实录|我的业委会换届审计之路，何以要“伸冤”？这七个月我就是那个讨债的！

“账目不平，谁之过？”

“那还用说？肯定是业委会的错啊！”

对于绝大部分的业主来说，财务收支是他们最关心的问题。而一旦出现“账目不平”的情况，业委会绝对是最先被怀疑的对象。在许多没有参与过业委会工作的业主眼中，业委会是个“权利滔天”的存在，掌管着小区所有的账目，事实上这是一种认知误区。

如今，一个很尴尬的现实是：发票不是业委会开的，账目不是业委会管理的，钱不是业委会经手的，但只要出了问题，这口“锅”却由业委会来背！据社会学家C. Wright Mills的观点, 个人的问题不是个人的，而是大众的。今天，我们将借一位业委会主任在离任审计中所遇到问题来为业委会“伸冤”，也借此进一步理清“小区的账目究竟怎么一回事”？

↑300万去哪了？ 业主质疑资金的使用

↑业主质疑某业委会为何缺乏依据

困惑①

为什么审计要花这么长时间？

据《上海市住宅物业管理规定》第六十条，业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的终结机构对专项维修资金、公共收益的使用情况及业主委员会工作经费进行财务审计。

与换届审计稍有不同的是，换届审计一般交由换届小组发起委托进行，而离任审计属于“自己审自己”，是一种自发的自证清白行为。

W先生是浦东新区某小区的业委会主任，于今年四月底任职期满，便在三月份的时候向开户银行上海银行提交了《审计业务申请单》。上海银行受理后，委派了会计事务所与小区业委会联系离任审计事宜。离任审计历时七个月，其中暴露了不少问题。

据W先生所述，他主动申请离任审计的原因有二：

1. 全身而退，干干净净地“到站下车”

2. 节省时间，免得换届小组委托的审计单位有问题来找你，磨磨唧唧战线被拉长

但事实上，所谓的“节省时间”也耗费了不少时间。W先生的小区业委会从三月发起申请，到十一月底“完事”，中间花了近七个月的时间。这一笔时间“开销”还是在业委会做得规范、物业公司较为配合的情况下所支出的。或许有人会问，是不是因为审计的流程太过繁琐才导致时间必须这么长？

下面我们来简单的看一下审计流程：

1

联系审计事宜

2

提供审计材料

3

实施财务审计

4

确认审计结果

单从上述的流程来看，整个审计也不过是分为四个步骤，为何在各方都还算配合的情况下耗时七个月之久？问题出在第二步的“材料”上。很多人想当然地认为，业委会调取这些财务报表、单据就和打印自家银行流水账一样简单，殊不知这些材料根本不在业委会的“保险柜里”，而是攥在物业公司的手里！

困惑②

为什么物业公司的不规范要业委会来担责？

“这七个月，就在对数字、对材料！审计觉得账目不平，你就得回去找物业公司要发票、要证明，一来二去，自己像个讨债的！”

在审计时，业委会要提供两张表：一张公共收益的收支明细表，一张维修资金的使用明细表。审计公司审查的每一笔账目，业委会都要提供对应的材料依据以便审计公司核对数据是否存疑，费用是否有审批，而这些材料依据主要是物业公司所提供的财务报表和相关单据。在审计的这一环节中，外人眼中“呼风唤雨”的业委会角色，活像个中间跑腿的“讨债鬼”——审计公司问业委会要材料，业委会就得向物业公司讨要材料；若物业公司不配合提供材料或是遗失了单据，则都由业委会担责。

↑W先生所在小区的审计报告

譬如发票问题，当W先生表示小区账目有6900元对不上，要求物业公司提供当时的发票，物业公司表示发票年代久远遗失了。这明明是因物业公司的不规范所致，但耽误的却是业委会的换届审计时间，这6900元让审计耽搁了至少一个多月。

“很多时候你觉得业委会清清白白、规规矩矩，但账目对不上了，业主就觉得业委会有猫腻，他们并不理会这些账目根本不在业委会的手上呐！”W先生觉得这实在不合理。

闵行某小区的审计报告↑

这种“人在家中坐，锅从天上来”的情况在闵行区的某小区业委会也有发生。该业委会和物业公司于2017年与某公司签订了小区防水维修工程合同，合同条款要求保留质保金，而最后审计时发现当时并未按条款保留质保金，而是一次性就付清了全款。事后，不少业主责怪业委会。事实上，业委会只能把控资金审批程序是否规范正确，至于钱审批的后续，花到哪里，花得是否规范，钱是否打入个人账户，都是由物业公司进行管理，而非业委会可以把控。

所以，倘若物业公司所提供的材料详实，审计自然是很快就能完成。问题就在于，物业公司有没有账单？能不能、愿不愿意提供账单？

值得一提的是，W先生所在的小区还算是规范、物业也较为配合。对于那些“不太规范”、“物业不太配合”的小区又当如何？

困惑③

如何制约物业公司确保其规范性？

近几年来，物业公司和业委会矛盾频发，大家有意或无意地将物业公司与业委会摆在了对立面。但问题是，管理好一个小区需要物业公司和业委会彼此配合，如果说物业公司不规范把账目搞得乱七八糟，业委会单方面的程序把控再规范也于事无补。就目前的制度而言，我们当下能做的就是尽力找个“有底线”的物业公司来管理小区。

在2018年修订的《上海市住宅物业管理规定》中，业主委员会任期届满的五个月前，应当书面报告乡镇人民政府或者街道办事处，这意味着业委会有更充分的时间来完成交接工作。我们从这一小小的改变中可以看出我们的制度正在不断完善，我们正在朝着一个积极的方向发展。那未来，我们是不是还存在更多的发展可能性来确保物业公司的规范性呢？

据《上海市住宅物业管理规定》第五十九条，受委托的物业服务企业每半年至少公布一次专项维修资金和公共收益的收支情况，接受业主们的监督。

不仅仅只是单纯的数字加减，为了确保物业公司进一步规范，物业公司是否需要每个季度提供一份更详细的账册？你的款到底有没有打出去？钱去到了哪个账户？如果说物业公司能设立小区的分类账，将小区的账目做到更加公开化、透明化，很多问题都可以避免。现在，倘若你去问物业公司讨要详细的账册，物业公司还是会以“公司内部账目不便外传”为由拒绝你。

结语

如何不让业委会成为“背锅侠”？需要明晰物业公司和业委会各自承担不同的职责，只有更多人了解了，才能避免因物业公司的不规范导致业委会在小区背上“骂名”。

当然，这几年业委会的外部环境已不断变好，而我们的居住环境之所以能慢慢改善，很大一部分原因都是因为更多有责任心的业委会委员在默默奉献着。业主是物业管理的责任主体，但是单个业主无法履行职责，所以才有了业主大会制度，有了业委会这个业主大会的执行机构来制约物业公司。如果一个小区没有业委会，没有审计，物业公司的账目更是很难理清。期待随着更多人的参与和了解，业委会开展小区治理的大环境能越来越好。

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