房地产企业“甲供材”模式涉税风险分析

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

敬请关注地产财税圈

微信号：dichancaishui(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

2018年最新房建企业财税专题课程将于【沈阳】【合肥】【重庆】【长春】【济南】【南京】【沈阳】等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 张玲老师

添加老师微信15231618426  今日与您分享：

《2018注册会计师教材、税务师教材、超级必过资料》前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

◎ 华税税务稽查组

编者按：“营改增”后，“甲供材”问题变得备受重视，由于建设材料高税率的进项抵扣“诱惑”，使得“甲供材”还是“乙供材”成为房地产企业和建筑企业争抢的“香饽饽”。从表面来看，基于增值税销项减进项的税额计算方法，房地产企业选择“甲供材”，通过取得更多的进项抵扣降低自身税负，似乎没有太大的问题，然而就实际而言，房地产企业能否真正通过“甲供材”降低税负进而降低开发成本不能一概而论，除了增值税进项抵扣外，房地产企业的采购能力、供应商管理、谈判与议价能力等都影响着“甲供材”的实际效果。同时，伴随着“甲供材”方式的日益复杂化，税务机关在税收征管上的难度也日益加大。对于房地产企业而言，“甲供材”模式在税收上也存在着比较大的风险，稍不注意，就会踩中税收地雷。基于此，本文将就“甲供材”模式下，房地产企业的税务风险进行分析，以期为房地产企业开发模式的选择提供助益。

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，“甲供材”是指全部或部分设备、材料、动力由发包方或业主自行采购，并将自行采购的设备、材料、动力交给施工企业进行施工的一种建筑工程现象。根据《建筑法》第二十五条规定和《建设工程质量管理条例》第十四条的相关规定可知，“甲供材”在法律层面是合法的，也是允许的。在“营改增”之后，由于采购建设材料可以取得17%的增值税进项发票，多数房地产企业纷纷选择“甲供材”模式开发房地产项目，然而，却并未实现预期中的减税效果。究其原因，需要深入分析增值税、土地增值税、企业所得税等几个重要税种。

一、“甲供材”的增值税税负分析

《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款规定，

2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。

从该条款可以看出，发包方或业主（以下称甲方，施工企业称乙方）购买的材料、设备或建筑配件在整个建筑工程造价中所占的比例，税法中未明确规定，只要甲方自己有购买设备、材料、动力的行为，即使是买一元钱的材料也是“甲供材”。一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务既可以采用一般计税方法，也可以采用简易计税方法，最终采用何种计税方法，取决于甲乙双方的谈判。

此后，财政部、国家税务总局联合下发了《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号），文件第一条规定，

建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。

该条款对《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条（七）款进行了调整，明确了符合条件的“甲供材”工程必须采用简易计税方法，规定条件主要有：

1、提供工程服务的主体是建筑工程总承包单位，分包单位不适格；

2、为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务；

3、“甲供材”范围包括钢材、混凝土、砌体材料、预制构件四类中的一种或多种。

此种情况下，乙方适用简易计税，甲方只能从乙方取得增值税3%的进项。从上述分析可以看出，不同的供材方式、不同的供材类型对于企业税负具有不同的影响。

举例而言，某建筑项目，材料费：人工费为7:3，材料中砂石、混凝土占比10%并按3%简易征收，另60%材料可以取得17%的增值税进项发票。

则，在“乙供材”情形下，

乙方需缴纳税金：100×11%-60×17%-10×3%-20×6%=-0.7

甲方取得进项税额：100×11%=11

在“甲供材”情形下，

乙方需缴纳税金：30×3%=0.9

甲方取得进项税额：60×17%+30×3%+10×3%=11.4

相比较而言，“乙供材”改为“甲供材”后，甲方税负下降0.4，而乙方税负上升1.6，在此情形下，乙方自然后选择增加劳务费用，当加价超过0.4时，对甲方而言，“甲供材”并不能体现其税负优势。因此，除供材方式外，发包方的谈判能力、甲乙双方是否为关联方、开发项目的人工费与材料费的比重、资金占用成本等都会直接影响到房地产企业的增值税税负。房地产企业在选择适用何种开发模式时，应对开发成本全盘考虑，进行纵向与横向的多重比较。

