最高法院:房屋售后回租是融资租赁关系还是借款关系|融资租赁应具有融资、融物双重属性

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最高人民法院

售后回租业务中若不能证明租赁物的所有权发生转移，应认定为以融资租赁之名行借贷之实

阅读提示：售后回租业务是企业筹集资金的一种方式，通常是指企业将现有的资产出售给其他企业后又随即租回。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回。在售后回租业务中，由于出卖人和承租人是同一人，租赁物的所有权是否发生实际转移可能引起纠纷。根据本文引用的案例，实践中，若不能证明租赁物的所有权发生转移，则应认定为以融资租赁之名行借贷之实，属于借款合同。

裁判要旨

融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

案情简介

一、2011年7月12日，国泰租赁公司与三威置业公司签订《融资租赁合同》，约定三威置业公司将大地锐成项目137套商品房所有权转让给国泰租赁公司，然后回租该商品房。鑫海担保公司、鑫海投资公司、三威置业公司法定代表人张辉和公司股东张浩就三威置业公司合同项下债务承担连带责任保证。当天，国泰租赁公司即将1亿元人民币打入三威置业公司的账户。

二、涉案大地锐城小区楼盘中的137套商品房，由于实际楼层超过规划部门的建设要求，被济南市城市管理行政执法局于2010年认定为属于超规划建设的违章建筑，且涉案租赁物一直未取得预售许可证。

三、2011年12月20日、2012年12月20日，国泰租赁公司与三威置业签订补充协议，分别对租金支付期限和租金总额进行了调整。2011年12月26日，国泰租赁公司与张辉签订《质押合同》，约定张辉以其所持三威置业公司49%股权就2011年12月20日补充协议项下的债务提供质押担保，并办理了股权质押登记。协议履行过程中，三威置业公司仅支付了部分租金。

四、国泰租赁公司提起本案诉讼，主张三威置业公司未依约履行支付租金，请求判令其支付剩余租金、利息及违约金，鑫海投资公司、鑫海担保公司、张辉、张浩对上述请求承担连带清偿责任，并对张辉所持有的三威置业公司49%股权享有优先受偿权，一审山东省高级人民法院支持了其部分诉讼请求。

五、鑫海投资公司、鑫海担保公司上诉主张，国泰租赁公司作为不具备经营贷款业务资质的法人，以融资租赁的名义对外发放贷款，并从中获取高额利息，其行为属于以融资租赁的合法形式掩盖通过对外贷款获取利益的非法目的，并属违反法律、行政法规强制性规定情形。案涉《融资租赁合同》应当认定为无效合同，从合同《保证合同》亦无效。最高人民法院驳回上诉，维持原判。

败诉原因

一、根据《合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。

二、本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；

三、三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。

败诉教训、经验总结

融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。所以实践中，在售后回租业务中，为了确保融资租赁合同的效力，必须确保租赁物的所有权已经从承租人转移至出租人。否则，融资租赁合同可能因为缺少融物的属性而被认定为借款合同。

相关法律规定

《合同法》

第二百三十七条  融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第一条  人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

以下为该案在法庭审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：

关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力问题，根据《中国人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征：一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）；二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物；三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用；四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润；五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。因案涉主合同性质为企业间借款合同，故应按企业间借款合同判断合同效力，进而确定各方当事人的权利义务。国泰租赁公司作为内资融资租赁业务试点企业，虽未取得发放贷款资质，但并没有证据表明其以发放贷款为主要业务或主要利润来源。国泰租赁公司与三威置业公司的案涉企业间借款系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，一审关于案涉主合同不符合借款合同无效情形的认定并无不当，本院对此予以维持。鑫海投资公司、鑫海担保公司关于案涉主合同无效的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。

