新城地产与房地产经济、大国博弈(图)

新城控股董事长王振华令人发指的行为，把知名度本不甚高的个人和企业放到聚光灯下。

观察王振华和新城控股的房地产发家史，鲜明地反映了经济发展中的畸形与失衡。

新城控股发展的关键时点是2016年，地产观察者卢俊概括新城控股当时有两条路可选：一是学万科高端系列楼盘，做精品；二是学碧桂园进军三四线，高周转，跟投激励，做规模。

新城控股选了第二条。从商业结果来说，押对了。正好碰到棚改去库存，三四线成为那几年楼市狂飙突进的主角。新城控股再用万达模式，在县城建商业综合体，便宜拿地，获得超常增长。

超常增长，有多超常？新城控股2015-2018年销售额分别为319亿元、650亿元、1265亿元、2210亿元，每年200%的增长。

这个速度在暴利的地产业也属疯狂。因此新城控股在地产业的排名一路飙升，以黑马姿态超越诸多地产豪雄，进入前十头部阵营，超越了华夏幸福、龙湖等名企。王振华坐拥数百亿身家，也就发生在短短这几年。

这种火箭速度反映了什么？获得这么多收入，新城控股创造了什么超越性的价值？拥有什么创新技术？对社会的贡献有哪些不可替代？即使是以指数级快速增长为特征的科技互联网行业，也难敌新城控股的疯狂。

风头很盛、具垄断地位的科技新贵大疆，一年销售额是一两百亿，不到新城控股的十分之一。

颠覆了国民支付方式的金融巨头、拥有支付宝的蚂蚁金服，2018财年税前利润为91.8亿元，不及新城控股2018年利润104.91亿元。与此同时，小米的利润也不过86亿元。

千亿销售额，百亿利润，不管是哪一个行业，都是极难达到的。新城控股很容易做到了。

只是拿拿地，建一下房子，没有核心技术，没有商业模式的革命（至多是内部管理能力和执行力的强大），没有对社会输出更多价值，却达至了所有企业业绩的顶端序列，王振华这样的个人坐拥百亿身家，这一定是整个经济模式出了问题，财富分配出了问题。

在这个行当，钱来得太容易了。几年的功夫，踩对点，狠一点，人渣成巨贾。

都知道知道地产企业抓住了China最大刚需，知道出挑的地产企业有极强的战略布局和执行力，但是仍要说，这个社会的超额利润不应该如此大份额地被地产企业拿走，这么巨大的财富效应不应该集中在低技术含量、低价值输出的企业之中。

王振华也是因为有如此大的财富底气，才愈加没有忌惮地打破底线。

地产还有一个特点：信贷推动。 

房地产公司高负债经营是常态。据报道，新城控股控股一季度的负债率高达89%，并在短短4个月内新借款240多亿元。

5月份，因拿地激进更是被政府列入了融资受限名单中。

用着他人的钱，抓着楼市巨大消费需求，乘风收割，最后成就自己腰包里的巨量财富。

这是现实。只是这种现实，越来越显示出畸形的一面。银行贷款，大部分都流向了房地产。其他实体经济很难拿便宜的资金。用郭树清的话是“房地产企业融资过度挤占了信贷资源”。

为什么资金都往房地产跑？新城控股这种唾手可得的火箭发展速度，这种超额暴利，对任何资金都有致命吸引力。

房地产就如黑洞，吸干信贷之水。它的红利和暴利，是以挤占其他行业为代价。

这就是新城控股事件揭示出的最大隐忧。地产的财富效应太强大了。超越了科技，甚至超越了金融。它轻易地将整个社会绑架。

它绑架了抉择。比如，央行调整货币政策，在四大目标稳定物价、充分就业、经济增长、平衡国际收支之外，还通常会顾及到房价。

想刺激经济，但又担心一放水引发房产泡沫；想保汇率，但又害怕一收缩刺破泡沫。

它绑架了金融。地产就是金融，它是一种资产，而不仅仅是拿来住的；金融就是地产，中国信用体系本质是建立在土地抵押之上。

房地产企业都是高负债，一出事多米诺骨牌，牵扯到诸多的金融机构。更不用说，据财新报道，新城控股参股了多家银行。

它绑架了消费。六个钱包掏空了来买房，哪里还敢闲钱做其他消费。

它绑架了产业。如前所述，有房地产的黑洞效应，其他产业就会被挤压被抑制。

我们面前就两条路：1.依旧地产；2.脱离地产。

依旧地产，是因为地产拉动经济的效果确实好。经济压力一大，就忍不住想用一下（夜壶论）。但泡沫不会永远胀而不破。

脱离地产，这是艰难而正确的路。没有任何一个大国靠房地产来立业。

当下的政策正在发生一些微妙变化。有观察者注意到，大国博弈（毛衣毡）越是升级，对房地产的调控越严。

这有点反常。冲突升级，经济下行，房地产应该放松才对。

但最近一年却反着来。署名萧齐的作者在FT中文网撰文举例：去年4月，ZTE事件发酵，央行定向降准放水，紧随其后的是对房地产业融资收紧产生根本性影响的资管新规出台；

6月双方开始互加官稅，央行再次定向降准，与此同时发改委收紧房企境外发债，7月高层会议则发出对房地产业最严厉的定调“坚决遏制房价上涨”。

今年5月大国博弈再度升级，5月6日央行定向降准，接着银保监会再次定向收紧房地产融资。

这背后，是政策逻辑发生了改变。博弈升级时，出台的宽松举措将增多，以对冲经济压力。但又不想让放出来的水跑到房地产去，因此越升级，对房地产的管控越严。

这正是我们正在进行的一场真正大战。让资源流到应该去的地方。这几天的消息是，地产融资再收紧，多家信托收到银监窗口指导，控制地产业规模。也就是，作为地产业融资重要管道的信托，也被管住了。

未来，房企的资金来源会越来越少。

恰恰就是新城控股，意识到了这一点，其副总裁在几个月前说，未来三年，50强房企将瓜分82%的银行开发贷款，“金融机构的贷款额度有限，百强之外的房企已经不在银行贷款名单，50强房企就是银行放贷新门槛，当然也会成为大多数金融机构放款的融资新门槛。”

大国博弈加剧的背景下，China的选择有且只有一条：脱离地产，产业立国；地产不灭，China不兴。

不是灭掉房地产业，而是让房地产从暴利回归平均利润，让房地产不再有挤压其他产业的资源。

房住不炒的本质，就是让房地产成为一种平庸资产，不再具有黑洞效应，让资金资源去到更该去到的地方。

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