2018房地产企业税务筹划核心操作要点

张又元地产财税圈 2021-12-10

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

一、充分利用“临界点”筹划方案

（一）增值税“临界点”

（二）土地增值税“临界点”

（三）个人所得税“临界点”

（四）其他重点注意事项

二、企业所得税的税收筹划

（一）非货币性质资产转让企业所得税筹划

（二）亏损弥补

（三）通过合理选择会计处理方法进行税收筹划

（四）预提费用筹划

（五）开发商品与出租商品筹划

（六）营业费用筹划

（七）管理费用筹划

（八）利息支付过程中的纳税筹划

笔者按：

本公众号于2017年5月25日发布的《房地产开发建设全程税务筹划实操要点》一文中对房地产开发全程涉及的税筹思路做了系统的论述，2018年已正式进入下半场，随着金融监管政策的施压和影响，跟近期大规模的P2P平台爆雷类似，不少房地产企业也随时面临爆雷的风险。就财务工作而言，尽管财税处理本身不会对业务的走向进行实质性的“干预”或“调整”，但合理的税筹方法却能有效地改善企业的负债情况和盈利水平。以下笔者就房企今年下半年的重点税筹工作作如下要点提示，仅供读者参考。

一、充分利用“临界点”筹划方案

本公众号于2017年5月25日发布的《房地产开发建设全程税务筹划实操要点》一文中对房地产开发全程涉及的税筹思路已作过系统论述，为便于读者掌握当前的税筹工作重点，笔者特就临界点的利用和筹划技巧作如下说明：

（一）增值税“临界点”

小规模纳税人月销售金额小于3万元免税。

销售服务、无形资产或不动产，提供有偿服务、有偿转让无形资产或不动产、有偿取得货币、货物或其他经济利益，应缴增值税（不动产投资，是以不动产为对价换取被投资企业股权，取得其他经济利益）。

增值税一般纳税人税率16%、10%及6% ，简易征收税率5%，小规模纳税人3%，进项税合理有效抵扣凭证包括：“税控机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品销售发票、完税缴款书、税收完税证明、出口货物转内销证明”。

不得抵扣进项发票（公共交通运输、客运服务、餐饮、娱乐、居民生活福利、贷款利息共6类）。

销项税额应明确发票类型及适用税率，增值税专用发票实现先票后款，抵扣时三流一致“即钱流、票流、物流”，其中发票收款方必须要与开具方一致；增值税销项税款视同销售与销售同样处理，不再包括“未交增值税部分”，不分本期、上期，一律在“应交税金-应交增值税”科目核算、“应交税金-简易计税与“应交税金-结转销项税款”相对应。不同项目已交增值税款可以在同一法人单位综合抵扣。

特别注意：

1、代开、自开专用发票的（国有粮食购销除外）不享受优惠，也即在价格同等情况下，新一般纳税人项目不建议找此类规模企业合作

2、销售不动产不能享受优惠。优惠限制范围为：销售货物，提供加工、修理修配劳务

3、9万标准为销售额，如实行差额征税行业，则为差额前标准

4、截止时间延长至 2020年12月31日

（二）土地增值税“临界点”

增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额建造普通住宅，增值率小于20%免征；增值率小于50%，征收率30%；增值率50%-100%，征收率40%，速算扣除率5%；增值率100%-200%，征收率50%，速算扣除率15%；增值率200%以上，征收率60%，速算扣除率35%。

控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，实务方面主要有以下四种方法：

1、增加可扣除项目金额

增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。

2、降低房屋销售价格

降低房屋销售价格，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率会降低，要适当比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出筹划，因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响。

计算增值额时必须以税法的规定按照两分或者三分法计算应缴纳土地增值税：适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果。

3、灵活运用简易计征控制成本和税收

如：劳务类计税差别的应用；甲供材对税收影响的灵活应用；总包主体地基与基础、主体结构提供工程服务工程施工简易计征的应用等；

4、在成本分摊时，注意区分专属成本和可分摊成本的归集和分摊办法，在合同签订时，做好规划

（三）个人所得税“临界点”

合理利用个人所得税各“临界点”（扣除数3500元）（备注：原起征点），降低个人所得税支出：

工薪收入3500-5000元，征收率3%；

工薪收入5000-8000元，征收率10%、速算扣除数105；

工薪收入8000-12500元，征收率20%、速算扣除数555；

工薪收入125000-38500元，征收率25%、速算扣除数1005；

工薪收入38500-58500元，征收率30%、速算扣除数2755……

年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负，其中：

年终奖不超过18000元，征收率3%；

年终奖18000-54000元，征收率10%，速算扣除数105；

年终奖54000-108000元，征收率20%，速算扣除数555……

预计2018年10月1日起采用如下新标准（起征点：5000元）：

工薪收入5000-8000元，征收率3%；

工薪收入8000-17000元，征收率10%、速算扣除数210；

工薪收入17000-30000元，征收率20%、速算扣除数1410；

工薪收入30000-40000元，征收率25%、速算扣除数2660；

工薪收入40000-60000元，征收率30%、速算扣除数4410。

（年终奖节税方案与原标准类似）

需说明的，在个人所得税的筹划方面，实务中有许多行之有效的方式方法，尤其是针对企业高管这类高薪群体，比如（1）平时工资与全年一次性奖金之间均衡发放节税；（2）让高管当“网红”，实现少缴个税；（3）通过非上市公司股权回购；（4）工资薪酬所得变为劳务报酬所得；（5）利收洼地税收返还节税；（6）利用解除合同免税政策；（7）利用合伙企业特殊税收政策筹划；（8）私募股权行业特殊的税收优惠；（9）境外税收洼地方法节税；（10）巧用住房公积金、职业年金、商业健康保险节税；等等。

（四）其他重点注意事项

房产税申报要注意从价计征、从租计征的区别，选择孰低金额计税：

从价计征=房屋原值*70%*1.2%（按年缴纳）；

从租计征=租金收入*12%（按月缴纳）。

注意：在招商引资时注意对于对租金在整体租期内的合理分配和方案规划，降低由于免租带来的涉税风险。

二、企业所得税的税收筹划

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