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房地产开发企业会计核算简述
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鉴于“营改增”全面推行，地产集团的开发板块存在新、老项目并存的现状，所以接下操作指引会综合考虑，分别老项目的简易计税、新项目的一般计税模式。
新、老项目划分标准，一般按照工程施工许可证的办理时间或者是备案施工合同的签署日期：在２０１６年５月１日前后为依据，之前的归属于老项目试用简易计税，之后的归属于新项目按照一般征税。但具体需按照当地税局规定执行，同时，对于新、老项目的界定需报备集团财务部核准。
１、诚意金、认筹金
诚意金、认筹金，一般指没有指定明确房间号的客户款项（但是需要在金蝶销售管理系统录入客户信息），我们实务中一般是开具收据，等到实际签约再转房款流程。
收到客户缴纳的诚意金、认筹金等，可以按照全额进入“其他应付款——意向金”科目，暂不缴纳增值税及附加税费，具体会计分录如下：
借：银行存款／其他货币资金——在途资金
贷：其他应付款——意向金
意向金转房款时，需要在金蝶营销管理系统更新客户及房间号信息，此时如果没有开具发票，则分录如下：
借：其他应付款——意向金
贷：其他应付款——暂存款
意向金转房款，如果开具了相应金额的发票，则分录如下：
借：预收账款——房款
贷：其他应付款——暂存款
备注：只要意向金转了房款，就需要按照实际收款金额申报纳税，具体纳税时间及安排按当地税局规定。
２、房款（含签约的定金）
此处房款包括各类可售业态的销售款项，是指定明确房间号的客户款项或者是已经签署了合同的款项。（原则上：只有金蝶销售管理系统有了客户、签约、应收款等信息，现场财务方可录入实收款等信息，否则，需要销售人员及时补录信息）
一般是先开具收据，等到后续办理银行按揭或者全额、大部分金额均办理付讫及后续款项也有明确的合同安排，再开具相关发票。
收到销售房款时，如果开具收据，则分录如下：
借：银行存款／其他货币资金——在途资金
贷：其他应付款——暂存款
收到销售房款时，如果直接开具发票的，则可以直接录入“预收账款”，编制如下分录：
借：银行存款／其他货币资金——在途资金
贷：预收账款——房款
备注：房款依据附件的类型，编制不同的收款凭证路径，可以反映实务中实际开收据、开发票信息。目前，有些项目直接全部从“暂存款”科目过一遍，再转入“预收房款”科目，这样就会增加项目的开具收据的工作量和结转量，建议按照此版本的操作指引更新。
如果外地项目有贷款相关的按揭保证金，则需要在收到银行的按揭款项时候，需要增加一个“其他货币资金——按揭保证金户”核算需要房地产开发企业承担的保证责任，分录则为：
借：银行存款
其他货币资金——按揭保证金户（按比例计算）
贷：预收账款——房款（直接开票，进房款）
其他应付款——暂存款 （一般很少）
等到后续小业主产证办理抵押至金融机构，房产开发公司按揭保证金解冻，则需要依据银行单据结转，具体分录如下：
借：银行存款
贷：其他货币资金——按揭保证金户
３、代收代付款项
房地产开发企业在预收房款的时候会一并代收各种公共配套的初装费，例如天然气、有线电视等费用，预售房屋产生的预告登记费、房产办理契税、维修基金等各类代收代付款项。
收到的时候，按照实际房间号或者项目名称（需要有严格的附表支撑）做辅助核算，增加其他应付款的各类代收款，具体分录如下：
借：银行存款／库存现金
贷：其他应付款——各类代收款——代收维修基金
其他应付款——各类代收款——代收产权登记费
其他应付款——各类代收款——代收契税
其他应付款——各类代收款——代收印花税
其他应付款——各类代收款——其他
４、房屋销售面积差
等到房屋实测面积出具后，需要业务部门在金蝶销售系统录入房间实测面积并计算面积差，将计算后的实测面积差报相关层级领导审批，财务按照审批后的面积差流程进行相应处理，如果需要补交房款，则分录如下（退面积差，做相反凭证处理）：
借：应收账款——房款
贷：预收账款——房款
本步骤的编制，主要是为了确保“预收账款——房款”科目贷方真实反映每个房间的合同实际应收款金额，如果实际在小业主办理交房手续时候收取的，借方也可以直接“银行存款”。
