韩世同: 一二线城市井喷卖地为哪般？ ——今年1-4月房企购地量款同比骤跌三成是主因

楼市日日谈

2019年5月29日（第29期）

新闻摘要

前几天，中原地产张大伟发表文章《注意了！这几天，一线城市爆发井喷卖地》，最近很多人可能观察到了一个信号：一线城市挂牌土地明显上涨，预计6月份将开始井喷成交。最近挂地的城市非常多：二线也继续延续从4月开始的井喷状态。

楼市观察家韩世同

据张大伟介绍，近期一线城市井喷式卖地如下：

北京5月24日挂牌位于石景山、顺义及平谷的3宗地块，总起始价105.68亿元。3宗地挂牌竞价截止时间为6月27日。

深圳多年卖地都非常谨慎的，年内首次挂牌将在6月24日出让5宗居住用地，起始总价154亿。

上海6月份预计出让9幅地块，静安宅地32.8亿起拍，合计也超百亿。

广州5月18日挂出四宗地块，1宗居住用地，两宗商业用地以及一宗地下停车场用地，总出让宗地面积7.21万平方米，总起始价约26.45亿元。限时竞价时间为6月20日。5月以来广州已经挂地超过11宗。

数据图片来源于大伟看楼市

张大伟指出：5月以来40个一二线城市的住宅土地供应挂牌数据，合计增加挂牌516宗地块，这些地块的合计起价高达2844亿，对比2018年5月同期上涨了123%。环比也上涨了20%。

张大伟还统计了截至5月26日止全国热点城市土地出让情况：

数据图片来源于大伟看楼市

张大伟指出：截止日前，全国卖地最热点的50大城市合计卖地1.435万亿，同比上涨了9.6%。其中卖地最多的城市分别是杭州、武汉、苏州、天津、北京、上海、福州、重庆、郑州、合肥、广州、温州，等城市，卖地超过100亿的合计49个城市。卖地超过200亿的合计25个城市，卖地超过500亿的合计7个城市。

张大伟分析认为：整体看，1-2月份各地土地市场的低迷的，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在4月份开始土地市场再次出现了复苏苗头，虽然未出现地王频繁现象，但市场已经出现了和之前不一样的表现。在4月来，部分城市的土地市场出现了局部异常升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始，特别是苏州、武汉、杭州等为代表。房企拿地额开始增加。部分企业和部分城市开始明显出现拿地热现象。

张大伟认为：整体看，出现拿地升温的主要原因有几点：

一是资金面的相对宽松，传递到了楼市，也传递到了土地市场。

二是地方政策调整了部分土地政策，相比2018年过于严格的土地限制，最近几个月，各地的土地市场约束条件相对减少，包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整，这种情况下，叠加部分城市的限价政策微调，使得开发商拿地积极性提高。

三是房企需要补充土地储备，最近因为整体资金面的缓解，部分企业拿地积极性明显提高，包括部分企业的战略布局增量加大，还有新上市房企增加土地储备。

四是对未来房地产市场走势出现分化，房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市，优质土地的争抢依然激烈。

五是从卖地城市的积极性看，大部分城市依然在增加土地出。

我对张大伟先生上述研判和分析都十分认同，从国家统计局《2019年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》也可以得到同样的看法： 

首先是全国房地产开发投资增速持续提升。

数据图片来源于网络

二是全国商品房销售量款双双大幅回落后开始回升。

数据图片来源于网络

三是全国房企到位资金大幅飙升，这一点张大伟也例举了。

数据图片来源于网络

四是房地产景气指数大幅回落后止跌回稳并小幅回升。

数据图片来源于网络

但我认为导致一二线城市井喷卖地的主要原因是今年1-4月房企购地面积和价款同比均骤跌三成，以至于国家统计局都不对这一指标列出图表了，可能太不好看了。这是三组近三个月统计局发布的房企购地的文字数据：

1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积2543万平方米，同比下降33.1%，降幅比1-2月份收窄1个百分点；土地成交价款1194亿元，下降27.0%，降幅扩大13.9个百分点。

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积3582万平方米，同比下降33.8%，降幅比1-月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1590亿元，下降33.5%，降幅扩大6.5个百分点。

数据图片来源于网络

全国房地产开发企业土地购置面积小幅回落年度增14.2%

2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿乙元,增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。

2019年1-2月份,房地产开发企业土地购置面积1545万平方米,同比下降34.1%

而去年年度的房企购地面积增长14.2%，价款增长18%。

图片来源于朗润 嘉御豪庭

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