在增值税发票开具方面，从目前的实践来看，“甲供材”主要有两种模式：

1、“甲供材”作为工程款的一部分，甲方采购设备、材料、动力后交给乙方使用，并抵减部分工程款（例如，工程款共500万，甲方实际支付300万，剩余200万用“甲供材”抵工程款），其实质是将设备、材料、动力销售给乙方，乙方在其自身的工程施工成本中反映设备、材料、动力的成本，并按照工程预算价冲减应收账款（应收工程款）。

2、“甲供材”与工程款无关，甲方采购设备、材料、动力后根据乙方的工程进度要求，交给乙方使用，并另行支付工程款（例如，工程款300万，“甲供材”200万），乙方提供建筑服务，在其自身的工程施工成本中不反映设备、材料、动力等成本。

在第一种模式下，由于发包方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，而“甲供材”部分计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方应按含“甲供材”金额全额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。

在第二种模式下，由于发包方在发出材料时就直接计入了工程成本，同时，“甲供材”部分没有计入乙方的产值或销售额或收入。因此，乙方在最终开具建筑服务业增值税发票时，只能按不含“甲供材”金额向甲方开具增值税专用发票或增值税普通发票。

二、“甲供材”的土地增值税处理

在“营改增”之前，部分地方税务部门，对甲方提供的建筑材料不计入房地产开发成本，不予以作为土地增值税清算过程中的开发成本核算。“营改增”之后，房地产企业为掌控项目工程质量，对建筑工程中的材料由甲方购置，同时甲方获取材料采购发票。对于“甲供材”模式下甲方能否凭借材料采购发票进入房地产开发成本并在土地增值税税前扣除各地的口径不一。部分地方税务机关并不认可发包方凭借材料采购发票进入开发成本并享受加计扣除，这无疑加大了房地产企业的土地增值税税收负担。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定，

土地增值税的扣除项目：

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

因此，笔者认为，若甲方与乙方签订的建筑合同中明确标明了由甲方提供材料，乙方领用，并且能够提供合法有效的凭证，可以计入房地产开发成本，准予扣除。

三、“甲供材”的企业所得税风险分析

在建设施工的过程中，乙方需要根据工程进度安排建设材料，实际操作人员凭单据到甲方处领取相应的建设材料，但是实际工作中由于人为原因、管理漏洞及监督缺失等因素，乙方已经领取的建设材料不能发挥出应有的作用，而甲方根据乙方提供的单据计算开发成本对由乙方多领冒领的材料并没有做扣除计算，造成开发所需要的成本与实际成本不相符合。部分房地产企业会每月对建设材料做出结算，数目与种类繁多的建设材料也会导致数据作假、虚报等情况，让核算信息失效，不能准确的核算开发成本。

同时，在“甲供材”情形下，以甲方作为采购结算方时，对“甲供材”进行账务处理的过程中，如果供货商没有向甲方提供相应的发票，“甲供材”在记入开发成本的过程中会因无法获取正规的发票，而不能进行及时的汇算清缴，增加甲方的税务负担及税务风险。

最后，甲方在采购设备、材料、动力时取得的采购发票能否作为房地产开发成本在土地增值税税前扣除的问题也会影响甲方的企业所得税。

举例而言，甲方与乙方签订了一份300万元的“甲供材”建筑合同。假设甲方提供的材料价款为200万元，乙方提供的劳务价款为100万元。乙方仅就100万元劳务价款开具建筑服务业增值税发票。

若甲方无法凭借200万元的材料采购发票计入开发成本并于税前扣除，那么简单做一个测算，由于200万元无法计入开发成本导致增加的土地增值税和企业所得税税额为：

土地增值税：200×30%=60万元（以最低税率简易计算）

企业所得税：（200-60）×25%=35万元

就实质而言，“甲供材”模式亦是房地产企业进行税收筹划的一种方式。涉及到经济交易的双方时，对一方有利的税收筹划方案设计，不一定对另一方有利，更多时候方案落地需要考虑多重因素。同时，任何的税收筹划安排都附带一定的税务风险，尤其是房地产企业税收体量巨大，一直都是税务稽查的重点行业，如何在合理控制税负的同时实现风险可控、合法筹划，是房地产企业应该慎重考虑的问题。在开发模式的选择上，无论是“甲供材”、合作建房抑或其他的安排，都要首先对税务和财务数据进行全面的分析，结合自身经营状况和谈判情况制定税收方案，而不能贸然选择。在税务稽查产生争议时，应当冷静客观的分析商业模式、交易结构、合同安排等内容，对于法无明文禁止或规定不明确的内容，应当结合税法原理、现行法律法规及类似案例进行分析和处理，在国地税合并和税收征管日趋完善的大背景下，企业更应当注重通过法律途径解决税务问题。

