审判研究 | 广州中院：城中村无证房屋可在离婚案中分割
即使涉案房屋的宅基地使用权属于刘某的母亲潘X玉所有，也不影响刘某与李某对涉案房屋二、三楼存在相应的使用权。而即便涉案房屋的土地和房屋权利存在手续上瑕疵（未报建和取得房产证），亦不能否认涉案房屋二、三楼客观使用价值的存在。
广东省高级人民法院2011年《全省民事审判工作会议纪要》
七、关于婚姻家庭、继承纠纷案件
（一）关于离婚案件中对没有产权证的农村房屋能否作出处理的问题
63.人民法院在离婚案件中，对当事人在宅基地或者建设用地上合法建造的没有领取产权证的农村房屋的归属可以作出处理。当事人请求对违法建筑进行分割的，可以根据实际情况对建筑物的使用或收益、残值作出处理。
1.广州地区已经可以在离婚案中处理该类无证农村房屋。
对于农村宅基地上没有产权证的房屋是否可以在离婚案中处理，属于司法实务中比较有争议的问题。广东省高级人民法院在2011年对此问题已经有了统一认识，并出台了会议纪要。目前广州地区法院也按照此规定进处理。
2.无证类房屋分合法建造和违章建筑两种情形。
所谓合法建造是指已经报建获批但尚未取得房产证的情形。根据《物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，自己建造的房屋的所有权属于原始取得，未办理房产证不影响所有权的取得。因此，法院在离婚案中可以对该类房屋的归属进行处理。
违法建筑由于在建造过程违反法律规定，不能原始取得所有权，所以法院不能在离婚案中处理该类房屋的权属。然而，这类房屋有一定的使用价值和经济价值，可以通过评估方式确定其残值或使用价值，从而对该部分权益进行处理。
3.该类房产证的房子，如何确定权属？
该类房屋所有权通过建造取得，一般来说谁在房屋建造过程中出资或投入劳务，就会成为该类房屋的所有权（或使用权人）。如果夫妻两人出资建造，就属于夫妻共同财产。如果家庭成员共同出资建造，但没有约定份额，该房屋属于家庭共有。此类家庭共有由于份额尚未确定，牵涉第三人利益，法院一般要求离婚当事人另案处理。
广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民一终字第6217号
上诉人（原审原告）：刘某，男，1979年X月1X日出生，汉族，住广州市萝岗区。
委托代理人：赖某，广东某某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李某，女，1979年X月X日出生，汉族，住广州市萝岗区。
上诉人刘某因与被上诉人李某离婚纠纷一案，原审法院于2011年12月5日作出（2011）穗萝法民一初字第86号民事判决书，李某不服，上诉后本院于2013年5月23日作出（2012）穗中法民一终字第1647号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；同日，本院作出（2012）穗中法民一终字第1647号之一民事裁定书，裁定对李某要求分割自编号为贤江路贤顺路自编28-1房屋的请求，发回原审法院重审。现原审法院重审后，刘某不服广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民一重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘某与李某于1999年开始同居，于××××年××月××日登记结婚。
自编号为贤江路贤顺路自编28-1房屋（以下简称“涉案房屋”）没有在广州开发区规划和国土资源管理局办理规划报建备案手续，该房屋所在的土地亦未办理宅基地使用证。双方确认涉案房屋的现状为一楼64平方米，二楼100平方米，三楼55平方米。李某称其从刘某提起本案诉讼后搬离涉案房屋，双方确认目前是刘某居住在该房屋。
双方确认涉案房屋的一楼由刘某的母亲出资建设，建设时间在刘某、李某双方结婚之前。李某主张刘某已经与其他兄弟分家，刘某的母亲将涉案房屋分给了刘某。刘某对此予以否认，李某未能就其主张提供证据予以证明。
对于涉案房屋二楼和三楼的建设时间，双方存在争议。刘某提供的2001年1月28日至2月1日、××××年××月24日至9月18日的费用支出登记记录上的登记人为李某，记录的内容为包括购买建房材料在内的各项费用支出，刘某称涉案房屋的二楼是从××××年××月开始动工的，故应属于刘某的婚前个人财产。刘某提供的加建图纸背后为2001年8月的日历，刘某称图纸是在2001年8月画出来的。李某对费用支出登记记录及加建图纸的真实性予以确认，并承认涉案房屋是从××××年××月开始加建的。
