韩世同: 高溢价拿地背后的逻辑——“手中有粮，心中不慌”or“拿地找死，不拿地等死”

楼市日日谈

2019年6月19日（第50期）

话题概要

房地产导刊今天发表文章题为《专家解读：房企高溢价拿地背后的逻辑》，6月14日，广州出让白云、增城共三宗宅地。其中白云人和镇方石村江人三路以南48-51、52-56地块十分抢手，据了解，两宗地吸引了路劲、华发、保利、奥园、招商、龙湖、金茂、合景、时代、万科、碧桂园等十余家房企参与，报价均超30轮，最后更是进入了竞自持环节！而另一地块，增城罗岗村地块，亦有超8家房企参与，包括合景泰富 、合生创展、金地 、雅居乐 、万科 、建发、越秀等，热闹程度，可见一斑！ 激烈争抢后，战果如下：时代中国以最高限价280807万元+自持5%竞得白云人和镇江人三路48-51地块，成交楼面价15950元/平，溢价率45%；龙湖集团则以282501万元+自持5%竞得白云人和镇江人三路52-56地块，折合楼面价17400元/平，溢价率45%；合景泰富也以总价124600万元竞得增城荔城街罗岗村地块，折合楼面价14572元/平，溢价率21.44%。 

图片来源于网络

专家解读

01

   今年拿地有微利，亏损机会不大

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文：最近几块地的成交价，处于市场预期的区间，结果相对理性。广州土地价格仍处于上升通道中，尤其是居住类用地，是稀缺资源。广州居住用地，历史上有"地王不败"的传统。这次也不例外。2019年拿地的开发商，大多项目会微利，亏损机会不大。另外，开发商拿地，还有战略上的考虑。有了项目，才能在广州有根，未来才有更大的发展机会。

02

  规划和使用面积得当，拿地的价格并不算贵

中原地产项目部总经理黄韬：现在房企拿地的价格看似比较昂贵，但是在规划和使用面积上仍然有可以发挥的空间，如果赠送的土面积比较多，那土地的单价算起来也并不算特别贵。但是每个户型是否都能够做得到，这个问题还要看具体的情况，其实规划也还在根据市场情况作调整。有的发展商可能也会选择“拼一把”。

03

  拿地是“找死”，不拿地就“等死”

广州知名房地产专家，寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同：在房地产市场已经充分回暖，大家拿地热情高涨的氛围下去拿地，显然是不划算的。其实在去年四季度，楼市、土地市场都很低迷的情况下，趁低吸纳阶段性的低地价土地的话，相对风险会小一些。当然，如果你手上“无粮”，心里也还是没底。拿地是“找死”，不拿地就“等死”。

04

  押注大城市居住刚性需求强兑现

世联行首席技术官黎振伟：

第一，过去多年的经验，往往是在土地市场畏首畏尾的企业，错失了市场的机遇。对于房企的长远发展而言，错过的机会成本过于沉重。这样的经验导致开发商在有能力的时候，首先就是要增加土地储备。这是一种生存的本能。

第二，开发商还是很看好一二线城市的前景。虽然近期的房地产市场并没有很好，但经过多年的经营，开发商很清楚房地产市场的周期性。同时，开发商也看到一个问题：最近不少城市的落户政策都放松了。城市之间的“抢人大战”背后，隐藏的是人才落户后对居住刚性需求的强兑现。这个现象在大城市尤其突出。现在出手拿地，也是提前布局“人才”流向大城市这个趋势。

第三，开发商对于中国经济未来发展还是有信心。中国目前的经济发展离不开房地产。对于政策的预判，普遍倾向认为政府希望房地产市场趋向平稳——既不大跌，也不暴涨。平稳即是未来盈利的基础。

摘自：专家解读：房企高溢价拿地背后的逻辑

楼市观察家韩世同

昨天房地产导刊的记者采访我，问了三个问题：

1、关于最近广州新一轮的抢地热，您怎么看？

2、在土地价格这么高的情况下，为什么开发商还要坚持拿地？

3、有业界人士说：三年内新拿地的项目基本无解，只能把前些年赚的亏进去以求套现，您怎么看？

我作出了以下的回答：

01

   关于最近广州新一轮的抢地热，您怎么看？

广州最近的这个场地热，可能还是缘于三个方面的原因：

第一，是今年的三月份，整个市场还是回暖，楼市的回暖也是跟资金宽松有一定的关系。使得开发商对市场的后市，可能会比较看好，但是他们没有想到4月底和五月这市场又开始走软了。