---

版权声明：本文转自华税

合同签订环节中“甲供材”的涉税问题处理

甲供材

甲供材”在合同签订环节主营涉及到以下税收问题的处理：

一是签订合同时，“甲供材”要不要含在合同价里，如果含在合同价里，是按照不含增税价还是含增值税价签订合同？

二是“甲供材”合同中注明承包方选择一般计税还是简易计税方法计征增值税？

三是签订“甲供材”合同是否要与招标投标文件保持一致？

具体分析如下。

1、“甲供材”金额是否含在合同价里签订合同？

《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条规定：“招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款应当与招标文件和中标人的投标文件的内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”基于此规定，在实践中存在两种“甲供材”的合同签订方法：

一是建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中含有“甲供材”的金额；

二是建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中不含有“甲供材”金额：发包方将“甲供材”部分在招投标时剔除出去，直接将不含“甲供材”的工程对外进行招标，发包方在与施工企业签订建筑合同时，在合同中“合同价款”中的合同价中以不含有“甲供材”金额签订建筑合同。

2、“甲供材”合同的签订必须与与招投标文件规定保持一致招投标“甲供材”现象，在签订合同时，建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中以不含有“甲供材”金额签订建筑合同；第二种招投标“甲供材”现象，在建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中以含有“甲供材”金额签订建筑合同。

由于“甲供材”合同的承包方可以选择简易计税方法（即选择3%的增值税征收率计征增值税）计征增值税，建筑企业与发包方签订“甲供材”合同时，必须要看招标文件中是否允许签订“甲供材”合同。具体操作要点如下：

（1）建筑企业与业主或发包方签订包工包料的建筑合同，而且发包方的招标文件中没有约定“不允许甲供材”的情况下，经双方协商一致后，建筑企业与业主或发包方可以签“甲供材”的补充协议，享受“甲供材”合同的简易计税方法计征增值税的税收优惠政策。

（2）如果发包方的招标文件中明确约定“不允许甲供材”的情况下，经双方协商一致后，建筑企业与业主或发包方签订有关业主或发包方自行采购建筑工程所用的部分主材、辅料、设备或全部电、水、机油的补充协议是有效的协议，但是违反管理性强制性规定，从审计的角度看，是以招标文件为准，而不是以建筑合同为准，有一定的法律风险。

（3）如果发包方的招标文件中明确约定“不允许甲材料或工程设备”的情况下，经双方协商一致后，建筑企业与业主或发包方签可以签订有关业主或发包方自行采购建筑工程所用的部分或全部电、水、机油的补充协议，享受“甲供材”合同的简易计税方法计征增值税的税收优惠政策。

3、合同价款条款的节税签订方法

关于印花税额计算，应以合同约定金额为依据，如果合同中单独约定了增值税，则应以不含税金额为纳税依据，如果合同中没有约定增值税，则以含税金额为纳税依据；如应税合同为非固定金额合同，应先定额贴花，后以实际发生金额计算应纳税额，进项税或销项税是否纳入计税金额，应以合同条款是否明确增值税而定。因此，“甲供材”合同的合同价款条款的签订规范格式范本为：合同价为×××元（含增值税），其中不含增值税合同额为×××元，增值税金额为×××元。这样签订合同价的好处是，在计税印花税时是以不含增值税合同额作为计税依据。

4、“甲供材”业务规避税收风险的两种合同签订方法

（1）建筑企业销售额的总额法和差额法的特征分析

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外”。基于此条款规定，根据“甲供材”金额是否计入建筑企业的销售额，计算建筑企业销售额的方法，分为总额法和差额法。