注意：如果合同约定有３％的面积差幅度限制，如果超过此限制，则小业主可以选择退房，则按照实际已收款金额红字贷方冲减“预收账款——房款”，具体销售发票的红字冲减需要参考当地税务要求。
注意：如果开发项目出现合同约定的违约交房的情况，则需要将项目报备审批的流程一并及时报备集团财务部核准，将相关违约金在期末计提“预计负债”或者直接在发生时，计入“营业外支出——赔偿支出”科目。针对此项违约金支付，是否需要代扣小业主的个税等需要参照当地税局要求。
５、房款收入结转
结转收入需要达到合同约定的交房条件（参阅前文有关开发销售收入确认的条件），确认相关结转房间及结转面积，分录如下：
借：预收账款——房款（实测面积计算）
应收账款——房款（结转产生的应收款）
贷：主营业务收入——房屋销售收入（价税分离）
应交税费——增值税（简易计税）（价税分离）
老项目：目前集团财务部建议，统一使用“应交税费——增值税——简易计税”核算计提与缴纳，余额在借方表示按照纳税义务预交，余额在贷方表示尚未缴纳的应交税金。
新项目：目前地产集团财务部建议，按照一般计税的方式使用“应交税费——增值税”的明细科目核算，设“进项税额”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等项目。（具体参照增值税会计科目设置使用内容）
备注：结转需要有严格的附件佐证，同时，需要报相关部门领导审批资料作为附件，任何项目不得随意结转。
房地产开发企业无论是前期开发销售阶段还是后续自持运营阶段，都会涉及到一些除了销售房产以外的收入，包括商铺出租租金收入、场地出租收入、车位销售前停车费收入等。
１、商铺租金收入
一般开发公司的商铺有在销售前出租或者销售后（售后返租形式）两种租金收入，前者需要开发企业单独核算成本、收入，后者目前统一由集团的沃华商业打包处理，所以下面的操作指引只涉及前者的业务处理。
收到商铺对外租赁的押金保证金时，开具收据，则分录如下：
借：银行存款
贷：其他应付款——保证金（辅助核算：楼号）
收到商户支付的租金，如果开具收据，则分录如下：
借：银行存款
贷：其他应付款——与商户有关的款项／暂存款 （未开具发票的租金款项）
后续，实际换取发票的时候，分录如下：
借：其他应付款——与商户有关的款项／暂存款
贷：预收账款——租金 （已开具发票）
结转租金收入时，按照相关合同约定的租金确认时间点，确认当期租金收入，分录如下：
借：预收账款——租金
应收账款——租金
贷：主营业务收入——房屋租金收入
其他业务收入——出租资产
应交税费——增值税（简易计税／销项税额）
备注：如果此部分收入对利润影响不是很大、或者交易不是很频繁，可以考虑按照重要性原则，当期收入、当期开票、当期结转收入。如果按照重要性原则判断，影响重大的，则需要严格按照权责发生则对租金收款进行分摊、计提等。
２、场地出租收入
具体核算涉及“预收账款——场地服务”、“其他业务收入——场地使用费”等科目，参照上述商铺租金收入核算指引。
３、停车费收入
具体核算涉及“预收账款——停车服务费”、“其他业务收入——停车场收入”等科目，参照上述商铺租金收入核算指引。
１、土地款支付
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，当取得相关文件和票据后，编制如下分录：
借：开发成本——土地成本
贷：银行存款
应付账款——供应商（待付土地成本）
２、政府相关报批报建费用支付
指能够确保获取的土地能够正常开发，需要在前期、过程及后期取得政府相关部门许可或认证的各项费用，当取得相关文件和票据后，编制如下分录：
借：开发成本——前期费用
开发成本——后期费用
贷：银行存款
３、工程款支付
为了能够准确反映供应商的合同履行情况，所以，需要在工程款、材料款、设备款等支付或者票据获取凭证增加中间过渡“预付账款”科目来反映已支付、已获取发票等信息，便于后续合同成本数据核对、管理以及外部供应商对账。
支付工程款款项时，如果没有收到相关发票收据，则分录如下：
借：预付账款——工程款
贷：银行存款
假如收到历史已支付的工程款发票或者先收到发票后付款，编制分录如下：
借：开发成本——土建费用
贷：预付账款——工程款
４、材料款支付
具体核算涉及“预收账款——供应商”等科目，参照上述工程款支付核算指引。
