六合冲2.3万/㎡？现在南京门槛到底有多猛

为什么投资客钟爱江北？

江北的教育未来有什么潜力？

江北的板块梯度分怎样的三六九等？

关注土地供应，未来谁才是江北黑马？

最近，关于六合3个劲爆消息：

1、位于六合雄州地铁站的纯新盘都会风华，精装放风价已经高达23000元/㎡！项目去年被宝龙以15.1亿拿下。根据之前的土拍限制，该地块住宅部分毛坯销售限价19800元/㎡，如今精装放风价2.3万的价格，也就是说精装标准高达3000元/平

预计4月28日公开售楼处，预计最快5月首开3栋住宅，层高11、28、33层，面积89、108、128、143平，涵盖小高层洋房以及高层产品。周边拥有地铁S8号线雄州站，与欢乐港仅相隔一条马路，周边还有万达广场以及荣盛时代中心。

2、六合喜提南师附中分校。4月12日，南师附中、龙袍新城开发建设指挥部、六合区教育局举行三方合作办学签约仪式。

南师附中六合分校坐落于龙袍新城核心区，规划建设小学、初中九年一贯制学校。这也是，南师附中首次在六合区办分校。

3、今年年初，龙袍新城渡江胜利公园项目启动监理招标，意味了龙袍新城开始从基础交通建设迈向了文化公共设施建设。公园总投资2.1亿元，现已落实。龙袍新城阶段性拆迁工作已基本完成。龙袍动了，六合可发展的空间更大了

当六合卖到2.3万/㎡，它在江北段位又升一级。六合作为江北的冰山一角，也是南京的门槛价，可见今年南京的门槛有多猛，今天我们重点分析六合，折射一下南京的基本面。

毫无意外，在南京所有板块中，江北核心区是当红炸子鸡。

江北一共有17幅地块，有6幅毛坯限价超过3万/㎡。尤为惹人注意的是中央商务区一幅地块毛坯限价达到了35000元/㎡，这样算上升级装包后的价格要接近4万/㎡。

不得不承认，这次全年供地计划打破江北楼市既有的格局。大家以后关注的重点不再是忧心土拍是否会触顶摇号，而是土地价格已经变成了明牌。在这个基础之上去研判房价是否涨/跌，不如来思考这次新政带来的深远影响。

今天，我想重点说下作为江北副中心的「六合」，在南京整个全年供地计划中，属于什么段位，六合到底该不该买。

真有好房小伙伴统计六合全年土地供应数据：有10幅涉宅用地。一起来看下4月、7月和10月三批次具体土地信息：

第一批次，六合2幅纯住宅地块：

第二批次，六合4幅涉宅地块。纯住宅有2幅：

数据来自江苏土地

第三批次：六合4幅涉宅地块。纯住宅有3幅：

数据来自江苏土地

根据以上六合供地信息，我们有几个想法，大家可以参考一下：

1、第一批次的毛坯限价已出：六合G58，最高毛坯销售均价：16300元/㎡；

六合G59，最高毛坯销售均价：19800元/㎡；这2块地，和2020年六合出让地块价格接近；

2、六合第二批次和第三批次出让的地块价格等官方后续公示；

3、六合全年出让的10幅地块，粗看了一下，大部分土地质素都还不错。纯住宅地块有7幅。

一句话简单总结：六合的新房价格稳中微涨。我们可以看到土地新政调控的效力，的确平衡了地价，避免出现大的波动。

接下来，我们来看下六合第一批次2幅地块的具体情况。

六合G58地块，位于开发区江北大道以西：

NO.2021G58地块信息

地块编号：NO.2021G58，六合区开发区江北大道以西、集群路以南地块

用地性质：R21住宅用地

四至范围：东至江北大道，南至现状，西至现状，北至集群路。

综合容积率：1.01≤R≤2.0

最高毛坯销售均价：16300元/㎡

六合G58地块距离S8号线龙池站大概600米，妥妥的地铁盘。

地块周边社区林立，一路之隔就是冠城大通蓝郡。根据链家数据显示，该小区二手均价为1.6万/㎡。单室套约50㎡成交单价1.75万/㎡；面积约81㎡成交单价1.69万/㎡：

