韩世同: 房屋赠与免个税令人"一头雾水"

楼市日日谈

2019年6月27日（第58期）

话题概要

6月25日傍晚，财政部网站上挂出了一个文件——《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。

于是，消息一下子就在网上发酵了。好多不明就里的“吃瓜”群众似乎感觉立马省了一大笔，特别开心。可是，事情真的那么简单吗？

楼市观察家韩世同

这两天，关于“房屋赠与免个税”的话题铺天盖地。

我今天在几个公众号上看到至少有七八篇的文章，我挑了三篇比较靠谱一点儿的来说一下，南方房产公众号的文章“即便免个税，我也不想将房子赠与给直系亲属”，广州房博士公众号的文章“算一笔账！房屋赠与子女免征个税，赠予或买卖哪个更划算？”，广州房产公众号的文章“你爸送你一套房，免个税，你真的捡到便宜了吗？”我们看到是从不同的角度去分析，这是比较好的。但是，我感觉，包括像我这样的专业人士都“一头雾水”的，为什么呢？我觉得这件事有几个方面都有一些摆乌龙或者是不太靠谱。

首先我们先看这些文章的起因，不就是因为财政部和税务总局的公告引起的。这份公告主要是因为取消了“其他所得”，需改为“偶然所得”，因为这一调整和改变就把原本【2009年78号文】的规定免个税的内容又重新抄录了一遍。那么这一抄录尽管有说明，还是有媒体误认为是一个新政，其实这已经是十年前就执行的文件，只是原来是整个归于“其他所得”，现在这个“其他所得”的类别取消了，改为了“偶然所得”。不过，有没有必要像现在这样的形式来发文呢？我觉得是恐怕值得商榷。

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第二个是媒体方面，有一些媒体没有认真的研读，就想当然认为原来是要缴交个税的，现在不用缴交了。我们看到也有很多媒体还是能够看出这是一个十年前实施的一个政策，现在只是调整了一下它的类别，就是取消了这个“其他所得”的类别，变成“偶然所得”类别。但是，大家又会重新去比较，到底是继承、赠与还是买卖这三样哪个更划算，其实这是很有争议的事情。不同的用途和意图就会有不同的答案，我是这样理解的。

我也看了这些文章的些分析，大致了解如下。郑大源先生，他显然是技术派，他是将各种各样的政策和操作技巧都仔细考量了。他认为即便可以免个税，也不一定选择把房屋用赠与的方式给直系亲属，但我觉得这也不能太武断了。如果你的房子不是“满五唯一”的话，实际上直亲赠与还是可以享受免个税待遇的；如果你们不是直系亲属，采取赠与和买卖都是要交个税的，那么赠与就没有什么优越性了。

广州房产跟房博士都提到了继承是最划算的，大源先生也讲到继承，但他认为继承是被动式的，就是人走了以后才能够继承。但继承到底是不是要交一点税，还是一点税都不用交，只交一些公正费，这个好像也不是特别明确。但不管怎么说继承还是属于费用最低的一种形式，肯定是可以免个税的，但继承肯定必须是直系亲属才能继承和免个税。

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关于父母与子女之间的房屋转让是赠与好，还是买卖好，这里面是有一定的差别，不能一概而论。我觉得恐怕除了“满五唯一”以外，赠与还是比较好的，至少是当时就可以免个税。如果你考虑的是子女继承了就要拿去卖的话，那恐怕还是要计算一下。如果这次免交了个税将来抵扣的话，你再要交这个差价20%的，可能要交更多的税，这还取决于你未来卖房的这个利差有多大，如果利差小，是可以避免损失的，利差大就有可能缴税更多。

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针对这种情况郑大源先生也提供了一种叫“近亲交易”的措施和方法，也是可以比较合理的避免利差过大，避免缴交较多个人所得税。也就是属于“近亲交易”得话，你可以基本上按照原价或略高一些来转让，当然你必须是一个近亲的关系，才可以采取这样一个方式。父子之间，它是直属关系是否也可以算是属于近亲，如果也可以按此进行交易，也是一个比较好的选择。

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郑大源还建议要考虑有一些限购政策，如果赠与影响到购房资格，或者赠与房屋之后，可能要限售两年，这些方面都还是要考虑。关于这个问题，我也咨询了张旭锋律师。我的问题是：父亲把名下的房屋赠与给子女？是否要求子女要具备购房资格或名额呢？张律师回复说：如果是广州地区的房屋，是要获得购房资格或名额才能获得父母赠与的房子。因此这个提示是对那些想要通过赠与来取得购房资格的人，或者是想要即时销售的人，需要关注和思考的一个方面。

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（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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