土增清算前尾盘这么卖,居然能省一大笔!

地产财税圈 2021-12-10

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房地产开发企业在销售开发商品房过程中，按照土地增值税清算的规定，在销售房屋面积达到85%时，可进行清算。所以，如果开发的业态包含普通住宅和商业，因为普通住宅增值率未超过20%，可以享受免税交土地增值税的优惠。为了平衡税负的，往往对于尾盘的商业，地产公司会采用将商业先卖给公司老板或关联公司，然后自持到一定阶段后再出售，财务人员经常会就这种预期的交易咨询，到底给个人好，还是给公司好？哪一种更节税？

我们以实例来具体分析一下，看看财务人员的疑问究竟如何决断？

举例：A房地产开发公司因开发楼盘已达到土地增值税清算条件，企业开发产品截止5月份剩余未售商业1000㎡、住宅一套140㎡。2018年6月6日税务机关通知企业6月15日清算。

经公司领导决策，对剩余未售房源签订《房屋销售合同》，参与项目清算，待以后出售或出租。让财务部给出意见，是以老板名义签订合同，还是以关联方的物业公司（同一个老板）签订合同？房屋所在地与公司注册地一致。

具体分析如下：

1、A房地产开发公司出售剩余未售房源，不论买受人是个人还是公司，应按销售不动产收入缴纳增值税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税。

2、买受人购得房屋出租，个人与公司有何不同？

出租房屋

项目	个人	物业公司(小规模)	物业公司(一般纳税人)
商业	增值税	5%	5%	10%
城建税	7%	7%	7%
教育费附加	3%	3%	3%
地方教育费附加	2%	2%	2%
印花税	1‰	1‰	1‰
房产税	12%	12%	12%
土地使用税	缴	缴	缴
个人所得税	20%
企业所得税		25%	25%

项目	个人	物业公司(小规模)	物业公司(一般纳税人)
住宅	出租面积（㎡）	140	140	140
单方租金（元/㎡）	20	20	20
含税月租金收入（元）	2800	2800	2800
增值税	免	5%	10%
城建税	免	7%	7%
教育费附加	免	3%	3%
地方教育费附加	免	2%	2%
印花税	免	1‰	1‰
房产税	4%	12%	12%
土地使用税	免	缴	缴
个人所得税	10%
企业所得税		25%	25%

经过上述对比分析，总结如下：

一、个人出租房屋的优劣势：

1、个人出租住房，在增值税、印花税、土地使用税、个人所得税都有优惠政策可享受。另外个人月租金收入不超过3万元免征增值，超过3万元5%减按1.5%。

2、个人出租住房个人所得税，可以扣除：

（1）房屋出租过程缴纳的税费；

（2）实际承担的房屋修缮费、以每次800元为限；

（3）每次收入不超过4000元减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用。

3、不可以计提房屋折旧。

二、公司出租自有房屋的优劣势：

1、公司可以计提房屋折旧且企业所得税前可以扣除。小规模纳税人因不能进项抵扣，所以取得房屋时价税合计计入原值，企业所得税前扣除的折旧较一般纳税人抵税效果明显。

2、小规模纳税人月收入不超过3万元免增值税，不能就单一租赁收入（如住房）享受免税。

总之，个人出租住房的税收优势较明显，而出租非住房与企业出租非住房相较，整体看没有明显优势。

3、买受人自持后出售，个人与公司的涉税有何不同？

项目	个人	物业公司(小规模)	物业公司(一般纳税人)
商业	出售面积（㎡）	1000	1000	1000
单方收入（元/㎡）	25000	25000	25000
销售收入（万元）	2500	2500	2500
增值税	差额5%	全额10%	全额10%
城建税	7%	7%	7%
教育费附加	3%	3%	3%
地方教育费附加	2%	2%	2%
印花税	5‰	5‰	5‰
土地增值税	计算缴纳	计算缴纳	计算缴纳
个人所得税	20%
企业所得税		25%	25%

项目	个人	物业公司(小规模)	物业公司(一般纳税人)
住宅	增值税	差额5%	全额10%	全额10%
城建税	7%	7%	7%
教育费附加	3%	3%	3%
地方教育费附加	2%	2%	2%
印花税	免	5‰	5‰
土地增值税	免	计算缴纳	计算缴纳
个人所得税	20%
企业所得税		25%	25%

综上分析比较：

一、个人销售二手房：

1、增值税优惠

个人购买不满2年的住房，对外销售按全额5%缴纳增值税，个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售免增值税。

个人购买2年以上的非普通住房对外销售，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的缴纳增值税。

2、个人所得税的优惠

个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。

个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，个人转让营业用房取得的所得按“财产转让所得”征收个人所得税。

