韩世同：外资大举收购国内商业物业背后的逻辑

楼市日日谈

2019年6月2日（第33期）

新闻摘要

据21世纪经济报道，外资正疯狂买入中国商业地产！交易金额占比从2018年的45%进一步提高到2019年1季度50%，超越中资，成为中国商业地产新霸主！

楼市观察家韩世同

这两天不少媒体报道世邦魏理仕关于一季度商业物业的研究报告，国内大宗物业收购中，外资占比由原来的45%已经达到50%，也就是一半以上。还不断传出黑石、凯德等收购中国的写字楼和商业综合体的信息。对此，我的看法是外资肯定是逐利的，大家可能只看到他们的收购行为，看不到经过前几年大规模的发展后我们现在的商业地产面临着很大的困境，这给外资带来了低价收购的机会。

第一太平戴维斯对今年一季度广州写字楼市场的研究报告指出，广州整体的甲级写字楼存量达到了500多万平方米，未来几年内还有360万平方米要上市，这说明广州写字楼市场已经严重供过于求。所以，广州目前的写字楼销售价格是倒挂的，就是它的售价偏低，租金还可以；写字楼售价肯定涨不起来，它没有住宅那么高。

还有一个情况就是我们最近看到太阳新天地广场被强制拍卖，它的起拍价为28.8亿，但据称太阳城的估值是70亿，也就是起拍价打了4折。当然，这个估值可能是高估了，28.8亿起拍最后花落谁家也还不知分晓。但也说明现在我们的商办物业其实是面临困境，外资的大举进入肯定是“趁你病，要你命”，低价收购这是非常显然非常典型的。

前些年，黑石好像就曾经以10亿收购一个商业体，然后运营一段时间后，就把以它14亿多再卖出去。我觉得这种资本运营高手他们的投资运作模式也没有什么好奇怪的，他们收购大量物业肯定不会是高位接盘，而是趁低吸纳。当然这可能还不是最低，目前可能还只是相对偏低，仅此而已。

补充一下，为什么外资可以大举收购运营国内这些商业综合体和写字楼？我们看到凯德、黑石他们都是资本运营型的，或者说是既带有开发型又有运营型色彩的的资产管理机构，他们往往是自己开发或者收购大型商业物业，他们自带资金或者作为领投人带领一些基金进行运作，开发之后就把商业体运营达到预期的价值和目标，再把它出手，这样就可以实现短期的高额回报。

如果以10年期来看一个物业，那么前3年多可以说是开发阶段，就是开发型资本在运营和操作；然后转给运营型的，像新世界或者国内很多的资产管理机构他们都是属于运营型的；最后等到收益稳定再转手给保险、养老基金等等这些持有型机构。那么，这样其实大家都可以各得其所。

（本期图片由格林东方酒店、创智谷、米兰公馆提供）

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