韩世同: 广州日前拍地再现“一冷一热”现象

楼市日日谈

2019年6月28日（第59期）

话题概要

昨天下午3点，广州迎来了2宗地块的出让，总起拍价为35.24亿元，出让的2宗地块包括白云区钟落潭镇五龙岗村健康城融资地块，以及白云区鹤龙街黄边村地块。

楼市观察家韩世同

昨天，广州拍地再度出现“一冷一热”的现象。保利据称是耗时两小时，也有的说是一个半小时，厮杀69轮，最后以总价41亿的价格，楼面地价大概是15000多，拿下了位于钟落潭国际健康城一块大型的住宅用地，这个可以说算是比较热。

我没有看到该地块原始的出让条件，据报道出让条件是要配建将近五万方的保障房，还有2500平方米的商业面积，那么这部分配建政府是以保障房3500元每平方米回购，也就是说这部分只是需要扣掉土地面积，而建造成本应该是可以摊销的。而另一幅地则以底价成交。

图片来源于网络

为什么广州土地拍卖会再度出现“一冷一热”现象？我们也看到广州近期的拍地挺多底价成交的，还有番禺流拍的，这个流拍的地块拍价过高楼面地价要三万多。越秀前几天才在从化底价拿了一块住宅用地，楼面价都没有超过8000元。

那么，为什么这一块地会这么火爆？我想可能主要是归于国际健康城未来的预期，因此而吸引了十家房地产的企业，保利估计也是志在必得吧。当然，这块地不知道是否按“限地价竞配建竞自持”的方式，还是固定配建“价高者得“的方式。如果是前者就应该还没有达到最高的限价，因为达到最高限价后，还应竞配建和竞自持。要是经过69轮的厮杀，还没有达到官方设定的最高限价，可以说这次的起拍价相对的合理一些，或者起拍价定得不太高吧。我计算了一下溢价率只有20%左右，主要是每轮竞价按1000万举牌，所以6.9亿元的溢价一共举了69轮牌。

钟落潭附近可能是白云机场的原因，一直没有大规模的商业和住宅用地方面的开发，国际健康城也提了很多年，现在才开始进行融资性的拍地。这个地区估计是会受到航空限高这方面的制约，楼房可能不能建得太高。这个市场到底未来会是怎么样一个定价？现在的参照物并不多，如果以前两天从化底价8000多来拿对比的话，这块地比它贵了一倍，我还是认为这块地价还是偏贵了一些。恐怕要获利的话，要3万左右才是一个合理回报，如果要是只卖到2万左右，恐怕还是要亏的。所以，肯定保利是看好钟落潭国际健康城未来的发展前景，不惜代价去获取这块地来开发。

据广州乐居报道：目前，钟落潭五龙岗村周边一手新房稀缺，二手房数量并不多，如钟落潭镇钟兴小区和西郊小区，在售均价不到1万元/㎡。一手房方面，距离五龙岗村较远的楼盘仅有金融街·花溪小镇，在售均价1.4万元/㎡；清水蓝湾，在售均价1.68~2.5万元/㎡。显而易见，钟落潭五龙岗村健康城融资宅地的起拍楼面价已经与周边房价相当，未来建成的新项目售价将成为区域风向杆。

至于为什么还有一块是底价成交？原因很简单，因为是定向拍卖的，不可能溢价成交。该地块的出让条件规定：地块须建设集芯片设计、人工智能、“互联网+设计”等业务功能为一体的产业创新中心。而且那一块是个小型的地块，或者广东人会把它说成是“蚊型”地块，像蚊子一样，占地才五千多方，建筑面积不到一万方，只有8900多方；还设定了100%自持的条件，显然这个属于定向招拍挂，就是设定了一些条件，应该只有一家企业可以符合条件，那么通常都是会底价成交。

图片来源于网络

这种底价成交的地块，我们看到近期土拍都挺多，也反映了广州市政府目前非常重视产业方面的发展，愿意以比较优惠的地价去发展相关的一些产业，我觉得这个做法是可取的。但是，我们之前也讲过，在住宅用地方面，反而政府还是保持“价高者得”的这种能卖多高就卖多高的这种方式，其实这种模式相较于东莞的“价中者得“模式，还是存有一定差距的。

（图片来源于朗润 嘉御豪庭）

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