江苏高院：承租人主张优先购买权应当付清拍卖款

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核心提示：抵押后的租赁权不得对抗抵押权人，拍卖时应当涤除；即使承租人主张优先购买权的，也应当付清拍卖款。

案例来源：江苏高院（2018）苏执监790号盐城市红太阳物流有限公司、江苏亨威实业集团有限公司与中大汽车机械制造有限公司、徐连国合同纠纷执行裁定书

案情：

1、2011年10月9日，中大公司将房地产抵押给江苏银行盐城分行；后江苏银行盐城分行将案涉债权转让给亨威公司，先后申请仲裁、执行。

2、2012年8月1日起，红太阳公司承租案涉房地产。

3、2016年8月11日，秦淮法院作出生效民事判决认定：中大公司委托其他公司对外出租案涉房地产，受委托公司将案涉厂房及场地租赁给了红太阳公司，红太阳公司虽然未直接与中大公司签订租赁协议，但红太阳公司租赁诉争厂房两年多时间里，中大公司均未提出过异议，故应当认定红太阳公司与欧瑞斯公司的租赁合同合法有效。

4、2017年6月9日，亭湖法院在淘宝司法拍卖网络平台上对中大公司的房地产及附属设施进行拍卖，并作出（2016）苏0902执恢362-2号执行裁定，除去红太阳公司与中大公司租赁关系。后多次流拍。

5、红太阳公司异议称：请求法院支持异议人作为承租人的优先购买权。

6、2017年8月23日，亭湖法院告知红太阳公司如愿意购买，应当将款项打到法院账户，否则视为放弃。复议审查期间，盐城中院于2018年2月26日与红太阳公司谈话，明确告知允许其优先购卖涉案的土地及房屋，并限其于2018年3月1日前将购买款24999800元打入亭湖法院帐户，逾期未支付上述款项，将视为放弃优先购买权。直至2018年3月5日，红太阳公司未能支付上述款项。

7、亭湖法院认为，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。红太阳公司的租赁合同经人民法院确认为有效合同，但仍不得对抗抵押权的优先受偿权，故该院裁定除去红太阳公司与中大公司的租赁关系于法有据，并无不当。据此，驳回红太阳公司的异议请求。

8、盐城中院认为，在执行法院允许红太阳公司行使优先购卖权后，其未能在该院指定的期限内将款项打入法院账号，可以视为其放弃了对涉案土地和房屋优先购买权。

裁决理由：

江苏高院认为，亭湖法院及盐城中院均已告知红太阳公司行使优先购买权，但红太阳公司并未作出积极回应。在长达数月的时间中，红太阳公司有足够时间筹措所需款项。因此，红太阳公司申诉主张执行法院侵害其优先购买权，没有事实依据，本院不予支持。 

笔者分析：

执行法院可以给予承租人优先购买权，即使其租赁关系不得对抗抵押权人。承租人所享有的优先购买权应当与竞买人或者接受以物抵债的债权人设置相同的条件，即价款和支付期限一致，接受拍卖公告的内容。

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