当前经济工作的重要抓手：大力规范与发展保障性住房（应宜逊）
当前经济工作的重要抓手：
大力规范与发展保障性住房
作者：应宜逊
当前经济工作中的一项重要任务便是：稳定房地产市场，落实“只住不炒”方针，并建立长效机制。为此，目前各地纷纷努力，采取的新措施主要是大力发展住房租赁市场，并且实行“租售同权”。笔者不否认发展住房租赁市场的必要性与作用，但是认为，仅仅发展租赁市场是远远不够的，因为它没有切中问题的要害，进而远远不足以实现“落实‘只住不炒’方针、稳定房地产市场”的目标。
当前我国炒房之风之所以愈演愈烈，房价越调控越涨，主要根源有二。一是上世纪90年代末推行的住宅商品化走过了头，居民住房所应当具有的公共产品性质在很大程度上被“抹杀”了。二是由于“GDP主义”和“土地财政”，各地政府从内心偏好于推动房价上涨。
因此，笔者认为，为了实现前述的政策目标，从房地产制度层面上说，关键在于“大力规范与发展保障性住房”，纠正居民住房的过度商品化，使得居民住房应当具有公共产品性质得到恢复。
保障性住房就是指廉租房与经济适用房。这两者都是含有政策性补贴的专门为城市低收入阶层和中低收入阶层服务的政策性住房。上世纪90年代，在推出“住宅商品化”改革的同时，就提出要建设一批廉租房与经济适用房；并且，各地都这样做了，都建造了数量不等的廉租房与经济适用房。目前存在的缺陷主要是两个方面。一是数量严重不足。许多具备资格条件的当地户籍人口家庭都要摇号并长期等待，外来打工者则通常都不予考虑。二是“规范”严重不够，管理不严。比如，经济适用房与商品房之间没有“隔断”，分到手的经济适用房可以直接进入商品房市场，进而，经济适用房便相当于“福利分房”。又如，部分经济适用房面积过大，达到一百几十平米，这哪里还是经济适用房！再如，不少地方的公务员利用经济适用房搞“特殊化”，往往能够买到“特制”的一百多平米的经济适用房，使得“福利分房”变相继续存在。等等。
当前，“大力规范与发展保障性住房”，就是要消除上述两方面的缺陷，使得保障性住房在落实“只住不炒”方针、稳定房地产市场中发挥出应有的关键性作用。
为此，首先应当严格规范与管理。
1.要严格遵循“切割原则”。保障性住房与商品房是性质不同的住房，两者必须划清界限，严格“切割”。廉租房与经济适用房必须由政府专设的机构进行管理。经济适用房绝对不允许进入商品房市场。经济适用房的转让，只能在管理机构的“做市”下或严格监管下，按经济适用房的价格转让给有资格购买经济适用房的家庭。经济适用房的继承，只能是“价值”继承，而不能“实物”继承。廉租房只能允许租赁者自住，绝对不允许“转租”或变相“转租”。
2.严格执行“唯一原则”。城市中的常住人口（包括其中尚未落户入籍的农民工）均有资格租用廉租房；户籍人口家庭有资格购买经济适用房。一个核心家庭只允许租赁一套廉租房或者购买一套经济适用房。已经在本地或外地拥有商品房者，便没有资格再租赁廉租房或购买经济适用房。原来租赁廉租房者，若又购买了经济适用房，则应将廉租房退还管理机构。已经拥有廉租房或者经济适用房者，若再去购买商品房，则应将廉租房或者经济适用房退还管理机构。在外地已经租赁廉租房或者购买了经济适用房者，便没有资格再在本地租赁廉租房或者购买经济适用房。等等。
3.严格控制单套面积。因为，“保障性”是保障基本生活需求，而非高档生活需求。比如，廉租房的单套建筑面积可以是：20㎡、30㎡、40㎡、50㎡等等。经济适用房的单套建筑面积可为50㎡、60㎡、70㎡、80㎡等等。
其次，要大力“发展”。
1.要切实增加保障性住房的供给量，尽快让保障性住房占有住房供给的“大头”。应当看到，我国目前，在城市中，毕竟“富裕+中产”还是少数，“中低收入+低收入”还是多数；后者的住房需求，基本上得依靠保障性住房。特别是把包括大量的农民工的全部常住人口都纳入“保障范围”后，保障性住房的需求量更是大大增加了。
2.在“土地供给”中，应当优先满足保障性住房的需要，尤其应当将交通较为便利的地块（如地铁附近），优先用于建造容积率较高保障性住房。
大力规范与发展保障性住房，将会带来十分积极的效果。首先，通过纠正过了度的“住宅商品化”，便使得实现“落实‘只住不炒’方针，稳定房地产市场”的政策目标，有了良好的实现可能。因为，很明显，符合前述要求的保障性住房都是“只住不炒”的（它们无法炒起来），当这类住房的供给大量增加、成为住房供给的“大头”时，特别是年轻人结婚的住房刚需（俗称“丈母娘需求”）也主要依靠保障性住房时，“只住不炒”方针也就基本落实了。进而房地产市场也就基本稳定了。
其次，还将收到下列各种积极效果。
1.能够有力地促进“城市化”的健康发展。目前，农民进城打工的人数很多，但是真正能够在城市落户、成为“新城里人”的却很有限。不少农民只是年轻力壮时进城打工，年老力衰时仍然回农村养老。有学者称此为“伪城市化”。个中的重要原因便是，城里的房价太贵，农民工无法承受。但若我们按前述原则“大力规范与发展保障性住房”，那么，这个问题便可以基本解决，大多数进城打工的农民便会在城市落户，成为“新城里人”。
