韩世同：南沙未来发展方向之我见

楼市日日谈

2019年6月8日（第39期）

新闻摘要

两宗南沙灵山岛尖商住地块历经厮杀22轮，竞自持25%，总价超28.5亿元，最终由佳兆业与金茂分食。实际上，两宗地块未开拍，企业就已经掀起暗战，开拍前夜，报价皆已达到最高限制地价，其中一宗地块更是达竞自持的阶段。

楼市观察家韩世同

6月5号，南沙灵山岛两块商住地被佳兆业和金茂拿下，如果没有政府最高限价和配建人才房和竞自持，相信这个结果肯定是地王无疑。其实，它最高限价是17000元/㎡多元，但两块地分别要配建8800㎡和7800㎡的人才公寓。然后佳兆业这块地还需要自持25%，金茂自持15%。

两个隐形地王的再次出现，肯定说明开发商非常看好南沙未来房地产市场的前景。我也查看了一下广州今年的土地出让计划，南沙今年应该是要出让35幅土地，其中宅地大概是10宗，商业用地14宗。剩下的应该是产业或者其他方面的用地。

目前南沙住宅开发严重过量而产业用房却严重不足

我认为南沙目前的住宅开发已经过量，但在产业地产方面，尤其是可以让企业能够落地的商办和产业物业方面，比如说像产业园区、写字楼群等的规划批建是不够的，包括像酒店这样能够让商务人士居住、生活和办公的场所都是不足够的。相反的，这些年南沙的住宅不断地开发和发展，我觉得这有点儿本末倒置。

我一直认为，真正能够使南沙发展起来的是产业的聚集效应，因此南沙应该是以产业园区和写字楼集群为主要业态，而不是一片一片的居住区。我们现在看到南沙的产业园区寥寥无几，写字楼也寥寥无几，更不要说以此形成一个产业得聚合效应，这个状况还远远没有形成。南沙其实有很多注册的企业，但这些企业并不是真正到南沙经营、开发和发展的，只是在南沙挂个名，注册一下，登记一下，徒有其名。这种形态如果不改变，南沙的产业集群的效应始终很难形成，也就是南沙的产业人口也很难不断增长。我一直说，如果前几年把富士康和思科国际这两个大型项目引入南沙，南沙的产业集群效应就应该可以形成了。

南沙经历了几个发展阶段仍未形成产业聚集效应

我们来看一下，南沙的发展其实经历了很多个阶段，最早是霍英东时期，南沙也是很早就被列为国家级的经济技术开发区，但很可惜现在这个经济技术开发区几乎已经不复存在了，甚至包括前几年的南沙新区，我们还能够看它还有多大的价值和发展远景呢？这显然也是不太清晰了。

我一直觉得当初霍英东先生的构想非常超前，当年南沙还是一片滩涂的时候，他就已经希望把这个地方打造成珠三角的核心城市片区，应该是一个最现代化的城市。当时以他的一己之力显然是很难推动的，广州当时也没有引入其他的机构，像香港的几大家族，比如说在城市开发和房地产开发方面比较擅长的新鸿基、恒基和长实等，如果能吸引进来的话，我觉得南沙应该不至于是现在这样的状态。

当年林树森做广州市领导的时候，也极力想发展大广州湾区的这样一个概念，他想把广州这个滨江的城市发展成一个海滨的城市；但后来他看发展不起来，就转向重化产业的布局，先是布置了丰田汽车制造，接着又想把钢铁、石化都放进来，但遭到了粤港澳的强烈反对。后来南沙又几经变迁，但无论是南沙新区也好，广东自贸区也好，粤港澳大湾区也好，以及粤港澳合作示范区也好，目前为止都还是停留在概念炒作方面。

就算是60平方公里的广东最大的自贸区落在南沙这一利好，但现在在粤港澳大湾区这个更大的利好、概念和规划下面，也显得黯然失色。广州最近还把南沙定为广州的副中心，我们看到早期像花都、番禺、增城、从化这些地方都好像轮番做过副中心，现在只剩下唯一的一个副中心的桂冠就给南沙带上了。那么，南沙它到底是珠三角或粤港澳大湾区的核心门户区域呢？还是仅仅是广州的“西伯利亚”，即广州最边缘的一个行政区域？其实南沙新区是让整个南沙获得了跟广州平级的一个经济发展区域。但是我们看到，目前也几乎是名存实亡了，虽然它有800平方公里，但无论对于省还是对于市，南沙实际上仅仅是一个普通的行政区域。

粤港澳湾区的规划据说提了南沙14次，甚至指出南沙要通过构建半小时交通圈打造华南科创成果转化高地，要建立粤港深产业深度合作园区，也提到要向着粤港澳全面合作示范区迈进。而我一直认为由广州来主导发展粤港澳合作示范区合适吗？可能由国家来主导还差不多。其实我们看到国家也需要成立一个协调小组才能够协调粤港澳大湾区的全面的合作和发展，南沙新区也好，广东自贸区也好，在这个进程当中，其实在粤港澳大湾区中很难保持全面发展的势头。除非能让整个南沙新区成为真正的自贸区，当然要是将整个粤港澳大湾区都变成真正的自贸区，那就完全不同了，整个格局将发生实质性的变化，而现在恐怕概念性的作用要大于实质性的作用。

当务之急南沙应尽快打造一批能落地的产业

我觉得当务之急，南沙是应该尽快打造一批能尽快落地的产业，形成包括现代的产业园区、写字楼群、酒店业和酒店业附属公寓等的业态。一个企业如果来南沙兴办，连办公场所也没有，最好的结果只能拿一块地，然后还要报建和建设，这其实拖慢了整个发展进度，因为建设周期至少要2-3年甚至3-4年。筑巢引凤，凤是朝着巢去的，而住宅并不能够把产业引进来，光有住宅没有产业的话，这些住宅就会变成空城和死城，所以必须要把产业引进来。

对于已经或正在引入的产业，可以采取一些快速产业用房建设的措施。比如说钢结构的写字楼或者产业园区，或者以临建的方式先建一批能够适合企业在这里工作、办公的场所。而不是一味地发展住宅，住宅搞得再多，其实在一定意义上来看，是把土地浪费了。现在的住宅大多数买了之后都空置在那里，即便是卖给买家，也是投资型或者度假型的，房屋基本上没有什么使用价值，这些物业的真正价值还得不到体现。政府虽然短期得到了一些土地的收益和回报，但长远来看，这种的杀鸡取卵的行为其实并不可取。

像深圳的前海，这个区域可能只有南沙自贸区一半那么大，但是人家整个发展的态势已经形成，高楼林立，现代都市格局已经确立。而且我这几年都在那边参加观点地产举办的商业论坛和城市发展论坛。今年的感觉特别突出，就是在前海酒店见到的全部都是外国人，而且大都是欧美的外籍人士，我还以为是到了欧洲，这些外籍人士是来前海工作、开会和开展商务活动的，这只是在前海的一个国际级的酒店见到的一个缩影。这个情况在今天的广州和南沙几乎见不到。说了那么多，还是希望南沙能把主要精力放在引入产业和产业落地上，不要仅仅满足于市政和居住区域的建设和发展，尽快形成产业聚集效应，通过产业人口的聚集来带动人气和促进经济的繁荣和发展。

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