第二，是目前开发商资金比较充裕，尤其是一季度到四月份之前。当然，这个信贷宽松，并不是开发商在贷款比较宽松，而是他们可以发债。但五月份债市也开始收紧环比降了7-8成，四月份应该是这个发债的高峰期。只要开发商资金宽裕，那么他们拿地的热情和欲望也会高涨。

第三，是政府积极推地。因为从整个国家全国来看，房企的拿地累计一到五月份同比都是下跌三成以上，也就是说，1-5这几个月份，整体的土地市场并不是特别好，当然一二线城市好三四线不好，也会表现为整体不好，5-6月一二线土地市场回暖目前可能还没有在数据上能够反映出来。

图片来源于网络

02

   在土地价格这么高的情况下，为什么开发商还要坚持拿地？

土地价格这么高的情况下，为何开发商还要坚持拿地？我觉得这个问题，恐怕就是各有各看。有一些开发商，他的土地可能储备比较短缺，或者他们可能对未来的后市还是看好，所以就还是比较踊跃地去拿地，尤其是之前没有尝过地王苦头的房企，他们可能在土地市场上还是比较大胆的；但已经尝过苦头的，我们之前看到佳兆业的泰禾，这些早些年高价位拿地的房企，其实后果都不是特别好。

现在高位拿地的这些房企，可能还是没有尝过高地价的苦头。或者说，现在出手拿地的，还是苦头尝的比较少的房企。在去年11月万科逆势拿地，那时显然要比现在这个时点拿地要好。因为，在市场非常低迷的情况下，楼市和地市都非常低迷，这时出手拿地会相对的好一些。现在，大家又开始哄抢的话，这个时候拿地其实是不太划算的。可能没有抄到最高位，但是抄到次高位的可能性是非常大的。尤其是在整体的市场五月份的楼市开始回落，开始走软，这对于新拿地的这些企业而言，可能未来还是有风险的。

图片来源于网络

03

有业界人士说：三年内新拿地的项目基本无解，只能把前些年赚的亏进去以求套现，您怎么看？

至于有业界人士说：三年内新拿地的项目基本无解，只能把前些年赚的亏进去以求套现，我觉得这个可能性是存在的。但是，是否会这么绝对？这个也还要根据不同的地段，不同的价位去判断。如果拿地的楼面地价加上造价与周边的房价能够一致的话，我觉得这还是属于合理的；如果要是地价跟房价一样高，也就是面粉和面包一样贵，其实都是很难解套或者开发的，那就是不合理的，因为现在很难去期望房价再大幅的上升。当然产品的不同，恐怕也是可以的，像一些早期拿的高端地王的话，只能靠开发高端的产品来解套，就是不做面包做蛋糕，但高端产品销售起来难度就非常之大。

所以我是不太主张在市场已经回暖，大家拿地热情高涨的这种氛围下去拿地，显然是不划算的。其实在去年四季度楼市、地市都很低迷的情况下，来趁底吸纳阶段性的低价的话，我觉得可能会相对的风险会小一些。当然，如果手上无“粮”心里还是没底。对于土地储备不足的企业，拿也是死不拿也是死，之前业界有个说法：在地价高时，“拿地是找死，不拿地是等死”，怎么都是不妥。

这一些企业可能也是迫于无奈，才不得不在目前的这个市场上去拿地。如果是误判形势，认为未来地价、房价还会轮番上扬，这可能吗？要是基于这样的一个前提去拿地的话，我觉得可能他们是对市场的预期太过乐观了，当然目前粤港澳大湾区的确被开发商看好，但整个大湾区的楼市和地市是否会走出逆势而上的行情，目前看这种可能性并不太大。

我还想补充一下，就是政府今年推地的力度有所不同，前几年一线城市推地很少，定价也高。现在加大了这个推地的力度，拿推出的土地数量也比较多、质量也比较好、宅地也比较多，而且起拍价格也比较适当、调整得比较合理、配建或者是自持的这些要求可能也没那么严格了，就是相对条件会比较好一点，这是补充的一点原因。

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

往期回顾

楼市日日谈“韩世同”专栏介绍

为更好地把握房地产资讯，以更专业的视觉观察行业。自2019年5月1日起心湾睿智特别邀请著名房地产专家韩世同推出“楼市日日谈”。栏目每天解读1个行业热点，与经纪人共同探讨行业现象，敬请关注。

1、本栏目每天通过公众号发布。

2、欢迎各界朋友参与栏目话题，向韩博士提问，您可将问题编辑短信发送至：13710016012或在心湾睿智微信号留言。

3、栏目为原创内容，欢迎转载和载发，转载请注明出处。

4、媒体合作：13710016012，Annie。

END

塑造房地产中介行业

职业化和专业化

长按扫码关注我们