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不自持的开发商,不足以谈拿地

王100 凤凰网房产杭州站 2022-12-14

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上周五,主城区拍至自持的4宗地块还未消火,今天土地市场又来猛药。正式开拍21小时之前,大热的市北地块已经产生报价,而且是一轮封顶,到了昨晚8点,自持比例来到了5%。

尽管按照实际地价来算,该地块的利润点微乎其微,但正式开拍后,报价依然蹭蹭上涨,直至自持定格在16%。赢家是招商,斥资34亿元,楼面价25944元/㎡。

市北地块仅是个开头,随后的两块地自持比例均达到16%,招商再下一城进入新塘北,绿城在周五拿地后继续发力,挺进富春,楼面价均创新高。


01

近3年,市北东板块共出让了14宗涉宅地,除了今天的招商地块,均位于市心北路东侧,而招商地块周边是写字楼和万向办公楼,在居住人气上弱了一些。

好在地块离地铁建设一路站仅400米,西侧约700米还有萧山宝龙广场,基本配套还算不错。

地块建筑面积13.1万方,容积率2.5,限精装均价37500元/㎡,与12天前出让的滨江地块相同。


按照该售价来对比,自持比例高达16%的招商地块几乎是“踩着刀尖”跳舞,那为何房企还要积极拿地呢?

积极的市场预期。市北紧邻47000元/㎡的奥体和51500元/㎡的滨江,在两大热门板块间形成了一个明显的“洼地”,板块承接二者的外溢,新房去化效果好。

比如在售的融信展望和保利潮起云上府,最近一次摇号中签率分别仅有11%和25%,且均在当天售罄。因此市北项目具有快销的特质,符合目前开发商高周转、速回款的需求。

02


新塘北地块位于彩虹天空之城南面400米,临近203省道,限价与前者一样,都是25600元/㎡。

地块距离地铁5号线和杭绍城际线换乘站姑娘桥站不到600米,交通便利,对于刚需板块来说是较大的优势。而且新塘板块仅彩虹天空之城一个项目,房企去化压力不大。


唯一在售项目彩虹天空之城,高层、小高层精装备案均价25600元/㎡,最近一次的中签率为12.23%,当天去化。

招商适度补仓,也是在萧山市北之后,又为自己添一个快销型项目。

03


市区火热,就连新盘“打架”、位置又相对偏远的富阳都起势了。

绿城拿下的富春地块位于富阳核心区,地块离地铁6号线公望街站约800米,周边有富春第四小学、郁达中学、富阳银泰等配套,生活非常便利。


富春应该是楼市中限价体系最参差不齐的板块了,22000元/㎡的阳光城檀瑞府、25000元/㎡的绿城地块和招商德信云望之宸,27000元/㎡的潮悦江山城以及29800元/㎡的秦望府,同一个板块,差价达到7800元/㎡。

从去化角度讲,价格较高的秦望府和潮悦江山城均需要摇号,而价格更低但配套均好性不错的绿城地块,或许更能为购房者所接受。

04


土拍至此,或许结果以及谁拿地已不那么重要,甚至可以直接跳过溢价率,看自持。

据统计,1月至今出让的22宗地块中,17宗拍至封顶,12宗拼到自持。不自持,在杭州真的拿不到地了。

造成这般火热的原因,除了空窗1个月来房企的拿地渴之外,也是对市场预期的无限看好。

进入2021年,新房市场的热度不减,限价越来越严的背后,是一二手房价的倒挂重现。有差价就有市场,有市场就有预期,有预期,就会把希望的稻草押注在土地里。

其次,1月份往往是房企的补仓季,新一年的flag正要这一个月中来实现。就拿招商来说,目前在杭州的在售/待售项目仅剩闻博花城、天樾四季、博奥花宸里、云望之宸等盘,闻博花城已是尾盘,天樾四季与绿地、合景合作开发,博奥花宸里体量约10万方,招商亟需补仓保证未来一到两年的货值。

一位熟悉的开发商告诉小凤凰,他们今年的任务指标是30亿,但在售项目总货值仅19亿,这就意味着想达标就必须在一季度有所作为,这样才能保证2-4季度有钱可赚,然而他们还没拿到地。

殚精竭虑不仅他一家,更是杭州开发商们的共识,所以一季度的火爆只是开了个头而已。

但,现在杭州的拿地游戏中,马太效应频现。毕竟在“三道红线”和高额融资成本的双禁锢下,今后牌桌上的大赢家只能是大央企以及BJ。

· END ·


责任编辑/爆炸糖

统筹/俞 琳   监制/步珊珊


 

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