韩世同: 越秀地产昨日竞得三个优质地块！首进深圳

楼市日日谈

2019年6月25日（第56期）

话题概要

深圳“史诗级”土拍结束，5宗地块最终以近224亿元成交，最高楼面限价快赶上周边房价了。越秀、龙光、中海、电建、平安成最大赢家。

房企们拿地热情有多高？看“封停”叫价的速度就知道了。

楼市观察家韩世同

昨天，深圳号称“史诗级”的土地拍卖，224亿元成交，有37家的房企参加了这个拍卖。我觉得业内都非常的关注这次土拍结果，最终是越秀、龙光、中海、电建、平安这五家分别拿到了这五个地块。

图片来源于网络

“单限双竞”可以避免拍出“隐形地王”吗

这一次的地块，是号称采取了“单限双竞”的方法，也就是说，要限制成交的地价，竞成交地价和竞配建人才房，叫做“单限双竞”。还特别强调是居民家庭新购这些商品住房的时候，拿到取得不动产证还要三年内不得转让，也就是这批房限售三年的；还有就是不得强制搭售其他服务产品，不得捆绑精装修；最后是90方以下的普通住宅的面积要在总面积和总套数都要达到70%，也就是“90/70”的政策必须要执行。

出让条件

一、本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积，住宅总建筑面积不变，按报出无偿移交的只租不售入才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

二、本次出让宗地建设昔通商品住房，竞配建只租不售的人才住房，其中，A122-0360宗地人才住房初始配建面积为10810平方米，A817-0609宗地人才住房初始配建面积为14100平方米，A510-0151宗地人才住房初始配建面积为25630平方米，A510-0152宗地人才住房初始配建面积为6630平方米，G12107-8063宗地人才住房初始配建面积为36300平方米。

三、只租不售的人才住房产权归政府，竞得人建成后无偿移交，由各区住建部门负责接收、运营、监管。

四、居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

五、商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

六、项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

七、本次出让宗地具体产权要求，以《出让合同》为准。

八、独立竞得的，竞得人可以在深圳市依法注册设立一家全资子公司；联台竞得的，可由联合体各方联合在深圳市依法注册设立一家项目公司，并通过签订土地使用权出让台同补充协议，将土地使用权变更至全资子公司或项目公司名下。

九、A122-0360宗地项目进入深茂铁路规划控制区434.81平方米，该434.81平方米范围内禁止任何建筑物(含地上地下，包括围护结构锚索等)侵入。

A817-0609宗地进入6号线轨道安全保护区，用地单位申报《建设工程方案设计(初步设计)核查》前，需与地铁(铁路)建设运营单位就本项目方案设计成果进行充分沟通，并需在办理该地块《建设工程规划许可证》前取得地铁(铁路)运营单位的书面同意意见。

A510-0151宗地进入13号线北段规划控制预警区2985.7平方米，该用地围护结构锚索禁止侵入13号线北段规划控制区。

A510-0152宗地进入6号线轨道安全保护区948.67平方米，用地单位建设方案需事先征得地铁(铁路)建设运营单位书面意见同意后，方可办理该用地的《建设工程规划许可证》。

这五块地其实都是15分钟就达到了最高限价，之后是要竞人才房配建面积，虽然这次表面成交的这个楼面地价好像并不是太高。最贵的是越秀的地块，楼面地价是66810元/平方米，龙光的是66700元/平方米，那么还有两幅，中海和电建的都是4万多的，最低的一个是平安不动产的，才两万多。这都是限价限出来了，它并不是一个市场竞价的结果，最高限价可以说是人为制定的。配建人才房面积最高的是中海的这块，大概要要配建4万多方，越秀的配建不到两万方（19000多），龙光是36000多，另外两块都是19000左右。这样的一个结果，其实我认为还是拍出了隐形地王。

这种拍卖方式，只是为了不出地王，实际上开发商是非常难受的，又限制销售，又要配建人才房，如果把这些成本全部都摊算上去的话，我认为应该同样算是地王的价格了。那么，这次被号称是深圳“史诗级”的土地拍卖，在我看来这种土地拍卖的盛宴应该未来是为数不多了。大家都知道，深圳整个的城市区域是比较小的，不到2000平方公里，它未来可以发展的空间也比较少。深圳其实也是最早开始进行城市更新的城市，在十多年前，深圳就有很多工业区、渔民新村给拆了或炸了重建。他们的城中村改造，像华润在大冲村的改造都是耗资300亿-500亿的这样规模，建起来的体量非常之大，在全国都是非常大规模的城中村改造。那么未来，深圳显然也会进入旧城改造的这个范畴，这个对深圳来讲，恐怕也是一个新的难题和课题。

越秀地产一日三地  终获深圳“入场券”

接下来我们再来看一下，越秀这一次首入深圳，这个代价也不小，那可是住宅的楼面地价达到了6.68万再加上配建人才房的成本，这恐怕也是一个挑战吧。目前虽然算不上是最高地价的时候，但是次高位肯定也是难免的。这个时候大规模高价拿地，恐怕还是有一定风险的。但是越秀昨日并不都是高价拿地，我们看到越秀其实在同一天三地出击，在广州从化底价拿了一块地，虽然说是底价，但也需要有一点配建面积；还在杭州临安区拿下了一块地，是小幅溢价15%，20万平方米左右的建面。越秀地产同一天就拿了三个地，可以说是：一热、一中、一冷，广州从化地块显得比较冷，杭州地块还算是有点竞拍，竞拍了几轮就拿下了。但广州跟杭州的这两个地块都是比较郊区一些的，楼面地价都是不过万的，广州的是7000多，临安的也是不过万，而深圳的这个地块就显得特别贵。

图片来源于网络

这三块地，我是觉得杭州跟广州的这两块地，都拿得还是蛮划算的。深圳的这个地块恐怕开发压力会比较大，6万多的楼面地价，再加上配建至少要卖9万-10万才能保本。不过，据介绍周边二手房价8万到16万的幅度，不知道这个市场行情是不是真的，如果是真实的话，那么对于越秀而言，显然也问题不是特别大，但是关键要看市场的走向。

那么，深圳这次的土地拍卖这么火爆，这个形势跟粤港澳大湾区规划吸引了众多房企想要进驻这个区域有很大关系，加上深圳的土地拍卖近期越来越少，这是今年的首次宅地出让，而且能拿出的数量还比较多，但未来可能这种低价收储、高价出让的拍卖模式，恐怕不会太持久了。未来，恐怕广州也好、深圳也好、珠三角也好，或者国内其他一二线城市，其实都需要探讨一下，不久前东莞推出了一种“价中者得”的一个土地竞拍的模式。其实，这种模式才是既可以避免地王，又可以不用给开发企业带来太大的负担的创新模式。

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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