国家关于商住房政策调控是否能成为买受人因贷款受阻继而要求解除房屋买卖合同的免责事由？

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2024-08-24

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国家关于商住房政策调控是否能成为买受人因贷款受阻继而要求解除房屋买卖合同的免责事由？

——于某、北京某房地产经纪有限公司与张某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

【关键词】

房屋买卖合同解除合同银行贷款首付款交付确认函商业、办公类项目管理商住房调控政策

【要点提示】

国家关于商住房政策调控是否能成为买受人贷款不能继而要求解除房屋买卖合同的免责事由？应综合买受人是否确实因调控政策而对合同的履行产生影响；如影响确实存在，是否已达到足以影响买受人履约能力的程度；如影响确实存在且已达到影响买受人履约能力的程度，该结果是否系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致三方面来全面考量判定。

【当事人信息】

原告：张某（买受人、反诉被告、被上诉人）

被告：于某（出卖人、反诉原告、上诉人）

第三人：北京某房地产经纪有限公司（居间方、中介公司）

【案情简介】

2017年3月7日张某（买受人）与于某（出卖人）经北京某房地产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》（房屋规划设计用途为商务办公），约定房屋成交价格为127万元，购房定金3万，买受人于过户之前向出卖人交纳购房首付款92万元，买受人拟申请贷款35万元。买卖双方协商一致，房屋核验及购房资格审核通过后七日内，双方办理该房产的贷款手续。

合同签订当天，买受人张某给付出卖人于某定金3万元。2017年3月15日涉案房屋通过存量房房源核验。3月19日买受人张某与出卖人于某在共同办理贷款手续时，因出卖人于某不同意在未收到首付款的情况下签署二手房首付款交付确认函而未办理成功。3月21日双方再次约定办理贷款手续，但仍未办理成功。

经查，2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），内容包括：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

买受人张某诉至法院，请求：1、判决解除存量房屋买卖合同。2、出卖人于某返还购房定金3万元。3、出卖人于某支付解除合同的违约金12.7万元。

出卖人于某向法院提出反诉,请求：1、确认存量房屋买卖合同解除。2、判令买受人张某支付违约金12.7万元。

【法院判决】

【一审】

1.确认《存量房屋买卖合同》于二○一七年五月八日解除；

2. 出卖人于某返还买受人张某购房定金三万元；

3.驳回买受人张某的其他诉讼请求；

4.驳回出卖人于某的其他反诉请求。

【二审】（改判/更正）：

1.维持一审判决第二项；

2.撤销一审判决第三项、第四项；

3.变更一审判决第一项为：解除《存量房屋买卖合同》；

4.驳回买受人张某的其他诉讼请求；

5.驳回出卖人于某的全部反诉请求。

【案件解析】

一、出卖人未收到首付款拒绝在交付确认函上签字而至后续合同无法正常履行，是否构成违约需要承担责任？

就买受人张某主张的出卖人于某不配合办理网签手续，且拒绝接受首付款问题，法院认为，于某作为出卖人在未收到首付款的情况下签署确认函，确与常理不符，又，本案中双方就首付款的给付及资金监管事宜在合同中进行了约定，故买受人张某现主张出卖人于某构成违约，理由欠缺，证据不足，法院不予采纳。

二、均认为对方违约并要求支付违约金，一方要求判决解除、另一方要求确认解除，法院该如何裁判？

二审法院认为，一审判决第一项系以买受人张某与出卖人于某均要求解除合同，视为双方就解除合同的意思表示已达成一致为由，确认本案合同于一审庭审当日解除。但经审查，买受人张某诉讼请求系要求解除合同，其实质属形成之诉，而出卖人于某反诉请求系要求确认合同已经解除，其实质属确认之诉。二者在诉的种类上有本质不同，且双方关于合同解除的诉讼理由，均以对方违约并要求支付违约金为前提。在此情况下，不宜以双方已达成合意为由确认合同解除，否则有悖当事人意思表示的真实完整。据此，二审法院对一审判决此项处理予以纠正。

三、买受人因房产政策调控诉请解除合同、明示不再履行是否构成违约？法院如何判定政策影响及当事人责任？

是否要为自己合同义务而承担违约责任？国家的实施是否影响买受人银行贷款的办理，双方房屋买卖合同能否继续履行？

就出卖人于某主张买受人张某存在违约行为的主张，法院认为，虽买受人张某主张解除合同的理由法院不予采纳，但因双方在具体履行涉案房屋买卖合同过程中发生争议，且未协商一致，现因《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》政策的出台，如要求买受人张某继续履行合同，确违反了公平原则，故出卖人于某主张买受人张某起诉要求解除合同的行为已构成违约，理由欠缺，法院不予采纳。

就本案具体分析开来，理由如下：

其一，本市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的调控政策，是否对本案合同的履行产生影响。该公告针对的调控对象为本市商业、办公类房地产项目，与涉案房屋性质相符。又根据该调控政策规定，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。故买方银行贷款必然受到影响。

其二，如上述影响确实存在，是否已达到足以影响买受人履约能力的程度。根据双方合同约定，买受人拟贷款数额为35万元。出卖人于某虽主张上述贷款款项数额不高，买受人张某应予自行筹集，但出卖人于某并未提交证据证明买受人张某有充分履约能力，且依房屋总价款数额与贷款数额的比例计算，采用贷款方式支付的款项已近总价款数额的三成。综合上述二点因素考量，应认定调控政策已达到足以影响买受人张某履约能力的程度。

其三，如上述影响确实存在且已达到影响买受人履约能力的程度，该结果是否系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致。根据本案现有证据显示，双方合同签订于2017年3月7日，此时临届本市调控政策的颁布，仅余19日。而依据本市交易存量房屋买卖合同的交易流程，在合同签订后，尚须进行房屋核验和购房资质审核并办理网签手续后，方可办理贷款申请手续。而银行贷款的审批自申请之日后亦须一定周期。结合上述因素分析，难以认定本案合同所受调控政策影响，系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致。

结合上述分析，买受人张某确因调控政策的实施不能按预期办理按揭贷款，其请求解除合同，并要求出卖人于某返还定金的诉讼请求应予支持，出卖人于某的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

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