韩世同：闲话海外资产配置及海外地产代理

楼市日日谈

2019年6月24日（第55期）

小编的话

最近国内房地产市场开始出现一些反复，年初楼市的小阳春似乎转眼即逝，5月该红不红，6月气候炎热但楼市却很凉。有的地产中介又开始日子难过了，他们想让房地产专家韩世同先生谈一下海外资产配置和海外房地产代理的话题，看看能否将一二手的业务向海外延伸和拓展，于是就有了今天这个话题。下面有请房地产专家韩世同来给大家分析一下：

楼市观察家韩世同

心湾睿智的总经理宋亚丽女士近期收集到一些话题，叫我谈一下海外资产配置和海外房地产代理是否合适的话题，我觉得这个话题非常有意义。其实，对于海外资产配置并不是每个人都了解，或者是每个人都需要的。至于海外房地产代理，那更是做的人不太多，反正就据我所知和了解谈一谈个人看法吧。

  海外投资的“春夏秋冬”和机构践行者们

首先，我们先谈一下机构的海外投资。海外投资的做法其实在我印象当中，最早就有海外房地产开发和投资的应该是一些有香港背景的企业。因为我们都知道上世纪香港经历过比较大的周期性的经济和楼市波动，原来受亚洲金融风暴影响有两家港资背景的房企到澳洲去发展，一个是世茂集团，还有一个侨鑫集团。世茂我不太熟悉，其老板是许荣茂先生，主要在上海发展，现在也进入广州了。侨鑫集团是广州的发展商，我们知道他们的董事长周泽荣开发了汇景新城、从都和汇悦台，而且还是澳洲的侨领。

为什么国内的开发商要到国外去发展？因为我们都知道经济或者是自然界都有春夏秋冬，其实同样房地产也会有春夏秋冬，要是国内房地产是冬季的时候，在国内哪里投资都是一样寒冷，很难做下去。而国内冬天的时候，国外肯定是有些地方是夏天的。其实，在冬季的话，对于开发企业而言是很难生存和发展的。这是对房地产商而言，但是对有逆向思维的个人投资者来说，冬季恰好是趁低吸纳的好时机。这是机构跟个人可能不是太一样的地方。那么，我们还是先讲机构吧，就是上一世纪的亚洲经济风暴和房地产低潮的时候，其实我看到是有一些有港资背景的房企如世茂和侨鑫跑到海外去投资发展，而且发展得很不错，等国内投资环境好了以后，再回国来发展。

图片来源于网络

前几年中国的房地产企业也有一轮海外投资的发展热潮，我想最早是碧桂园和富力在马来西亚那一带投资，碧桂园还因为马来西亚的海外投资使得他们当时的业绩大为提升，一连几年业绩翻番，这样火爆的情形当时也是曾经出现过的。当然，我们后来也看到像万科、绿地等不少房企都有到香港、美国、澳洲，这样的国家去开发房地产；也有一些企业像万达到英国投资和收购物业的一些举措。其实，当时王石还非常明确地说过，海外投资就是要对冲风险，是国内跟海外发展战略的布局，当时他提出的比例是85：15的占比。当然，像万科和绿地在海外发展的这些项目，他们的目标客户主要还是国内的，这些移民到那里去的和国内想要海外投资的一些买家，通过这样的开发来满足他们海外投资的需求，这是关于机构海外房地产投资的一些看法，供参考。

个人海外投资的热点国家和代理机构有哪些

其实有很多机构是为个人在海外提供投资服务的。这些年，我接触过不少像仲量联行海外投资部这样的机构，他们有海外资产配置的这样的一些机构和活动，去向国内客户介绍英国、美国、澳洲等国家的投资物业。我也经常跟一家很有名的海外移民机构亨瑞出国一直也有一定的接触和联系，他们都是专门在为国内移民的人提供一些购房的服务，也包括了投资移民这些方面的业务。特别是在美国次贷危机之后，其实有很多机构介绍海外投资活动我也参与过。记得当时我和友邦原来的一位高管向东莞的高端客户介绍美国非常便宜的房产，几万美金或者十万八万的美金就可以在美国购置物业。确实，那个时候的确是一个海外投资置业的好机会。