2.能够在相当程度上促进“留守儿童”问题的解决，从而十分有助于我国的未来发展。“留守儿童”问题的重要成因之一就是城市房价太贵，农民工租不起。现在，让农民工有资格租赁廉租房，加上“租售同权”，他们的子女可以就近入学。那么，就会有想当数量的“留守儿童”可以进城随同父母生活。这对于提高人口素质、缩小未来的贫富差距都是十分有帮助的。
3.这是让“二次分配”向弱势群体倾斜、缩小社会贫富差距的重要措施。保障性住房是含有财政补贴的；保障性住房的居住者是社会中的低收入阶层与中低收入阶层。“大力规范与发展保障性住房”，就等于向低收入阶层与中低收入阶层提供了财政补贴。显然，这是十分有助于缩小社会贫富差距、促进社会和谐的。
4.能够从多个方面扩大内需，进而促进“稳增长”。这在当前，“中美贸易大战”阴云密布，经济形势险恶的情况下，其积极意义更是不容低估。一则，将会大大减少“房奴”，进而使公众有更多的钱可以投入消费。二则，由于相当于向低收入阶层及中低收入阶层提供了大量财政补贴，而低收入者及中低收入者的收入消费倾向较高，从而势必增加社会消费需求。三则，“大力发展保障性住房”，将形成一个新的固定资产投资热点，其“综合效益”要比那些超前的基础设施项目要好得多。
正因为“大力规范与发展保障性住房”有这么多的积极效果，所以，它是当前经济工作的重要抓手。
“大力规范与发展保障性住房”，也是会遇到困难与障碍的，因此，也需要配套措施。其中最重要的配套措施如下。
1.努力消除“GDP主义”和“土地财政”。国家应当出台有力的综合措施，消除“GDP主义”，引导与促使各级政府努力追求“效率与公平的优化结合”、追求社会和谐，以及追求自身的清正廉洁。在此基础上，消除“土地财政”，让宝贵的土地资源为“社会和谐”服务、为实现“公平与效率的优化结合”服务、为中国未来的长远发展服务。
2.尽快出台房产税。“大力规范与发展保障性住房”需要投入大量财政资金，财政资金的重要来源之一就应当是“房产税”。根据我国目前的房地产产权状况，目前开征的房产税应当定位于“消费税”、“富人税”。“消费税”，就是“高档消费品税”。应当向占用、消费了豪华房产、多量房产的家庭征税。“富人税”，也就是仅仅向少数富人征税，而不是向房产的业主们普遍征税。有能力占用、消费多量房产资源者，肯定只能是少数富人。因此，目前房产税的征收对象应当是豪宅占有者、大量房产占有者，征税面不应超过城市居民家庭数（包括购买了商品房的农民家庭）的30%。房产税收入则全部用于“保障性住房”。这样做，是完全符合现代国家的财政理念的，即财政收入（征税）向富人“倾斜”，财政支出（转移支付）向穷人“倾斜”。
3. 要坚决刹住一些地方的公务员利用“经济适用房”搞“特殊化”的行为。公务员可以购买经济适用房，但必须遵守与普通老百姓同样的规则，不能再搞变相的“福利分房”。应当指出，如果公务员在住房上有了“特殊化”，不但社会影响不良，而且会严重脱离群众，很难设想他们还能够认真地去考虑解决群众的“住房难”问题。
2018年6月13日，应老视察最基层的金融便利店
作者简介
应 宜 逊 简 历
男，汉族， 浙江诸暨市人， 1940年12月出生于浙江永康市方岩镇。
中国民主建国会会员，1991年12月入会。
1959年高中毕业上山下乡去大观山畜牧饲养试验场，担任过小队长、副大队长。选育的水稻品种在省内多地创造过高产记录。
1966年7月毕业于浙江农业大学农学专修科（函授）。
1977年6月调入杭州市药品检验所当工人。
1983年9月调入浙江银行学校担任政治经济学教师。
1987年1月调入中国人民银行浙江省分行金融研究所从事金融研究。
历任普通干部、副科长、科长、副处级调研员。1987年评为经济师，1993年评为副研究员，2000年评为研究员。先后担任过浙江省人民检察院特约检察员，浙江省政协委员。2003年2月退休。
现在担任：浙江金融职业学院教授、浙江地方金融发展研究中心副主任；中国民主建国会中央财金委员会委员、浙江省委财金委员会顾问。
退休后曾经担任过：浙江省资本与企业发展研究会理事长（2005-2010）；以及一些城市银行、农村商业银行的独立董事。
研究方向与特长：（1）宏观经济、金融问题，政治经济学问题；（2）金融改革与发展，尤其是地方性金融机构的改革与发展。
主要研究成果：公开出版经济、金融著作4本；在省级及以上学术刊物发表论文300多篇。获得各种级别的学术奖励多次。有多篇对策性研究成果得到朱镕基、温家宝、黄菊及其他国家领导人的重视与批示。
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