很多坑都是自己挖的！从业主大会看规则设置的重要性！

共停车位到底怎么用？在电梯里做广告赚的钱大家怎么花？这些小区里的“大事”每件都要业主们共同商量。尴尬的是，大型小区，一家一户的上门登记业主意见耗时费力，业主大会很难开得起来，有效决策难。小区的物业“越管越糟”。

所以很多小区在业主大会召开的时候都在疯狂的拉票，甚至为了达到投票设定的数量目标，上门收票、扫楼等，殊不知此类行为很容易落下话柄，给人以操控业主大会的嫌疑！  最近很多朋友都来私信我关于业主大会怎么召开的问题！ 有北京的 有天津的 还有南京的部分朋友！

这说明大家都意识到了业主大会在召开的时候，最难突破的是实现有效的决议！

问题在哪呢？在于业主大会表决规则的设置！其实完全可以把表决规则设置的更有效！

(标准格式来自上海市关于印发《业主大会议事规则》等四个示范文本的通知2015-07-06)

这是在业委会筹备组阶段就要设置的业主大会议事规则，这里有一个原则就在于第十一条至十三条中的条款设置！

如果你把表决票送达的形式选择（一）（二）同时选择的时候，其实你在几轮领取或者派发表决票之后，即可选择挂号信的形式，这样从法理上确保了表决票的派发率达到100%，同时第十三条，选择表决票送达作为参加业主大会人数的确定！这样大会的参与率可以达到100%

类似的设置可以参考以上的设置！很多筹备组在参与条款设置的时候，很多人并不清楚其实可以多选，其实设置的原则只有一个便于表决通过的原则！

比如一个1000户的社区 你收到的有效表决票 500张，其实300张选择A 200选择B 那么根据未反馈票视作同意大多数 ，那么A的有效票则变成了300+500（未反馈） ，A的比例则为80%

如果我在投票环节采取全程录像，业主主动投入票箱，这样基本可以确保整个流程毫无瑕疵！

这是上海的版本，别的城市可能不是这样的 

比如一个1000户的社区 你收到的有效表决票 500张，其实300张选择A 200选择B 那么北京的社区会怎么样呢？

我们来看北京的议事规则范本 2010年北京市建委发了议事规则范本

 北京的范本并没有明确，是否可以同意大多数！

但根据住建部《业主大会和业主委员指导规则》第二十六条规定，“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定”。

其实就看这个条款如何设置！！是否已经设置在业主大会的议事规则里面！

业主大会最难就难在业主的参与度，当人数超过1000户的社区 想让回票超过2/3 也就是666张表决票基本不可能，如果没有这样的条款设置，业委会的工作将陷入 “召开业主大会-决议无效-继续召开-继续无效”的死循环！ 如果你的社区有20%比例的投资客，或者外地购房者，那么你的业主大会永远都是无效的死循环！

我们的房地产市场是参考香港模式，但两地的法律体系存在巨大差异，一个是英美法系，一个大陆法系，我们可以看看香港地区的业主大会门槛设置！

香港地区的业主大会门槛非常之低，10%的出席即有效！非常有效的保障了业主大会决议的形成！ 一座150位业主的大厦，只要出席代表达到15名，就可以合法举行业主大会，如果对某项决议投票，空白票，无效票和弃权票共有3票，那么只要7票同意即可通过。

近些年来，很多参与业委会工作的人都感觉到这个条款的羁绊，已经有越来越多的 城市像上海意识到这个问题出台新的版本，北京的规则范本都是2010年的版本，我想新的版本会参考上海的格式，进一步降低决议的门槛 ！

比如南京 已经将规模宏大的“业主大会”改为人数有限的“业主代表大会”后，根据2013年5月1日施行的新《江苏省物业管理条例》，可以一个楼栋、一个单元产生一位业主代表，代表召集起来开会，把问题议深议透，小区议事表决就容易多了

社区治理还在摸索中前进，还需要法律给予更多的政策支持！考量一个政策是否好，关键在于这个政策是否有可操作性

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