图片来源于网络

当然，现在全球的英美加，还有澳洲、新西兰，还有塞浦路斯，还有马来西亚都是中国人投资的一些热点；海外投资的热点最近最热的要算是柬埔寨了，柬埔寨前几年还没人愿意去，现在已经是非常火爆了。前几年有一家台商的项目在金边开发，需要找国内的一个代理机构，我当时还介绍经纬跟他们对接商谈，之后有没有达成也不是太清楚。但当时还不是太热，只是三四年前的事情，现在柬埔寨也变成了一个海外投资的热点。

我觉得海外投资对冲风险是好的，但是也不能太盲目。有很多人可能是隔山买牛，有很多人可能是跟风投资就是很盲目。我觉得最好还是结合自己的需要，有些人需要投资移民，那么相对地配置一些海外投资我觉得这是可以的合适的。但是盲目地去买，其实对欧美的一些购置税，一些资产的管理税收和法律没什么了解和把握的话，纯粹的投资的话恐怕还是要透过一些机构来操作才好。因为你不方便管理，最好还是要慎重一些。如果你是结合自己的移民，或者是子女的海外留学，这样来配置一些海外的资产，我觉得就非常必要和可行。

为何要以海外投资对冲风险

海外房产代理可为吗

海外投资确实可以对冲国内经营风险，尤其是国内如果遭遇到类似2004年亚洲金融风暴，当时不仅是香港遭遇到很大的房地产的市场变化，国内的房地产在当时也是受了很大的影响和变化，只是中国的房地产当时还没怎么发展起来，其实深圳和广州还有海南，当时受到的冲击和影响还是蛮大的。虽然房价不是暴跌，而是逐渐平缓的跌下来，但最终广州的房价还是从七八千一方跌到了四千块一方，其实跌幅也是非常大的，达到了50%左右。

图片来源于网络

最后，我们说一下关于海外房产代理，现在其实做的人好像并不是太多。其实，碧桂园前些年在马来西亚做了很多开发，开始是针对新加坡的购房需求，后来转向吸引国内的消费者海外购房，但由于填海开发受到一定的影响，再加上现在外汇管制的问题，其实吸引国内消费者到海外投资购房还是有很大难度的。那么，现在主动去做海外购房代理的我只看到房地产导刊的总经理劳惠儿女士，她是地产营销出身，专门做澳洲、新西兰那一带海外购房代理。现在国内的中介机构拓展到海外去的还真的是寥寥无几，可能只有五大行应该是有海外代理业务的。

像仲量联行、高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕和第一太平戴维斯这五大行，他们都是国际性的机构，世邦魏理仕和第一太平戴维斯我接触的少一些，其他几家都很熟，他们的海外代理业务做得都非常好。但五大行的海外房产代理业务如何向国内的中介机构去延伸？其实，海外房产的销售可能跟我们国内有很大的不同，我们国内是开发商大规模开发和销售这种模式，因此我们中介的一二手联动主要跟开发商对接好，然后再做好中介之间的配合就行了。但国外更多的是独立经纪人的运作方式，开发企业开发的项目规模等在各方面也未必可与国内相比。

其实，倒是可以尝试跟国内的开发商到海外去发展的项目来对接，就是把国内的海外购房需求跟国际上的中资开发企业的项目联系对接起来。但是现在看起来这种的趋势和需求也并不是特别的大，而且也是相对的比较分散。目前，可能更多的还是一些移民代理的机构和五大行他们在做海外的房产代理这方面的业务，在这方面能不能扩大规模恐怕这取决于市场的需求吧，尤其是境内外汇管制的问题，这也是发展海外房产代理业务很难解决的问题。

图片来源于朗润 嘉御豪庭

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