除此之外，该地块相距不远处就是在售新房的保利荣盛合悦和保利观棠和府，其中：

1、保利荣盛合悦高层，销许均价为15958-16329元/㎡，毛坯交付；

2、保利观棠和府，销许均价为18236-19215元/㎡。为精装修楼盘。

第一批次第二幅六合G59地块，位于龙袍街道杨庄河路以东、振兴路以南地块：

NO.新区2021G59地块信息

地块编号：NO.新区2021G59，六合区龙袍街道杨庄河路以东、振兴路以南地块

用地性质：R21住宅用地

四至范围：东至青伏路，南至学府路，西至杨庄河路，北至振兴路。

综合容积率：1.01≤R≤1.7

起拍价：8177元/㎡

最高毛坯销售均价：19800元/㎡

六合G59地块位于龙袍新城，地块临近六合区龙袍客运站，值得注意的是，这是龙袍新城首次挂地，毛坯销售最高限价19800元/㎡。周边目前没有新房。

有人问我，六合房价真的在涨吗？

数据不会说谎。

我翻看六合近9年的土拍和新房单价数据，发现真相很扎心，六合房价的确是涨了。

那我们简单复盘一下，六合近3年来部分地价和新房数据。

2019年部分地块数据：

1、6月，保利经43轮竞价，拿下六合经济开发区G19（龙腾路以南2号）地块，楼面价7936元/㎡，项目定名观棠和府；2、10月，六合新城G74地块被国资、银城联合拿下，楼面价6330元/㎡；
3、12月，六合经济开发区G101（龙池湖南侧）地块被苏美达以13.4亿元摘得，楼面价6210元/㎡。

当时，板块价格最高的是昱龙府，为毛坯现房，均价17715-18253元/㎡

2020年，六合土拍比较火热，有5幅地块触顶摇号，房企竞相进驻。来看下地价-毛坯限价趋势。毛坯限价区间约1.64-2万/㎡：

如今，2021年六合最新出让的地块毛坯限价是龙袍G59，毛坯销售最高限价19800元/㎡。

2021年六合最新新盘地图，太能说明问题了。延伸阅读：《打死没想到，原来六合房价是这样涨上来的》。

六合区域今年共计8个新盘最新动态：

1、六合宝龙G89纯新盘：都会风华，精装放风价已经高达23000元/㎡！项目预计4月28日公开售楼处，预计最快5月就开盘。将首开3栋住宅，层高11、28、33层，面积89、108、128、143㎡，涵盖小高层洋房以及高层产品。

2、六合G90地块：龙湖兴邦揽境，项目由龙湖和兴邦联合开发，共规划12栋低密多层产品，项目预计4月底公开，将于今年年中上市。

3、六合雄州中心G91地块：棠宁府，项目占地约2.7万方，社区共规划7栋住宅，共计432户，2栋9层小高层，5栋18层小高层，面积约104-150㎡，精装交付。

4、六合的G102地块，2020年12月27日，被六合国资以2.5亿底价拿下，楼面价3891元/㎡，最高毛坯售价16100元/㎡。

5、大华位于六合G103的住宅项目终于启动！六合区域新房市场再添一枚大将，据置业顾问透露，项目预计6-7月上市。

6、六合G104地块：卓越蔚蓝时光，将于今年二季度上市。2020年12月21日，经过16轮竞拍，六合G104地块触顶最高限价，12月22日，经过摇号，被卓越拿下，楼面地价7466元/㎡。

7、景茂六合G105案名：玖云府，城市展厅也在今天正式对外开放，项目预计今年年中上市。毛坯销售限价达19900元/㎡。这是景茂首次进入南京市场。

8、六合G18地块：景瑞熙棠府，预计近期首开1号楼住宅，共88套房源，户型建筑面积140㎡，毛坯交付，现房销售。

六合区域双限地块，预计全装修售价将突破2万/㎡。从此，六合已经全面进入2万/㎡+时代。

如果，把近十年间六合城建的画面摁下快进键，我似乎看见六合区域快速更新的画面：老城拆迁、通地铁、商业崛起和产业布局等。

ok，回答开篇的问题：六合到底该不该买？

关于六合，我只是用数据告诉你事实，不是给你制造焦虑。是否买房，你真的应该听从自己的内心。

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