５、设备款支付
具体核算涉及“预收账款——供应商”、“开发成本——设备安装工程”等科目，参照上述工程款支付核算指引。
６、成本性费用支付
工程管理、售楼处装修、物业前期配合费等具体核算涉及“开发成本——售楼处及样板房”、“开发成本——开发间接费”等科目，参照上述工程款支付核算指引。
资本化利息核算需要，在实际发生时直接计入“开发成本——开发间接费——资本化利息”科目。期末，需要按照合同预提尚未支付的应由本期承担的资本化利息。
剩余的相关项目产生的行政办公等费用，参照期间费用的核算，于发生时，直接进入“开发成本——开发间接费”相应明细科目。
７、成本计提
每季度末，需要按照实际工程形象进度或者合同履约情况，计提开发成本，分录如下：
借：开发成本——暂估成本——预提进度款
贷：应付账款——预提成本
如果项目已完工决算，需要按照决算的金额来计提尚未支付的决算款，具体分录如下：
借：开发成本——暂估成本——预提结算款
贷：应付账款——预提成本
备注：如果能够很好的将决算款分配至相应明细科目，则可以直接进入相应明细“开发成本”科目，不启用“预提结算款”明细科目。
８、成本分配
项目整体竣工结算，同时有内部出具的相关成本分配表（已经业务与财务部门沟通、筹划后），需要按照税局确定的相关产品业态来分配开发成本，分录如下：
借：库存商品——开发产品——住宅
库存商品——开发产品——商铺
库存商品——开发产品——别墅
库存商品——开发产品——……
固定资产
投资性房地产
贷：开发成本——成本结转
备注：一般只有很确定后续不会再产生“开发成本”才可以使用“开发产品”科目进行分配，否则建议不使用此步骤进行成本分配，直接按照确定的底表进行成本结转至“主营业务成本”，避免后续的筹划与成本增减调整受局限情况。
９、成本结转损益
项目结转收入时，按照相关合同约定的交房条件，确认相关结转收入与其匹配的成本，分录如下：
借：主营业务成本
贷：开发产品／开发成本
如果是新项目，需要在平时支付成本时，收到票据直接进行价税分离，此时结转，则需要增加“应交税费——增值税——进项税额”。
备注：结转需要有严格的附件佐证，同时，需要报相关部门领导审批资料作为附件，任何项目不得随意结转。
１、简易计税
考虑到开发项目公司缴纳增值税的业务较为单一，因此不设置“应交税费——未交增值税”科目，每期末若“应交税费——应交增值税”为贷方余额，则反映当期末未交增值税的金额。
当月，收到销售房屋款项时，开具预售发票并按照实际预收款金额计算纳税（３％），分录如下：
借：应交税费——应交增值税——简易计税
贷：银行存款
当销售结转收入时或者开具了正式不动产销售发票纳税（５％），则分录如下：
借：预收账款——房款
应收账款——房款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税——简易计税
实际，结转按照５％的简易计税率计算，平时预交的３％增值税，需要此时补交剩余的２％结转税款，分录如下：
借：应交税费——应交增值税——简易计税
贷：银行存款
此时缴纳完毕，房屋销售也就是从预售向现售转变。
支付劳务、材料、设备、一般商品或者是工程款，增加了成本和费用，不需要价税分离。
２、一般计税
一般纳税人会按照房地产开发行业的需求，在“应交税费——应交增值税”明细账的借、贷方设置分析项目，在借方分析栏内设“进项税额”、“已交税金”、“转出未交增值税”等明细科目；在贷方分析栏内设“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等明细科目。
“进项税额”专栏，记录购入货物或接受应税劳务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。购入货物或接受应税劳务支付的进项税额，用正数登记；退回所购货物应冲销的进项税额，用负数登记。
“已交税金”专栏，借方记录已交纳的增值税额。已交纳的增值税额用正数登记；退回多交的增值税额用负数登记。期末“已交税金”为借方余额，表示当期末已经缴纳的增值税。
“销项税额”专栏，记录销售货物或提供应税劳务应收取的增值税额。销售货物或提供应税劳务应收取的销项税额，用正数登记；退回销售货物应冲销销项税额，用负数登记。
