个人买卖二手住房，需要缴什么税？

日常生活中，如果有非财务从业朋友向我咨询税务问题，十有八九是问：个人买卖二手房需要缴什么税？今天我把政策统一整理在此，以便大家对照查询。 

销售方应缴的税

一、增值税

1、个人销售自建自用房以及销售购买时间2年（含）以上的住房，免征增值税；

2、个人销售购买不足两年的住房，按照5%的征收率全额缴纳增值税。 （不含北上广深）   

政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞ 36号） 

二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

1、城市维护建设税：增值税税额×适用税率(市区7%；县城镇5%；其他1%)

2、教育费附加：增值税税额×3%

3、地方教育附加：增值税税额×适用费率（本省规定的费率）

4、2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

三、土地增值税

自然人销售住房，免征。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞ 137号） 

四、印花税

自然人销售住房，免征。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞ 137号） 

五、个人所得税

1、能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值，计税价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用的差额×20%；

2、纳税人未能提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。按住房收入的1%~3%来核定。应纳税额=住房转让收入×核定征收率；山西省规定是1%。

3、转让自用5年以上，并且是家庭生活唯一用房，免征。唯一住房是指在同一省、自治区、直辖市范围内夫妻双方仅拥有一套住房。

4、符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 

政策依据：《财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字﹝1994﹞ 20号）

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞ 108号）

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发﹝2007﹞ 33号

《财政部国家税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部  税务总局公告2019年第74号）

购买方应缴的税

一、契税

1、个人购买面积90平方米及以下家庭唯一住房，减按1%税率征收；个人购买面积90平方米及以下家庭第二套改善性住房，减按1%税率征收；

2、个人购买面积90平方以上家庭唯一住房，减按1.5%税率征收；个人购买90平方米以上家庭第二套改善性住房，减按2%税率征收；

3、第三套及以上，按本省规定的法定税率征收。

政策依据：《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税﹝2016﹞23号）

二、印花税

自然人购买住房，免征。  

政策依据：《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税﹝2008﹞137号）

举例说明

卖方转让主城区一套住房，价值（含税）105万，面积95平方，2019年购入时，购入价（含税）84万，缴纳契税1.2万，无其他费用；买方名下无房。则本次交易应缴纳的各项税款如下： 

【卖方】

未满两年需缴纳增值税：105÷（1+5%）×5%=5万。

城市维护建设税：5×7%×50%=0.175万。

教育费附加：5×3%×50%=0.075万。

地方教育附加：5×2%×50%=0.05万。

土地增值税：免征。

印花税：免征。

个人所得税：（105-5-0.175-0.075-0.05-84-1.2）×20%=2.9万。

【买方】

契税减按1.5%税率征收：（105-5）×1.5%=1.5万。

印花税：免征。

常见问题

一、各税种计税价格如何确定？

1、增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%征收率全额缴纳增值税 （“全额”指的是将不含税售房总价款作为销售额计算增值税）。

政策依据：财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税﹝2016﹞ 36号）

2、个人所得税：个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

3、契税：计征契税的成交价格不含增值税 （在计算属于应缴增值税住房的契税时，应将增值税额扣除之后，再确定为契税的计税价格）。

4、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

【政策依据】《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个税计税依据问题》（财税﹝2016﹞ 43号） 

二、房屋年限如何计算？

1、个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

2、“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。

3、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

4、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。

5、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

【政策依据】《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条第(四)款

国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)

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晶晶亮的税月整理

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封面图片来源于公众号：图说一分为Z  摄影：顾伯群