韩世同: 珠海放松限购“只做不说”个税调整空欢喜 ——到底是““高声喊打，悄悄放松”还是“落实湾区政策”？

楼市日日谈

2019年5月30日（第30期）

新闻摘要

据地产专家邓浩志前两天透露，网传珠海执行最新的楼市调控政策。其中比较重要的内容包括：

1、珠海局部区域（珠海大桥以西、高新区）外地人购一手住房完全取消限购，二手物业维持不变；

2、港澳人士可以在珠海购买两套一手物业（香洲区只能有一套），取消社保要求，二手物业维持不变，都需要5年社保……。

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目前该政策在没有官宣的情况下，已于5月16日正式全面执行。另据网媒报道，继珠海这一局部取消限购出台后，近日珠海市税务局又发布税收调整新政：二手房个人所得税按20%差额征收的方式将从2019年7月1日起按全额2%征收！为何珠海接二连三放松楼市政策？这对广州楼市政策会否带来影响？（后一政策被税务部门回应误解）

楼市观察家韩世同

地产专家邓浩志分析，珠海局部放松限购政策将会带来三个方面影响和变化：

一是调控转入更细化的“分区施策”。珠海调控政策划分了：2个种时间限制，3种证明方式，4大区域，5个时间要求，6类人群，10种对应政策。调控内容和方式已经到了极为复杂的地步。

二是横琴将成了港澳人士的栖息地。横琴是珠海调控最严厉的区域，针对港澳人士全面放开，这是一个重要政策，也是落实大湾区发展的需要。同样，深圳、广州、佛山、东莞等珠三角城市也已经有或准备有类似的动作。

三是调控一松再松市场肯定加速复苏。此次珠海局部区域已经全面放开限购，这是继去年底珠海金湾、斗门两区限购政策放松后的再次放松。此次范围扩大了，而且一手房全面放开限购，可以确定，以上区域一定会吸引更多的外地投资客。

邓浩志认为，珠海此次的调控手法，依旧延续了他之前的预测，各地无一例外地实施“高声喊打，悄悄放松”的办法。从大势看，再不懂经济的，也绝不敢在现在真的拿下房地产业。当然，也不应该这样做，能实现房住不炒，房地产就是个好产业。而矫枉过正，就是作秀了。

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5月2日珠海市税务局发布《国家税务总局珠海市横琴新区税务局关于个人所得税行业所得率和核定征收率有关问题的公告》。公示显示：根据《中华人民共和国个人所得税法》《中华人民共和国税收征收管理法》《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局个体工商户定期定额征收管理实施办法>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2018年第22号)规定，现将我市个人所得税核定征收的行业所得率及核定征收率的有关问题公告如下：

一、符合核定征收的个体工商户、个人独资（合伙）企业取得的经营所得适用《珠海市个人所得税行业所得率表》。

二、符合核定征收个人所得税的自然人适用《珠海市个人所得税核定征收率表》。

三、本公告自2019年7月1日起施行。《珠海市地方税务局关于个人所得税核定征收的行业所得率及核定征收率有关问题的公告》（珠海市地方税务局公告2014年第2号）同时废止。

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这预示着，珠海十多年来，二手房个人所得税一直仅按20%差额征收的方式将退出历史舞台，2019年7月1日起可按全额2%征收！这将为二手房置业者省下一大笔钱！

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我的看法：珠海接二连三地出台放松限购的政策，与刚被点名的苏州不断出台收紧楼市限购政策的做法，形成强烈的反差。一个不断放松，一个不断收紧，可能是地域差别和市场表现不同带来的结果。

我认为，珠海不可能在住建部不断对过热城市点名预警的情况下，背道而驰，除非是中央希望珠海在粤港澳湾区率先放宽对港澳人士购房的限制。因为，相对与广州和深圳而言，珠海的楼市房价和热度并不是太高。适当地放宽限购对于落实鼓励港澳人士到珠海居住和就业政策有积极地促进和推动作用。如果珠海落实湾区政策带来的负面影响不大，相信粤港澳大湾区其他城市也会逐渐落实和放开对港澳购房的限制。

税收政策的调整是否同样的目的，这个还不太清楚，因为各地对个人二手交易所得税并不一样，广州在二手个人所得税征收方面与珠海就有所不同。广州5年唯一是可以免个税的，要征税也好像是按1%计征。所以说，珠海这一税收放松政策对广州应该不会有什么影响，因为广州的二手房现行个税政策相对珠海是比较宽松的。

有一点是可以明确的，就是各地因城施策开始出现分化了，有的在收紧、有的还在放松，要根据各地的实际情况和要求，采取不同的调整策略。正所谓：“有人漏夜赶科场，有人辞官归故里”。我不全同意邓浩志预测的各地无一例外地实施“高声喊打，悄悄放松”的办法，至少苏州就是在接二连三地采取收紧楼市调控政策。

深圳在前两天召开的2019未来论坛深圳技术峰会上宣布，“在境外人才引进政策方面，来粤港澳大湾区工作的短缺人才也将享受15%的个人所得税减免优惠。100万年薪的个税，将会从45万减至15万”。一个要控房价，一个要向人才降低个税，调控方向也是截然不同。比较奇怪的是佛山，5月18日被住建部点名预警后至今没有任何表示，倒也挺沉得住气。也可能这两天佛山就会出台一些象征性收紧的政策，表表态做做样子也是需要的。

补充：珠海大粤房产最新报道《珠海二手房交易个税20%降至2%？税务局：差额仍征收20%》珠海二手房交易个税20%降至2%？5月27日下午，这一消息在珠海人的朋友圈刷屏。而信息的来源，则是珠海市税务局和横琴新区税务局联合发布的《关于个人所得行业所得率和核定征收率有的公告》。其中显示，珠海市销售不动产个人所得税核定征收率调整为2%，从2019年7月1日起施行。不过，记者咨询税务部门了解到，珠海二手房交易个税核定征收税率调整，但差额征收税率并未有变化，因此并非是网友所理解的“交易个税20%降至2%”。 公告出台后，有微信公众号解读称，这代表着珠海二手房个税可按总额2%缴纳。记者今日致电珠海市税务部门证实，该说法不属实，此次调整，仅为核定征收率调整，并不是征收方式的调整。是误解？是补锅？不得而知。但在如此敏感时期调整如此敏感的税率，珠海税务部门也真够可以的啊！

图片来源于朗润 嘉御豪庭

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