最高法院:已被查封的土地可否转让,土地转让合同是否有效|附4个相关案例

作者：唐青林 李舒 杨巍

单位：北京市安理律师事务所

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阅读提示

《城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的土地、房产不得转让。基于物权行为与债权行为的区分原则，上述规定限制的是房地产的物权变动，而不影响转让合同这一债权行为的效力。

最高人民法院

转让被查封的土地订立的转让合同合法有效，但受让方不能请求过户土地

裁判要旨

转让已被查封土地订立的土地使用权转让合同只要是当事人的真实意思表示，合同即合法有效，但在解除查封前，土地使用权转让合同不能发生物权变动的效力，因此受让方不能直接请求过户土地。

案情简介

一、佳和印染公司拥有某土地使用权，因涉诉被法院轮候查封。佳和印染公司与万通房地产公司、鸿晖置业公司签订《土地使用权转让协议》，约定佳和印染公司将上述土地使用权转让给万通房地产公司、鸿晖置业公司，由佳和印染公司完成地块的解封工作。万通房地产公司依约支付了2047.97万元给佳和印染公司及其指定第三人，但佳和印染公司未依约对案涉土地办理解封及过户。

二、万通房地产公司向韶关中院提起诉讼，请求：确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行，佳和印染公司立即办理完成涉案土地的解封手续及搬迁厂房，将该土地及地上建筑物交付给万通房地产公司，支付违约金1000万元，将涉案土地使用权办理至万通房地产公司名下。第三人鸿晖置业公司请求佳和印染公司支付违约金1000万元给万通房地产公司和鸿晖置业公司。

三、韶关中院判决：确认《土地使用权转让协议》有效并继续履行；佳和印染公司将案涉土地及其拥有所有权的地上建筑物交付给万通房地产公司；佳和印染公司支付违约金600万元给万通房地产公司、鸿晖置业公司；佳和印染公司在消除查封等法律障碍的前提下，将案涉土地使用权办理至万通房地产公司名下。

四、佳和印染公司不服韶关中院判决，向广东高院提起上诉。广东高院判决驳回上诉，维持原判。

五、佳和印染公司不服广东高院判决，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回韶关市佳和印染有限公司的再审申请。

败诉原因

第一，本案《土地使用权转让协议》合法有效。《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。

第二，佳和印染公司不能直接请求过户土地使用权。涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人。根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”之规定，佳和印染公司名下的土地使用权须在消除法律障碍之后才能流转。故法院判决佳和印染公司在完全解除查封等法律障碍的前提下，协助办证部门将案涉土地使用权办理至万通房地产公司名下。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、基于《物权法》确立的物权行为与债权行为的区分原则，土地使用权被查封的事实并不会导致土地使用权转让合同无效，只是不能发生物权变动的效力。因此该情形下转让方不能以土地使用权被查封为由主张合同无效，不履行合同。而受让方不能直接请求过户该土地使用权，只能依约请求交付土地。

二、根据《合同法》相关规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构调减违约金。

相关法律规定

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条  下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国物权法》

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条第一款  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十九条  当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。佳和印染公司是依法取得涉案土地使用权的土地使用者，在使用年限内，其可以依法转让涉案土地。据一、二审法院查明的事实，佳和印染公司与万通房地产公司签订《土地使用权转让协议》时，涉案土地已由法院依法查封，在查封或者以其它形式限制房地产权利的情形解除前，《土地使用权转让协议》不能发生物权变动的效力，也不能对抗债权人，但由于《土地使用权转让协议》是佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司的真实意思表示，且签订转让协议时三方对查封事实均实际知晓并接受，因而《土地使用权转让协议》对佳和印染公司、万通房地产公司及鸿晖置业公司具有法律约束力。该协议内容也并未发生变更。各方履行的仍是《土地使用权转让协议》。

案件来源

韶关市佳和印染有限公司与韶关市万通房地产有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院（2013）民申字第874号]。

延伸阅读

（一）关于土地先被查封后签订土地转让合同，不影响土地转让合同效力的案例

案例1：惠州好好食品有限公司与惠州市丽涛经贸发展有限公司项目转让合同纠纷上诉案[广东省高级人民法院(2008)粤高法民一终字第278号] 认为，“本案所涉土地使用权转让合同也不因1号厂房用地被法院查封而无效。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：‘合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定’。虽然1号厂房用地被法院查封涉及到合同效力，但只有违反法律、行政法规中效力性强制性规定的合同才能被确认无效，而违反管理性强制性规定的合同仍应确认有效。由于转让被法院查封的房地产不涉及社会公共利益，应认定为违反法律、行政法规中的管理性强制性规定，故相关土地使用权转让合同仍应确认为有效。”

（二）关于签订土地转让合同后土地被查封，不影响土地转让合同效力的案例

案例2：湛江市土地开发总公司与湛江市华银公司项目转让合同纠纷上诉案[广东省高级人民法院(2010)粤高法民一终字第168号] 认为，“关于《中侨大厦建设用地转让合同》是否有效的问题。土地总公司与劳建公司于1997年3月6日签订的《中侨大厦建设用地转让合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。虽然上述当事人在签订合同后，‘中侨大厦’建设用地被依法查封，‘中侨大厦’建设用地和项目的受让方亦未取得该建设用地的权属证明，但基于物权变动的法律效果不影响债权合同效力的原则，该合同应对上述当事人产生约束力。原审关于因‘中侨大厦’建设用地被依法查封致土地总公司的转让行为自始无效，故转让合同及基于转让合同而签订的合作合同也应自始无效的认定不当，本院予以纠正。”

案例3：新希望六和饲料股份有限公司与青岛三金泰车业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[山东省高级人民法院(2015)鲁民申字第641号] 认为，“山东省平度市人民法院依案外人金港公司、康泰公司申请，于2012年10月11日是分别作出（2012）平商初字第2494号、2495号民事裁定书，查封了涉案土地、房屋，但三金泰公司与新希望公司签订的《资产转让合同》及《补充合同》系2011年3月23日和2011年8月22日签订，在山东省平度市人民法院出具裁定书之前，因此，涉案标的物虽因三金泰公司与案外人存在其他纠纷而被原审法院另行查封，但不影响三金泰公司与新希望公司之间合同的履行。”

案例4：湖南远和置业发展有限公司与湖南日月投资有限公司、彭潮建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书[湖南省高级人民法院(2014)湘高法民三初字第1号] 认为，“根据查明的事实，原告远和公司与被告日月公司签订涉案《土地使用权转让合同》的时间是2011年6月20日，签订补充协议的时间为2012年12月5日，而涉案土地被司法查封、冻结的时间是2013年10月24日，表明在签订涉案合同及补充协议时涉案土地上并没有司法查封、冻结的事实。况且司法查封、冻结的事实及法律后果仅导致土地使用权过户登记受限制，而不影响土地使用权转让合同的效力。”

作者简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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延伸阅读：

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（二）与此同时，有些案件事实似乎相同的案件，却出现不一样甚至相反的判决结果，这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别，也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路，甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了，但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。

（三）我国不是判例法国家，除非是最高人民法院正式发布的指导性案例（根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定， 最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照），否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。

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