①总额法的特点

首先，指甲方或发包方购买的“甲供材”部分计入施工企业的销售额（或产值）和结算价；

其次，建筑企业必须按照含“甲供材”的结算额向甲方开具增值税发票；

再次，甲方必须就“甲供材”部分向施工企业开具增值税发票，而且甲方不可以按照平价进来平价出，而必须按照“甲供材采购价×（1+10%）的计征增值税的依据向施工企业开具增值税发票。

最后， 甲方发出材料给施工企业使用时，财务上在“预付账款”科目核算，而施工企业领用甲供材时，财务上在“预收账款”科目核算。

②差额法的特点：

首先，甲方或发包方购买的“甲供材”部分不计入施工企业的销售额（或产值）和结算价；

其次，施工企业按照不含“甲供材”的工程结算额向甲方开具增值税发票；

最后，甲方发出材料给施工企业使用时，财务上在“在建工程”（发包方为非房地产企业）科目核算或“开发成本——材料费用”（发包方为房地产企业）科目核算，而施工企业领用甲供材时，财务上不进行账务处理。

例如甲房地产公司与乙建筑企业签订的甲供材合同约定：合同总价款为1亿元（含增值税），其中甲方自己采购主材2000万元，则选择一般计税方法计算增值税的乙建筑公司计算增值税的销售额确定，如果采用总额法，则施工企业的产值或销售额为1亿元；如果采用差额法，则施工企业的产值或销售额为8000万元。

（2）涉税分析

由于“总额法” 对于发包方和承包方都存在一定的税收风险，具体详见本文“（五）工程结算环节中甲供材的涉税风险分析”的内容。对于发包方和施工方而言，第二种招投标“甲供材”现象，必须选择“差额法”签订合同更节税，而绝对不能选择“总额法”签订合同。

（3）第二种招投标“甲供材”现象节税的合同签订技巧：差额法签订合同的四步法

第一步：在建筑企业与甲方签订建筑合同中的“合同价条款”中约定：×××元（含增值税，且含甲方提供的材料和设备金额，具体的金额以建筑企业领用甲方提供的材料和设备后，甲乙双方结算金额为准），其中不含增值税合同金额为×××元，增值税金额为×××元。

第二步：在建筑企业与甲方签订建筑合同中的“工程结算和支付条款”中约定：甲供材部分不计入乙方工程结算价中，甲方按照扣除甲供材部分后的工程结算金额向乙方支付工程款。

第三步：在建筑企业与甲方签订建筑合同中的“发票开具条款”中约定：乙方按照扣除甲供材部分后的工程结算金额向甲方开具增值税发票。

第四步:在建筑企业与甲方签订建筑合同中的“材料和设备条款”中约定：甲方提供乙方在工程施工中所用的主要材料和设备，具体的材料和设备祥见附件：材料和设备清单。

（4）第一种招投标“甲供材”现象的涉税分析及合同签订要点

第一种招投标“甲供材”现象是指 建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中不含有“甲供材”金额，其涉税分析及合同签订技巧如下。

①建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中不含有“甲供材”金额的涉税分析：符合“甲供材”销售额的差额法

如果发包方将“甲供材”部分在招投标时剔除出去，直接将不含“甲供材”的工程对外进行招标，则发包方在与施工企业签订建筑合同时，在合同中“合同价款”中的合同价中自然不含有“甲供材”金额的合同签订方法。这种合同签订的实质是“甲供材”金额没有计入建筑企业的销售额或产值中，建筑企业向甲方开具的增值税发票中不含有“甲供材”金额，符合前面分析的“甲供材”销售额额差额法的特点。

②建筑合同中“合同价款”条款中的合同价中不含“甲供材”金额的合同签订要点

第一步：在建筑企业与甲方签订建筑合同中的“合同价条款”中约定：×××元（含增值税，且不含甲方提供的材料和设备金额。）

第二步：在建筑企业与甲方签订建筑合同中的“材料和设备条款”中约定：甲方提供乙方在工程施工中所用的主要材料和设备，具体的材料和设备祥见附件：材料和设备清单。

MORE推荐阅读

房建企业财税精品课程席位抢订中！

【重庆.7月21-22日】 国地税合并背景下的房地产开发企业涉税风险识别与应对政策精讲专题

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-52106881 张玲老师

地产财税圈：dichancaishui  赶快关注吧！

温馨提示：如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！