计税依据以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额。税率为20%。
  （1）财产的收入额：营业用房的转让价格都要以评估价为准。
　（2）财产原值：
    1）购置该房屋时实际支付的房价款及缴纳的契税和印花税；
     2）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让过程时实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金；　　
　（3）合理费用；纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

二、公司销售二手房：

如果物业公司是小规模纳税人，转让不动产当期，企业营业收入（含不动产转让收入）超过500万元，应转为一般纳税人，所以转让不动产应按10%缴纳增值税，且购入时取得的专用发票进项税额不能抵扣。

三、个人转让非住房二手房与公司转让二手房的土地增值税扣除项目金额的计算缴纳:

1、能取得评估价

转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

2、不能提供评估价、但可以提供发票

按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

3、转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据规定实行核定征收。

4、与转让房地产有关的税金。对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

5、对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

综上销售住宅二手房，个人明显存在税收优势，免印花税及土地增值税。

对于销售非住宅二手房，个人与企业除了增值税有差异，没有其他优势。

所以，关于尾盘的处理，考虑住宅销售后自持出租或再销售，个人持有税负轻，应选择销售给老板；如果是商业自持出租或再销售，企业虽然增值税按10%缴纳，但可以抵扣进项，并且折旧在企业所得税前能扣除，有抵税效果，应选择销售给企业较好。

延伸阅读：如何利用地下室降低土地增值税？

地下室是房地产项目开发必须配建的，其功能包括人防、车库、储藏室，甚至地下商业等。通常地下室的车库、储藏室或者地下商业的收益权都归属于房地产开发企业。不管是否可以办理产权，房地产开发企业都可以通过转让产权或者使用权实现收益。

房地产项目开发销售涉及土地增值税，对于项目配建的地下室通常也涉及土地增值税。

那么，地下室的土地增值税到底要怎么处理呢？

国税发〔2006〕187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》明确规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2、建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3、建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

根据上面的国税发〔2006〕187号规定，地下室建成后有偿转让的，应确认收入计缴土地增值税，同时按照收入成本配比原则，其相应的成本、费用可以扣除。当然如果地下室建成后产权属于全体业主或者无偿移交给政府、公用事业单位，用于非盈利性社会公共事业的，尽管没有收入计缴土地增值税，但是地下室可以作为公共配套设施，其相应的成本、费用可以在项目土地增值税清算时扣除。

上面提到的国家税务总局发布的国税发〔2006〕187号，对房地产开发项目配建地下室土地增值税处理的基本原则是收入成本配比原则。

在实际操作中，各地税务机关根据国税发〔2006〕187号，并结合当地实际情况也发布了地方税收政策。部分地方的税收政策有利于降低房地产开发项目的土地增值税负。

比如深圳市地方税务局尽管没有对房地产开发项目地下室发布专门明确的土地增值税政策法规，但在房地产开发项目土地增值税清算的实际操作中，都默认地下室为公共配套设施，准予扣除地下室的成本、费用。这对于降低房地产开发项目的土地增值税发挥了巨大的作用。

另外根据浙江省地方税务局公告2014年第16号《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》规定，对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的形式，有偿让渡无产权车库（车位）、储藏室（以下简称无产权房产）等使用权的，其取得的让渡收入应按以下规定计算征收土地增值税。

1、对清算前取得的让渡收入应并入清算单位收入一并计算征收土地增值税。对不同类型房地产开发产品，应分别计算增值额的，让渡收入应按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入。

2、对清算后取得的让渡收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，即：计算缴纳的应缴土地增值税 = 无产权房产让渡收入*该清算单位的清算税负率。

根据上面的浙江省地方税务局公告2014年第16号，在房地产开发项目土地增值税税清算前后转让地下室，都需要确认收入计缴土地增值税。在清算前取得的收入，收入按照建筑面积法在普通住宅、非普通住宅和其他产品的不同类型可售房产之间进行分摊，分别并计不同类型可售房产的收入，分别计算增值额和计缴土地增值税。在清算后取得的收入，根据该清算单位土地增值税清算时确定的税负率计算征收土地增值税，不再按照收入扣除成本、费用计缴土地增值税。不管地下室是清算前还是清算后取得收入，其相应的成本、费用在项目土地增值税清算时一次性按照建筑面积法在不同类型可售房产之间进行分摊扣除。

据此，可以将房地产开发项目配建的地下室安排在项目土地增值税清算以后再转让，这样不但可以在项目土地增值税清算时暂时不计算地下室的收入，还可以扣减地下室的成本、费用，极大的降低了项目清算的增值额、增值率、土地增值税和清算税负率，由于项目清算税负率降低了，清算后转让地下室应缴的土地增值税也降低了。