对于涉案房屋二楼和三楼的建设出资问题，刘某主张全部均是刘某个人出资的，李某则主张李某出资5万多元用于涉案房屋的加建。李某在广州市中级人民法院（2012）穗中法民一终字第1647号案件的审理过程中申请证人刘X云出庭作证。证人刘X云在该案的庭审中陈述，其为刘某的姑姑；涉案房屋的一楼是刘某的母亲改建的，二楼及三楼是在2002年加建的；在加建时，其曾听刘某的母亲说是李某拿钱过来建的，喜欢加建几层就几层，其还借了2000元给刘某和李某用于涉案房屋的加建。
另，李某主张涉案房屋的围墙是在结婚后加建的，刘某对此予以否认，李某亦未就此提供证据予以证明。
刘某主张涉案房屋应属于其母亲，经原审法院多次询问，仍表示其没有权利主张涉案房屋的使用权或货币补偿权。李某明确表示其不主张涉案房屋的使用权，要求刘某向其支付补偿款，并向原审法院申请对涉案房屋的价值进行评估。经摇珠，原审法院确定广州中资信房地产评估咨询有限公司作为本案的评估机构。2014年3月19日，该公司作出中资信房评字（2014）第0311号《房地产估价报告书》，评估结果为涉案房屋一楼建筑面积64平方米，成新度折扣率63%，评估单价为920元／平方米，评估总价58880元，该评估价值为建筑物重置成新价值，不包含所占用的土地使用权价值；涉案房屋二、三楼建筑面积155平方米，成新度折扣率75%，评估单价为789元／平方米，评估总价122295元，该评估价值为建筑物重置成新价值，不包含所占用的土地使用权价值；涉案房屋围墙的墙面面积69.578平方米，成新度折扣率65%，评估单价为45元／平方米，评估总价3131元，该围墙为13砖墙，墙面抹水泥砂浆。双方对《房地产估价报告书》的真实性均予以确认。该次评估的评估费为922元，已由李某预交，李某同意评估费由其负担，无需刘某负担。
李某在原审庭审中明确表示，对于夫妻共有果树的分割问题不要求在本案中予以处理，其将在找到证据后另行起诉。
上述事实有费用支出登记记录、加建图纸、（2012）穗中法民一终字第1647号庭询笔录、广州中资信房地产评估咨询有限公司的中资信房评字（2014）第0311号《房地产估价报告书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求。
刘某在原审中诉称：刘某在（2011）穗萝法民一初字第86号案件中的诉讼请求已经处理完毕，刘某与李某之间没有夫妻共同财产，自编号为贤江路贤顺路自编28-1房屋属于刘某母亲所有，与刘某无关，并非刘某、李某双方的夫妻共同财产，不应予以分割。为维护自身合法权益，刘某请求法院驳回李某关于分割自编号为贤江路贤顺路自编28-1房屋的请求。
李某在原审中辩称：自编号为贤江路贤顺路自编28-1房屋的首层是在刘某、李某双方结婚前建设的，李某不清楚建设的具体情况，原来是属于刘某母亲的，但刘某母亲已经将涉案房屋分给了刘某。涉案房屋的二、三楼是在××××年××月底开始加建的，在2001年11月份左右完工，房子加建时刘某并不在家且没有钱，李某从娘家借钱进行建设，建设时所需的材料都是李某经手购买的。综上，李某要求对涉案房屋进行分割，每人各占一半。
原审法院认为：刘某、李某双方均确认涉案房屋的一楼是刘某的母亲出资建设的，且建设时间在双方结婚之前，现李某主张刘某的母亲因分家已将涉案房屋一楼分给刘某，涉案房屋的一楼应属于刘某、李某的夫妻共同财产，刘某对李某的该主张予以否认，李某亦未能就其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，原审法院对李某的上述主张不予采信。同理，李某未能就涉案房屋的围墙的建设时间及出资情况提供证据予以证明，其要求将涉案房屋围墙的价值作为夫妻共同财产进行处理，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。
从双方确认真实性的费用支出登记记录及加建图纸来看，涉案房屋的二楼及三楼是在××××年××月开始动工加建，一直到双方结婚登记后才建设完成的。双方均称加建时有出资，但均未就出资的具体数额提供证据予以证明。原审法院结合双方从1999年开始同居的事实及刘美云的证人证言，认定涉案房屋的二楼及三楼是双方共同出资加建的，属于刘某、李某的夫妻共同财产。涉案房屋目前由刘某居住，现李某明确表示不主张涉案房屋的使用权，要求刘某向其支付房屋价值的补偿款，该请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上，涉案房屋的二楼及三楼归刘某使用，刘某应向李某支付相当于涉案房屋二楼及三楼的房屋价值一半的补偿款61147.50元（122295元×50%）。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、自编号为贤江路贤顺路自编28-1房屋的二楼及三楼归刘某使用；二、刘某自本判决发生法律效力之日起7日内向李某一次性支付补偿款61147.50元。债务人未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由刘某负担150元，李某负担150元。