“进项税额转出”专栏，记录购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。
“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税企业月终转出未交或多交的增值税。
一般纳税人在应交税费下设置“未交增值税”二级明细账科目，将多缴税金从“应交增值税”的借方余额中分离出来，解决了多缴税额和未抵扣进项税额混为一谈的问题，使增值税的多缴、未缴、应纳、欠税、留抵等项目一目了然，为申报表的正确编制提供了条件。
备注：但是为了实务操作简便，可以只使用“进项税额”、“进项税额转出”、“减免税额”、“销项税额”等明细科目。具体使用可参照增值税会计科目设置专栏内容。
当月，收到销售不动产的预售款项，开具收据，也产生了纳税义务，分录如下：
借：银行存款／其他货币资金——在途资金
贷：其他应付款——暂存款
收到销售房屋款项时，开具销售不动产发票（１１％），则分录如下：
借：银行存款／其他货币资金——在途资金
贷：预收账款——房款
同时，期末计提应纳税金，按照１１％计算，分录如下：
贷：应交税费——增值税——预交增值税
贷：其他应付款——暂存款（红字，冲）
贷：应交税费——增值税——待转销项税额
贷：预收账款——房款（红字，冲）
如果，以后期间对已纳税尚未开票的楼款，补开发票按照１１％计算，则需要做如下分录：
借：应交税费——增值税——预交增值税
贷：应交税费——增值税——待转销项税额
月度终了，应当将当月应交未交或多交的增值税自“应交增值税”明细科目转入“未交增值税”明细科目。对于当月应交未交的增值税，借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”科目，贷记“应交税费——未交增值税”科目；对于当月多交的增值税，借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——应交增值税（转出多交增值税）”科目。
下月，缴纳上月的产生的增值税，分录如下：
借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
当销售达到结转收入时，则分录如下：
借：预收账款——房款
应收账款——房款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税——销项税额
实际，结转按照１１％的税率计算，平时使用的“待转销项税额”，需要此时结转。
支付劳务、材料、设备、一般商品或者是工程款，增加了成本和费用，需要在实际购买入账时进行价税分离。例如，开发项目购买了一套中央空调设备，则分录如下：
借：开发成本——设备安装工程
应交税费——应交增值税——进项税额
贷：预付账款——供应商
实际，支付此笔设备款项时，与老项目一致，分录如下：
借：预付账款——供应商
贷：银行存款
如果是工程款项产生的进项抵扣，平时不处理按照含税金额挂账，等到结转成本时价税分离，分录如下：
借：主营业务成本
贷：开发产品／开发成本
当月购进货物、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额：
购进货物时，分录如下：
借：固定资产
应交税金——应交增值税——进项税额
贷：银行存款
因其他原因不予抵扣时，增加固定资产成本或者相应收益科目成本，分录如下：
借：固定资产
贷：应交税费——应交增值税——进项税额转出
１、预交土增税
每月，按照实际收款金额及当地核定的土增税预缴率计算进行预交，分录如下：
借：应交税费——土增税
贷：银行存款
２、结转土增税
实际结转收入成本时，需要一并按照结转部分产品应匹配的土增税进行结转，分录如下：
借：税金及附加——土增税（包含预估调整）
贷：应交税费——土增税
３、土增税清算
项目达到土增税清算条件的，需要进行土增税清算，按实际增值率来确定土增税率（按照事务所的清算报告敲定），如需补交则借记“应交税费——土增税”科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”等科目；如需退税则借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记“应交税费——土增税”科目。
