或是新政前“独苗”？自持最高的未来社区来了！

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由于涉宅地集中供应政策，杭州涉宅地已空窗1个多月，直到今天才登场“牛年第一拍”。

9:00开拍的地块为XSGL1406-03、07、08商住地，位于萧山区瓜沥板块。这宗地块大概率是土地新政官宣前最后一宗“独苗”涉宅地，同时是一宗未来社区用地。

地块前期资金沉淀大，且有较高的开发和运营条件，因此在拍地前业内人士预测溢价率不会太高，甚至底价成交。

不过地块仍然拍至自持阶段，41轮竞价后由七彩未来社区开发有限公司以总价14.5亿元竞得，楼面价6924元/㎡，自持10%。

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地块东至新友路、南至友谊路、北至建设四路，位于瓜沥镇核心区域，100米七彩小镇，400米瓜沥镇政府，500米范围内还有瓜沥三小、瓜沥二中等教育资源，生活配套较为全面。

地块区位图

地块起价11.2亿元，楼面价5351元/㎡，限价17000元/㎡（含2500元/㎡精装）；总建面20.97万方，容积率3.0，由03、07、08三宗子地块组成。

其中03、08地块计容，需设置住宅（13.9万方）、服务式公寓（3.5万方）、可售商业（6337方）、老街和独立商业（1.76万方）以及配套用房（4435方），07地块需建5495㎡的幼儿园，由房企代建。

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与2019年12月出让的新丝路地块、今年1月出让的万泰地块相比，未来社区地块限价未有突破。

而周边均价17800元/㎡的融创东麟府能顺利去化，均价更低、且自带光环的未来社区项目，住宅部分后期去化效果不会太差。

但即便如此，这宗地块给参拍房企设置的“坎儿”也不低，首先是商业部分带来的前期资金沉淀。

据地块规划，可售商业仅有6337㎡，且全部是底商；老街和独立商业约1.76万方，主要自持5年后销售，3.5万方的服务型公寓需要全部自持。

若商业部分楼面价按照2000元/㎡计算，建安成本按照4000元/㎡计算，前五年的商业沉淀成本就超过3亿元，对房企而言算是一笔不小的投入。

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此外，拿地房企若违反地块的建设运营协议，将会面临高额罚款。

根据地块出让条件，永久自持的服务型公寓需设置创业场景人才公寓，引入满足未来社区评审要求的人才不少于800人；健康场景服务型公寓要引入健康及养老设施。

项目效果图

协议同时规定，自持5年的老街及独立商业和全自持的服务型公寓，必须委托给指定运营公司进行整体运营，这意味房企并没有运营权。

而且如果未满足协议要求，房企将面临巨额罚款，罚款项目包括两条：

① 未委托给指定运营公司，需支付违约金5000万元；

② 未能在3年内通过浙江省未来社区试点项目验收，除支付违约金1亿元外，还需无条件整改至验收通过。

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即便如此苛刻的出让条件，房企仍然在自持的道路上一去不复返。

一方面反映了一季度各家补仓的需求，另一方面，该地块大概是最后一宗“非集中供应“地块。当集中供地文件正式下发，土地市场上的分化也将更加剧烈，资金雄厚的大房企“磨牙吮血”，而中小房企只能越来越边缘化。

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