韩世同: 为什么杨红旭说长三角的楼市最热，凭什么？ ——长三角、京津冀一体化与粤港澳大湾区谁更具发展优势

楼市日日谈

2019年5月27日（第27期）

话题概要

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本周话题想谈谈杨红旭在他上周《每周聊房事》节目谈到的《为什么说长三角的楼市最热，凭什么？》。我可以说是杨红旭的忠实拥趸和粉丝，我最喜欢阅读他的文章和收听他的节目。我跟他都是央广经济之声的特邀评论员，我自认跟他是同事，也可以说我们是最好的合作伙伴和团队成员；还有中原的张大伟和浙报传媒房地产研究院院长丁建刚，我们四个人可以说是国内在房地产市场专业评述方面最专业的一个组合和团队。杨红旭、张大伟长于数据和量化分析，因为他们有中介机构的资源；而丁建刚和我则长于宏观和大势的研判和分析，因为有媒体需要的视野、眼光和经验。我经常都会转推他们三位的文章，但《杨红旭楼市研究》的公众号，从去年11月就没再发布文章了，半年多时间只发过一两篇旧文。阔别半年之久，最近我在央广财经评论节目当中又听到杨红旭的声音了。这次他的《杨红旭楼市研究》公众号和老杨《每周聊房事》再度重启，令我十分高兴和开心，我一连听了他的《每周聊房事》两期节目，非常感慨，也获益良多。尤其是上周他谈到的这一个话题，我觉得广东或者广州的人们，粤港澳地区的人们，可能会比较感兴趣，现在与大家分享一下。

楼市观察家韩世同

杨红旭《每周聊房事》19期的话题是《长三角的楼市最热，凭什么？》透析一个热点：长三角楼市全国最热，凭什么？

1、今年小阳春行情长三角几大城市，表现最明显。

2､  过去三年长三角楼市整体强于京津冀与珠三角。

3､  长三角楼市表现抢眼的四大原因。

4、2016年初老杨为何强烈看好浙江与苏南的轮涨潜力？

5、长三角一体化发展规划纲要即将出台，会推涨房价？

6､  03-05年长三楼市热，而京津冀与珠三角不热，历史重演？

7､  中长期来看，长三角楼市值得看好吗？

我觉得他讲得非常好，但也没必要全面介绍他的观点和看法，仅凭印象大致说一下他的理据，不一定全面和完整。他认为，农民工增长在长三角地区是正增长，而京津冀城市群和珠三角城市群则是负增长；中国的中部地区和西部地区也是正增长，增长的幅度和比例还比较高。农民工的人口的变化，肯定会对楼市会带来一定的影响，因为他们会有买房和租房的需求。同时，他讲到长三角有很多的城市，包括杭州、合肥等这些城市，他们的人口增长幅度非常的大，有的高达9%-10%。广州虽然也有增长，但2018年整体1500万左右的人口只增长了40万，增长率大约2.5%左右，这个幅度和比例应该算是非常小的。

另外就是政策方面，虽然我们看到长三角目前还没有出台一体化的发展规划和战略，中央政治局最近已经审议了长三角一体化的规划纲要，虽然还没有通过，但修改完善后很快就会出台。一体化对整个长三角城市群的发展是会有很大促进和推动的。杨红旭表示不要过高地指望这个规划推动楼市，他说即便通过也不会对楼市影响太大。为什么？他举例今年二月份粤港澳大湾区的规划作为国家战略正式出台，其实对粤港澳地区整体的楼市带来的推动和影响并不是太大。

关于长三角的楼市现在最热的原因杨红旭还谈到一点，他认为长三角的楼市在2003到2005年的那个阶段是非常火爆的，之后在2012到2015年这个阶段，做了深度的调整，因为那个时候非常的低迷，我们可以看到温州的楼市和温州炒房团的表现就是一个非常典型的例子。所以，这一轮长三角楼市的上涨自然也就会比较猛，因为上轮调整越到位本轮上涨就越高，就好像把葫芦按得越到水底，它反弹得就越高。同时，杨红旭也表示担心，长三角本轮涨得越高意味着未来调整的幅度也可能会越大。他中长期还是非常看好长三角的经济和楼市，但是短期内他认为可能会出现比较大幅度的调整。