案件来源

最高人民法院，国泰租赁有限公司与山东鑫海投资有限公司、山东鑫海担保有限公司等企业借贷纠纷安［（2014）民二终字第109号］

延伸阅读

双方是否名为融资租赁、实为借贷，认定此问题的关键在于双方有无买卖租赁物这一事实。

案例一：苏州市吴江区人民法院审理的普得融资租赁（苏州）有限公司与吴江永祥酒精制造有限公司、苏州坤润纺织科技有限公司融资租赁合同纠纷一审民事判决书［（2015）吴江商初字第01734号］该院认为：本案的争议焦点是原告与被告永祥公司之间究为融资租赁关系还是借款关系？从原告与被告永祥公司之间的交易形式来看，双方应属于售后回租型的融资租赁交易模式。至于双方是否名为融资租赁，实为借贷，认定此问题的关键在于双方有无买卖租赁物这一事实。被告永祥公司认为，《回租物品转让协议书》中载明的设备名称为“复合菌增殖罐系统”、“冷却水闭路循环系统”、“糟泥烘干系统”，这些设备名称仅是一个泛称，具体包含哪些设备并不确定，故双方并无设备转让的事实情况。本院认为，“复合菌增殖罐系统”、“冷却水闭路循环系统”、“糟泥烘干系统”虽不是具体的设备名称，但被告永祥公司作为上述系统的组装者和使用者，对于该三套系统项下具体所包含的设备是明知的，并且永祥公司也确认上述设备均是真实存在的，故被告永祥公司称设备指向不明确不符合事实。由于原告向被告永祥公司支付了价款，双方亦通过占用改定的方式进行了标的物的交付，因此双方存在合法有效的买卖合同关系。基于此，本院认为，原告与被告永祥公司之间具有通过融物进行融资的真实意思，其行为性质应认定为融资租赁。对于被告永祥公司提出的双方名为融资租赁，实为借贷的抗辩意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。

案例二：最高人民法院审理的柳林县浩博煤焦有限责任公司、山西联盛能源投资有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书［（2016）最高法民终286号］该院认为：“兴业公司与浩博公司、联盛公司于2011年6月20日签订的编号为CIBFL-2011-033-HZ的《融资租赁合同》，虽名为“融资租赁合同”，并就租赁物及租金等问题作出了明确约定，且附有《租赁物所有权转移证书》及《租赁物清单》，但《租赁物所有权转移证书》仅载明租赁物所有权转移而未载明具体的租赁物名称及型号，《租赁物清单》仅列明了租赁物的供货商、租赁物名称、入账金额入账时间、已提折旧及账面净值。而入账金额、时间、折旧、账面净值系财务记账方式，供货商及设备名称尚不足以使得租赁物特定化。该合同第三条“租赁物的购买”与交付第2款约定：浩博公司须在合同签订当日向甲方提交租赁物所有权凭证原件、租赁物购货合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件（若有），兴业公司认为证明浩博公司拥有租赁物完整所有权所需的其他必要文件、资料；兴业公司在检查完毕上述材料后，留存租赁物所有权凭证原件、浩博公司加盖公章的租赁物购货合同、销售发票及其他材料的复印件。根据该条约定，兴业公司亦可通过提供上述书面文件，证明合同所约定的租赁物真实存在，并转移了所有权。但兴业公司在本案诉讼期间未提交上述书面文件，也未提供兴业公司取得租赁物所有权时对租赁物进行过实物检视、租赁物的现状及存放地点以及其他能够证明特定租赁物真实存在的证据。故仅凭《租赁物所有权转移证书》及《租赁物清单》尚不足以证明存在能与《租赁物清单》所列租赁物一一对应的特定租赁物，也不足以证明案涉《融资租赁合同》履行过程中存在租赁物的所有权转移，故现有证据不足以认定三方当事人之间系融资租赁合同关系。对兴业公司有关租赁物实际存在、案涉《融资租赁合同》系融资租赁合同的主张，因证据不足，本院不予支持。

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延伸阅读：

主编简介

唐青林律师、李舒律师，北京市安理律师事务所高级合伙人，从事法律工作十余年，实践经验丰富。专业论文曾发表在《最高人民法院民事审判指导与参考》及《法学研究》等。曾代理多起在最高人民法院审理的疑难复杂案件并成功获得胜诉，参与办理的各类案件总金额累计达百亿元。领衔的专业律师团队专门办理来自全国各地的重大疑难复杂案件，团队“十大金刚”最低学位为硕士学位，全部毕业于清华大学、北京大学、中国人民大学、中国政法大学等著名高校，均取得法学专业博士或硕士学位，理论功底深厚，实践经验丰富。在北京大学出版社、中国法制出版社等出版《公司诉讼法律实务精解与百案评析》、《公司并购法律实务精解与百案评析》、《企业家刑事法律风险防范》、《公司保卫战》、《公司法司法解释四裁判综述及诉讼指南》等法律专业著作十余部。团队深度耕耘的业务领域：公司法（含公司并购及公司控制权）、合同法、担保法、金融、土地与矿产资源法、工程建设与房地产法、高端婚姻家事纠纷、重大财产保全与执行。

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