态势。有专家认为：住建部此次对4个城市的预警提示，体现了监管层对于高房价继续管控的导向，亦是‘房住不炒’政策思路的体现，这将有助于后续各地稳房价政策的出台。

楼市观察家韩世同

这两天很多的媒体都在讨论住建部5月18号对四个城市苏州、大连、南宁、佛山进行预警提示。住建部4月19日也曾对六个城市进行点名预警提示，但是当时并没有公开点名，而这次公开点名显然是升级了更加严厉了。其实，我们看到苏州曾经在2016年就被誉为中国楼市的四小龙之一，与南京、合肥、厦门这四个城市一道楼市表现非常突出，地王频出、房价地价轮番上涨，曾经火爆一时。但是现在其他的几个小龙楼市表现已经没那么突出，只有苏州依然还是风采依旧，如果说上次是“楼市四小龙”的话，这次也可以被称之为“楼市四小虎”，但是是被住建部点名预警的“四小虎”。

为什么这次被点名预警的也有佛山呢？这个跟广州彼此相依、紧密相连的城市，这个经常都被与广州一道称之为广佛都市圈的城市。佛山被住建部点名预警，这预示着什么问题？对广州会带来什么样的影响？广州会不会也被点名预警？我觉得这个是大家都非常关心的问题。

图片来源于网络

有人比喻住建部此举是“杀鸡儆猴”，佛山显然已经是被“杀”的“鸡”了，广州是否是被“儆”的“猴”呢？

我看到有报道说苏州和佛山都不是首次被住建部点名，尤其是佛山去年5月就被住建部就12个城市房地产调控问题约谈过，后来在联合启动的30城市整治时佛山和苏州都位列其中。佛山为什么会屡屡被点名和预警呢？我们来看一下原因何在？其实，佛山楼市的市场火爆要得益于广州楼市的严厉调控。由于两个城市紧密相连，广州严厉调控楼市，很多的投资和自住的购房客都涌到佛山去买房。

与广州咫尺相隔的佛山其实本身人口并不是太多，我查了一下2018年底常住人口为765万人，大约只有广州一半；禅城区本身只有118万人口，再加上南海、顺德、高明、山水，佛山的地域是非常广阔，但人口却不算多。即便是大佛山也只是一个地级市，应该算是三线城市。由于佛山比邻广州，民间也将其称之为1.5线城市，广州被称为一线城市，而佛山挨着广州就变成了1.5线城市。从三线城市变成1.5线城市，而且现在广佛之间的地铁也已联通，广佛之间不仅交通便利，在多个方面如子女读书、医疗卫生、通讯等等方面都是可以互通的。

住在佛山到广州上班已经是成为一个现实当中的购房解决方案了。佛山曾经在2014年之前实施过严厉的调控政策，吃了过大亏，导致曾经一度楼市成交非常低迷。后来再进行新一轮的调控时，他们虽然也采取了一些措施，但是对于外来的广州的投资购房或者居住购房需求还是留了一定的空间和余地的。这就使得佛山这个城市的楼市不会因为调控过严而导致再度陷入价跌量缩的困境。

显然，广州严格的楼市调控、严格的限购限贷，导致有很多的投资或者居住的购房需求涌到了佛山，导致了开发商对佛山拿地也非常看好。因此，佛山楼市的成交和房价一直都是在轮番上涨的态势之中。虽然佛山的房价绝对的价格与广州相比还是有蛮大差距，平均房价大概只有广州均价一半左右，佛山的房价大致与广州番禺区的房价相当。但由于佛山与广州的地理距离在广州人心目当中并不是特别遥远，有些区域又不用限购限贷，所以成为许多广州人购房的选择。

图片来源于世联行点评

图片来源于佛山市场周报

这两组图来源于世联行和汇城鸿图的佛山市场周报。从以上两图来看，佛山的房价和成交在近期还是呈现一个价量齐升的态势，虽然最近一周成交也有一定的回落，但并没有影响到这个城市被住建部点名预警。那么，广州会不会也被点名预警呢？

广州楼市四月的成交我们之前分析过，如果要是价量齐升的话，是非常容易被住建部点名预警的。但广州楼市四月份成交统计，按照4月1日到4月30号来统计，其实成交量是环比下跌了17%的；从3月25日统计到4月25日，广州4月的成交量则是环比上涨20%，而且还呈现出价量齐升的态势。要是土地市场再热，恐怕就很容易会被住建部点名预警。

图片来源于朗润 嘉御豪庭

而且，广州在最近一年当中其实有多项调控放松的政策出台，比如说限价的优化，比如说商办物业新政的调整，还有人才入户政策的放松和银行利率的不断下行，都是对楼市成交带来一定促进和刺激。所以，广州可能也要采取一些政策措施，至少要做一做样子表一表态。当然，如果不持续出现楼市价量齐涨和土地市场过热的话，我觉得还是问题不大。如果要是土地和楼市接下来还是价量齐涨的话，恐怕也是容易引来住建部点名预警的。

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