观点|车位的纠纷与《物权法》74条的模糊表达关系很大

首先申明一下立场问题，很多人肯定会直接说，你这篇文章是在为谁说话，本文没有立场问题，我们都是业主，肯定站在业主这边说话，但我们需要就事论事来探讨一下基本的法律逻辑。

物权法实施了十年，车位权属问题仍然争议不断。民间不用说了，各地政府就至少存在三种不同的做法。上海、重庆、广州为代表的城市，可以登记地下车位包括具有人防功能的地下车库，允许出租出售转让；而以北京为代表的城市，只登记普通的地下车库，对具有人防功能的地下车库，不予办理登记，而要求无偿移交给人防部门。最极端的是以深圳为代表的城市，对任何车位、车库都不予办理初始登记，不允许建设单位出售。

中国作为单一制国家，法制统一是宪法基本原则，但在车位所有权的问题上，在物权法已经作出规定的情况下，仍然存在五花八门的做法，实在令人无法理解。这固然与各地政府官员的自身利益、法制观念有关，但法律本身存在逻辑冲突，模棱两可，语焉不详，也是重要的原因。

《物权法》第74条全文：

“第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

读下来其实就是三句话：第一款，车位只能处分给本小区的业主；第二款，规划内的车位属于建设单位；第三款，规划外的车位属于业主共有。物权法为什么不这么写？可能是话说得太明白，就容易争议，也显得没有技术含量，于是拐弯抹角、画蛇添足，非要把一句明明白白的话说得云山雾罩。最后达到的效果，就是规定了比没规定还乱，谁都可以按自己的需要解读这个条文。

 我们来看，物权法74条第1款，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这句话，至少有三种理解。

第一种理解，建设单位必须满足业主的停车需要。最高法院区分所有权纠纷解释最初的一稿，就曾写道“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库”。这明显不合理，许多小区的车位规划指标就低于1:1，如何保证每户一个？况且，业主的停车需要是不断增长的，无论谁开发建设住宅小区，都不可能满足业主的停车需要。但实际中确实有人认为建设充足的停车位，是建设单位的法定义务。问题就出在“满足”这个词用得不恰当，本来应当是“面向业主、用于业主、仅业主有权”的意思，却产生了“让业主满意”的误解。很多业主的感觉是，买了车，小区就得解决停车。难道你买飞机，小区得提供机场？

第二种理解，小区内的车位，在首先供业主使用的前提下，也可以处分给其他人。这在逻辑上是成立的，“首先”给你，其次当然还有别人，否则什么叫“首先满足”呢。因此有人理解为先向业主出售出租，公示期过后，业主没有人承租、购买了，就可以对外销售。还有人理解为同等条件下，业主有优先购买的权利，这也不能算错，承租人的优先购买权、股东的优先购买权也都是这种含义。但随着区分所有权纠纷的解释出台，这种理解被否定。

第三种理解是最高法院区分所有权纠纷的司法解释。2008年起草这个解释时，最高法院在这个问题上颇费心思。它先设计为建设单位在开始出售车位后一年内，不得处分给业主以外的人。后来又把这个时间延长到四年。那四年以后怎么办？合乎逻辑的推论，就是可以处分给业主以外的人了。但这个方案也被否定了，最后定稿的司法解释第五条规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”也就是说，不论多长时间，建设单位都要保障业主按照规划配置的比例取得车位的权利。这样一来，建设单位只能永远等待业主购买或承租。哪怕过10年20年，只要业主想用车位，而按照规划配比他应当享有车位，建设单位就得保证他可以有。这样的规定，不用想就知道，肯定是无法落实的。

2003年发生在广州的一个案例，广州有一小区本来车位严重不足，开发商向业主销售却受到抵制。后来开发商把地下车位向银行做了抵押，银行实现抵押权，又在小区出售这些车位，业主仍然不买。银行就卖给了一个投资者，这个人再以14万元的价格在小区出售，这时已经远远高于开发商当时向业主出售的价格。从操作层面上，开发商这样的操作，绕开了这种制度性的突破，这样的操作，在目前的很多小区还在发生着，开发商实现了自己的套利，但让小区的车位产权变的更加复杂。 

物权法实施后，这种情形仍然时有发生。物权法貌似把业主需要放在首位，但如果解释成无条件的、无期限的等待，这是违背市场规律的，最终不可能落实。还不如规定，一定的封闭期间内首先向业主销售、出租，价格由双方协商，封闭期满后即可向其它人处分，此时业主仍然有同等价格下的优先购买权。这样，更加符合实际，更有利于业主。

“首先满足业主需要”的另一个硬伤是，它并非一个法律规范，它不仅未规定如何满足业主需要，也没有规定不满足业主需要，有什么样的法律后果。最高法院区分所有权纠纷的司法解释试图解决这个问题。草案曾经规定，建设单位违反物权法第七十四条第一款的规定，将车位、车库通过出售、赠与或者冲抵债务等方式处分给业主以外的人，没能购买或者租赁到车位、车库的业主请求确认该行为无效的，应予支持。但最终定稿把这个“无效”删掉了。删掉显然是对的。只有违反了法律和行政法规的强制性且是效力性的规定时，合同才无效。如果74条第1款这样写：“车位只能处分给小区的业主，否则无效”，这才是效力性的。现在的规定仍然属于管理性规范。

其实，即使规定处分给业主以外的人合同无效，也很难落实。因为合同是当事人双方的事情，并不公开，一个没有买到车位的业主，向法院提起要求认定合同无效的诉讼，必须要有具体的对象，他怎么证明开发商把哪个车位卖给了业主以外的什么人？另外，就算他有具体对象，向法院提起了诉讼，法院也认定了前边处分车位的合同无效，但起诉的业主是否必须买，以什么价格条件买，都是问题。

第74条第2款逻辑上的缺陷更加明显。“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这句话简化一下，就是“车位、车库的归属，由当事人约定。”这显然不符合物权法的基本原则。

所有权本来就是明确的，何须约定？其次，“通过出售、附赠或者出租等方式约定”更加不通，出售、附赠或者出租是处分的方式，处分的前提当然是所有权明确，如果所有权都明确了 那还约定什么？

最后还想调侃一下，网上很多文章都说中文表达不够精确和精准，希望我们立法工作者带头反击！

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