判后，刘某不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定主要事实不清。（一）涉案房屋的宅基地使用权归属于刘某的母亲潘X玉，根据我国相关法律规定，不允许潘X玉将上述宅基地转让给他人使用。原审判决对该事实未予以调查确认；（二）涉案房屋应全部归属于潘X玉所有，不属于本案双方的夫妻共同财产；（三）涉案房屋的二楼、三楼由潘X玉与刘某共同出资于刘某与李某结婚前所建，没有证据证实该房屋的兴建延续到了双方结婚之后，且没有证据证实李某对该房屋的兴建有出资。二、原审判决依据的《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定作出的判决，属于适用法律错误。三、涉案房屋时违章建筑，原审判决将其作为合法房屋进行分割于法无据。四、原审中确认了涉案房屋为潘X玉出资建设，又确认二、三楼李某有出资。但根据有关规定，宅基地房屋不能分割给不同的使用人，否则会导致目前农村宅基地房屋使用秩序混乱。如果原审判决生效，即确认了农村合资建房的合法性，破坏了农村房屋的管理秩序。故上诉请求：1、对原审判决进行改判，驳回李某的全部诉讼请求；2、李某承担本案的全部诉讼费。
李某辩称：不同意刘某的上诉请求。
二审中，刘某提交了如下证据：1、《证明》，用以证实涉案房屋相关村集体组织在1992年之前分给潘X玉的，之前是土瓦房，后来潘X玉拆建了；2、中国工商银行的四个汇款单，用以证实刘某一直对李某家庭有资助，而李某父母的家庭经济比较差，所以不可能在建设涉案房屋时会支付款项让李某出资；3、刘某的母亲潘X玉出庭，证明涉案房屋由其所建，且与刘某等三个儿子约好，如果儿子们听话就由他们暂时居住，否则将收回来用于出租。且涉案房屋不能分给他人。李某对上述证据的质证意见为：宅基地使用权虽然分给了潘X玉，但当时已经分家，相应的房屋已经分给了刘某三兄弟。汇款单涉及的款项是刘某到湖南做工程的经济来往款项，并非刘某对李某父亲的资助。
本院二审查明的其他事实与原审查明的一致。
本院认为：根据双方确认的涉案房屋二、三楼建造时的费用支出记录和图纸的内容，即使双方对涉案房屋二、三楼开始建造的时间不能达成一致，但涉案房屋二、三楼建造结束的时间应在双方结婚登记之后。而关于涉案房屋二、三楼建造的出资问题，在本院（2012）穗中法民一终字第1647号案件的审理过程中证人刘美云出庭陈述涉案房屋二楼及三楼加建时，其曾听刘某的母亲说是李某拿钱过来建的。刘美云是刘某的姑姑，其证人证言的效力较高，本院予以采纳，认定李某在涉案房屋二、三楼的建造中有出资。此外，即使涉案房屋的宅基地使用权属于刘某的母亲潘X玉所有，也不影响刘某与李某对涉案房屋二、三楼存在相应的使用权。而即便涉案房屋的土地和房屋权利存在手续上瑕疵，亦不能否认涉案房屋二、三楼客观使用价值的存在。且原审对涉案房屋进行了评估，评估机构的结论明确显示“该评估价值为建筑物重置成新价值，不包含所占用的土地使用权价值”。
因此，原审法院结合涉案房屋目前的居住情况、李某不要求使用权的意见以及评估结论，判决涉案房屋二、三楼归刘某使用，由刘某补偿李某61147.5元，并无不当，本院予以维持。
此外，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条、第二十七条之规定，因原审法院和本院已在（2012）穗中法民一终字第1647号案（原审案号为（2011）穗萝法民一初字第86号）中各收取离婚案件受理费300元，而本案涉案争议标的额未超过200000元，故，本案不再另行收取案件受理费，已收取的案件受理费由法院退回。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院予以维持。刘某的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条﹥第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶文建
代理审判员 乔 营
代理审判员 陈 静
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 谢汝华
廖利旋
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