江苏高院：房屋装修应纳入评估范围一并拍卖处置

最高人民法院近期出台的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》明确了当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等四种方式，以确定财产的处置价。但是，对于装修房屋，除了双方议价外，如果不采取委托评估的方式，并进行现场勘验，将难以确定装修部分的价值。因此，在实践中，对存在装修的房屋，尤其是承租人装修的房屋，以委托评估的方式确定财产处置参考价较为妥当。

案例来源：江苏高院（2018）苏执复44号肖宏洲、蒋荣芳民间借贷纠纷执行裁定书

简要案情：

1、执行中，盐城中院对肖宏洲名下已被查封的房地产进行评估。《房地产司法鉴定估价报告》载明：“评估价值为：1686.69万元，一楼（101室、102室、103室、104室）单价为16259元/平方米，二楼（201室、202室单价为6408元/平方米。”

2、被执行人肖宏洲异议称:一楼门面房评估单价远低于大丰市场门面房实际价格，案涉房屋一楼价格应不低于3万元/㎡,且评估价为毛坯房，而实际是高档酒店装潢，没有体现实际价值。故请求补充鉴定或重新鉴定。

3、盐城中院裁定驳回肖宏洲的异议请求。

4、江苏高院查明，在评估报告中明确采用收益法进行评估，评估对象室内设定为毛坯状况，有基本设施设备（水、电等），不包括承租人对房地产室内外的装潢。评估机构向盐城中院出具情况说明称：从理论上讲，买卖不破租赁，承租人还在其经营期内，其装潢的财产仍属于承租人拥有和使用，故不宜将承租人的装潢纳入评估范围。

5、另查明，当事人提交一份租赁合同约定：租期届满后，乙方确保按时将承租房屋按乙方营业状态下的现状完好交还给甲方。乙方不得拆除所有的装潢设施（特殊大型设备可以协商），如迟延交还，向甲方缴纳延迟期间的双倍约定租金。除此之外，该租赁合同中没有其他关于装潢费用如何承担以及装潢设施归属问题的约定。

裁判理由：

江苏高院认为，第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应予准许”。人民法院准许重新评估的法定条件是当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法等情形。本案中，复议申请人未对评估人员的评估资质和评估程序是否违法提出异议，仅认为评估价格过低。但评估公司做出的评估价格仅是司法拍卖参照的保留价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定。因此，肖宏洲认为本案评估价值过低，应予重新评估的主张依法不应予以支持。

第二，无论对涉案房产进行带租拍卖还是涤除租赁拍卖，无论涉案房产上的装潢价值是归于承租人还是归于被执行人，处置涉案房产时都必须连同房屋装潢一并处置。因此，为便于涉案房产的处置和拍卖款的合理分配，均应对装潢部分进行评估，并将该部分评估价值予以单独载明。盐城中院在评估过程中未对装潢部分进行评估，不利于涉案房产的处置分配，本院予以纠正。

综上，复议申请人肖宏洲的复议理由部分成立，裁定撤销江苏省盐城市中级人民法院（2017）苏09执异47号执行裁定，对案涉房地产的装潢部分进行补充评估。

笔者分析：

本案房产系酒店，其毛坯价值显然和带装修的价值相差巨大。尤其在存在承租人的情况下，如果不对装修进行处理，可能会引起买受人与承租人之间的纠纷。而且，对于不动产，原则上也应当整体处置，因此，对装修部分的价值补充评估是很有必要的。

选关键词　跳转进入本公众号专题↓

热点事件（先予仲裁  P2P借贷）

学而专栏（学而有术  学而无罪）

（扫一扫或长按识别二维码可咨询作者）

请关注本公众号阅读其他文章，也可以点击左下角的阅读原文获得文章目录。