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我过去也一直在观察京津冀、长三角跟珠三角的经济格局，我发现其实三者之间体量上的差距是十分巨大的，可以说是一个天一个地。为什么呢？我们看一下京津冀城市群，是包含了北京、天津两个直辖市和河北一个省的；而长三角呢，是一个上海加上江苏浙江两个省，是1+15的格局，是一个直辖市加两个大省。那么，我们珠三角呢，最多只有广东的半个省，就是9+2的格局，港澳加上珠三角9个城市，也就是我们现在列到粤港澳大湾区中的九个城市。这9个城市，又分成珠中江、广佛肇和深莞惠三个组合，这个格局显然是无法与京津冀和长三角相提并论的。

目前，我感觉到粤港澳湾大湾区的规划出台，好像广东的人们有一些过于盲目乐观和自大，有点像井底之蛙坐井观天一样。许多人认为我们粤港澳湾区纳入了国家战略，认为我们一下子就从原来对标长三角跨越到对标世界三大湾区，好像我们粤港澳大湾区已经发展得非常不起了，但事实上即便我们对标京津冀地区、对标长三角的城市群，我们的差距、我们的格局、我们整体的发展模式，尤其是我们的思想解放，我们的改革开放程度，恐怕已经十分落伍了。

这就是为什么习主席要求广东要在四个方面走到全国的前列，如果我们已经走到前列了他还需要这样要求我们吗？我们现在显然在习主席提出的这四个方面还没有步入前列，我们能不能通过粤港澳大湾区的发展和建设来达成呢？我一直认为粤港澳大湾区如果没有实质性的一些政策的推动或者体制性的变革，光靠概念性的规划来推动，是不会带来太大变化的。

粤港澳地区的改革开放已经有三四十年了，在经贸和制造业加工业等方面的合作已经到了无以复加的程度了，几乎没有多大的发展成长空间了，甚至目前还要把传统的加工制造业向外转移；现在剩下的就是科技创新方面和新兴产业方面我们还是有比较大的发展和成长空间的。由于整体的粤港澳地区的地价房价还有人力成本上升还是比较高，这对于传统的加工业和制造业是起驱赶性作用的，也是不利于传统加工业和制造业的发展的。现在如果要粤港澳大湾区全部都靠新兴产业和科技创新来支撑整体经济，那这个体量显然还是不够的。那么多人全部都涌到新兴产业和科技创新领域去就业，显然也是不现实的。那么，我们整个粤港澳大湾区靠什么来更好地生存和发展呢，这个需要我们好好地思考和研究。

我觉得最好的解决办法就是把我们粤港澳大湾区整体变成一个自由贸易区的格局，也就是说我们如果把关境整体向后移，把整个粤港澳湾区都变成无关界的形态，从而形成境内关外那么一种格局。有点像欧盟和海南岛，整个欧洲和海南岛都是一个自贸区。要是整个粤港澳大湾区都变成自贸区，我觉得这样对于整体粤港澳大湾区、对于整个广东、对于整个华南的发展，才会起到根本性的变革和变化。否则，是不会有多大实质性的发展和变化的。

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今天我们先聊这里，主要是由于听了杨红旭上一周的话题谈长三角的楼市，我觉得谈得挺好的，因此也来借题发挥一下。我只介绍了其中印象比较深的几方面，大家有兴趣得话，可以去购买杨红旭《每周聊房事》来听听，他的节目原来是每周大概十几二十块钱一次。但现在改变了，购买一年的费用是360元，我还是毫不犹豫地购买了他这个《每周聊房事》语音类的节目。我觉得节目内容非常丰富，而且红旭看问题的视野、观察问题的角度和洞察力，非常的广阔和敏锐，我也能从中学到很多东西。我以后也会不断地在他的节目中间淘取一些好的题材和话题，将他的一些好的观点、好的看法、好的研究成果介绍给广州的同行和朋友。如果大家有兴趣，最好自己也能够去购买收听他的《每周聊房事》，我觉得你也会和我一样得到非常多的收获，得到非常大的帮助和提高。

图片来源于朗润 嘉御豪庭

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