１、预交所得税
一般是每季，按照实际收款金额及当地税局核定的项目预计毛利率计算预交所得税，分录如下：
借：应交税费——所得税
贷：银行存款
２、结转所得税
实际结转收入成本时，需要计算产品实际利润情况，并以此为基础计算相应所得税，结转相应所得税，分录如下：
借：所得税费用
贷：应交税费——所得税
３、所得税清算
项目结束，准备注销或者清算的，需要进行项目所得税清算，按实际利润来定所得税。如需补交则借记“应交税费——所得税”科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”等科目；如需退税则借记“银行存款”、“其他应收款”等科目，贷记“应交税费——所得税”科目。
１、当月计提，次月发放
每月按照实际情况计提，次月再发放，则分录如下：
计提时，按照合同签订的税前工资金额，列入“应付职工薪酬——工资”科目贷方数：
借：管理费用——职工薪酬
销售费用——职工薪酬
开发成本——开发间接费——职工薪酬
贷：应付职工薪酬——工资
同时，需要按照公司承担的“五险一金”计算基数，计提相关公司承担部分的社保公积金，分录入下：
借：管理费用——社保
管理费用——公积金
销售费用——社保
销售费用——公积金
开发成本——开发间接费——社保
开发成本——开发间接费——公积金
贷：应付职工薪酬——社保
应付职工薪酬——公积金
次月，实际发放工资时，分录如下：
借：应付职工薪酬——工资
贷：应交税费——个人所得税
其他应付款——社保
其他应付款——公积金
银行存款／库存现金
次月，实际缴纳社保或者公积金的时，分录如下：
借：应付职工薪酬——社保
应付职工薪酬——公积金
其他应付款——社保
其他应付款——公积金
贷：银行存款
２、当月发放，当月计提
如果每月按照先发放，再按照实际金额计提的，可参照上述编制分录。
当期，发生时直接进入成本或者费用明细科目，分录如下：
借：管理费用／销售费用／开发间接费
贷：银行存款
本期发生支付，但是费用需要在本年内分摊的，且金额不大，不影响全年所得税的缴纳则直接参考（１）分录；
本期发生支付，但是费用需要在几个会计年度内分摊，且金额较大，且影响所得税的缴纳则分录如下：
借：长期待摊费用
贷：银行存款／库存现金
实际分摊至每期时候，可以借记具体费用或者成本科目，贷记“长期待摊费用”科目。
本期尚未支付，但是费用归属于本期，且金额影响所得税的缴纳，则分录如下：
借：管理费用／销售费用／开发间接费／其他业务成本／主营业务成本
贷：应付账款——预提费用
严格区分支付的资本化和费用化，结合企业的实际情况操作。
在处理往来类核算时，需要有严格的附件支撑，并且债权人需要主动将附件和挂账信息通知债务人单位。
为确保项目公司与建安公司之间的往来款界定不清，特约定除开发贷等大额转款需要报集团财务部核准外，其余按照附件来确定与建安公司之间的资金往来归属于“预付账款——工程款”还是“其他应收款——内部往来”，不得按照项目公司或者建安公司理解的“经济实质”来归集。
在实务中，由于经济业务来往需要一定的押金及保证金来确保经济合同的正常履约，所以鹏欣地产集团设置了相关外部往来、押金、保证金等明细科目。
注意：对于项目行政办公产生的类似租房押金，需要定期清理，确保挂账时间不得超过一年（视合同租约定，可满一年换收据，重新确权）。对于工程施工、设备采购等往来押金保证金，也需要及时核对、清理。
物业公司与房产公司之间的物业空置费，需要有严格的审批附件发能彼此挂账，物业才能确认相应的收入。
针对酒店、商业的业主投入部分，因为ＯＡ的审批发起单位为运营单位，实际资金支付也主要集中在运营单位，所以，实务中经常出现彼此内部挂账不一致，附件缺失。为避免此类业务影响合并报表和内部往来的资金核对，建议“谁挂帐、谁负责”的原则来确定账务和金额及附件的准确性、完整性。
一般原则：统一由沃华商业与小业主签署代理租赁协议，开发公司不介入后续租约事宜。账务处理也一并由沃华商业处理，除空置商铺由沃华商业代理租赁的，开发会涉及相关租金收入等成本事宜。目前此类业务已经有明确的规定，请参照集团下发的相关文件执行。
转自：鹏欣会计人
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