房地产开发建设全程涉税要点分析及财税处理建议

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笔者按：

房地产行业主要环节包括：筹建环节、设立环节、征地拆迁环节、筹资环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文主要就房地产开发重点涉税环节进行分析。

第一章  房地产开发四个阶段

一、可行性研究阶段

包括通过市场调查和市场分析，寻求投资机会。

二、前期工作阶段

包括购入项目用地、立项、报建与委托设计、筹资、拆迁安置等，该阶段取得土地使用权证、立项批复、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》。

三、建设实施阶段

该阶段为项目建设实质性阶段，包括办理开工审批手续、取得《建筑工程施工许可证》，确定有建造资质的总包单位进行实质性建设，具体包括“七通（水、电、道路、暖气、天然气、电信、网络）一平（场地平整）”开始（也可在领《建设工程施工许可证》前，看具体情况）、土石方、桩基工程、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等。

四、预售及产权办理阶段

项目进入预售阶段，即取得商品房销售许可证后销售房屋并办理产权过户（各地视情况不同一般为多层封顶、高层为高度的2/3， 资金投入一般为25-35%，为避免拖欠工程款，后续政策层面有可能逐步取消预售，即实行现房销售）。

第二章  筹建环节财税处理

一、筹建期间的确定

筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。

房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。

二、筹建期间开办费处理

开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。

根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。

开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。

企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。

三、筹建期间企业所得税的亏损处理

企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。

第三章  设立环节财税处理

一、项目公司设立

项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。

经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。

开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。

二、项目公司选择

可根据项目实际情况，新设项目公司（一般一个项目设立一家公司）

（一）优点

1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；

2.不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；

3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；

4.按项目进行股权转让。

（二）缺点

1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；

2.品牌聚集效应不够；

3.项目间费用分摊难以操作；

4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；

5.土地增值税清算时不能转嫁成本；

6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。

三、人员配备

因为计入开发间接费用的工程人员等费用在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。

四、建设产品设计及变更

房地产企业应按批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产企业应在变更确立之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更及由此引起的房价款变更。房地产企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产企业承担违约责任（《商品房销售管理办法》第24条 ）。

五、土地使用权出资规定

《公司法》第27条规定“股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作出资的财产除外”。

1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；

2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；

3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。

六、土地使用权出资入股涉税政策

（一）增值税

销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，取得“其他经济利益”，应缴增值税。

（二）土地增值税

关于房地产项目（土地使用权/在建工程/房产等）出资入股涉及的土地增值税问题，《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。 五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。 ”

需说明的是，上述出资入股的形式在后期开发过程中可能面临两个问题，一是出资入股至非房地产企业的过程中虽然暂时避开了土增税，但后续转为房地产开发企业可能遇到审批层面的障碍；二是已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支付的金额进行扣除。

（三）企业所得税

企业发生非货币性资产出资，应视同有偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

（四）印花税

对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征印花税（税率0.05%）。

（五）契税

以土地使用权出资，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。

第四章  筹资环节财税处理

一、筹资环节涉税环节要点

（一）过高的资产负债率（一般超过50%）、较低的流动比率（一般小于100%）；

（二）关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣除（一般企业2:1，金融企业5:1）；企业集团（母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上、集团成员单位均具有法人资格）或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息业务。

企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分拨资金，并向集团或集团内下属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机构或债券购买方。

1.增值税

在统借统还业务中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收取的利息免增值税，统借方向资金使用单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平的，应全额缴增值税。

2.企业所得税

企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。

3.土地增值税

对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

（三）股权转让收入明显偏低的问题

应筹资引起的股权变动（如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题），申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他争议，比如被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的；申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的；不具合理性的无偿让渡股权或股份。

二、税务机关对价格明显偏低股权转让核定方法

（一）净资产核定法

股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。

被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。

（二）类比法

1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；

2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定；

3.企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中该项股权可能分配金额；

4.符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税。

三、资本公积转增资本涉税环节

（一）增值税

资本公积转增资本，未发生应税行为，不属增值税征收范围。

（二）土地增值税

评估增值未发生所有权转移，不缴纳土地增值税。

（三）印花税

按资本公积转增资本数额0.05%缴纳印花税。

（四）房产税

从评估增值次月起按评估增值后房屋（无论是否计入固定资产）原值缴房产税（年度应缴房产税=新固定资产原值*70%*1.2%）。

（五）个人所得税

一般来说，自然人股东非股票溢价形成的资本公积转为资本或以现金或股份及其他形式取得资产评估增值数额，按“利息、股息，红利所得”项目征20%个人所得税。

第五章   征地环节财税处理

本环节主要需注意土地成本的确认：

一、增值税

房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除）。

向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。

拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。

二、土地使用税

房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。

凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。

年应纳税税额=(实际占用的土地面积（平方米）×适用税额÷12)×应税期限（月）或：年应纳税税额=【(实际占用的土地面积（平方米）—尚未利用的土地)】×适用税额÷12)×应税期限（月）。

开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。

三、印花税

房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征印花税。

四、契税（税率3-5%）

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

因此应以取得该土地使用权支付全部经济利益为契税征税依据。以项目换取方式承受土地使用权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地出让金，而减免契税。

几种特殊情形

（1）合作建房指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定方式分配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分土地使用权换取部分自建住房。双方分配自建住房环节不涉及房地产权属转移，不征契税。

(2)回迁安置房建造支出指房地产企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约定在受让的土地外配套修建房屋，建成后无偿转让回迁安置户，或由政府按约定价格回购，其发生建设支出。,回迁安置房建造支出属房地产企业为承受国有土地使用权支付的经济利益，应征契税。

（3）融资性售后回租业务指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务企业后，又将该项资产从金融租赁公司租回行为。融资性售后回租业务中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。

对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税，即融资性售后回租业务中，房地产企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴契税；房地产企业回购前述房地产的，免征契税。

五、土地增值税

以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

六、个人所得税

对被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，拆迁补偿费不属使用发票范围，不需开发票。 

第六章 开发环节财税处理

设计、开发阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设阶段。

一、印花税

涉及印花税主要合同项目。

（1）采购甲供材料、建筑安装工程承包合同（税率0.03%）

（2）建设工程勘察设计合同，不动产销售合同（税率0.05%）

（3）借款合同（税率0.005%）

（4）财产保险合同（税率0.1%）

二、土地使用税

新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;

 (2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

年应纳税税额=(实际占用的土地面积—施工许可证上注明的配套公共服务设施建筑面积÷总可售建筑面积×实际占用的土地面积）×适用税额÷12×应税期限 。

开发产品完工交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。

年应纳税税额=[实际占用的土地面积×（1—廉租房或经适房建筑面积÷总建筑面积—预售（销售）许可证可销售面积÷项目总可销售面积）×适用税额÷12]×应税期限。

三、土地增值税

开发商分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊，属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

四、企业所得税

 共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选其一：（1）占地面积法　（2）建筑面积法 （3）直接成本法 （4）预算造价法

第七章  预售环节财税处理

房地产企业的开发项目达到规定开发程度，取得《商品房预售许可证》后，出售在建中的开发产品，收取预收款项，称为预售，计入“预收账款”核算：按合同规定预收款项；

诚意金、订金作为预付款性质，是当事人一种支付手段，不具有担保性质，如合同履行则冲抵房款，不履行不适用“定金双倍返还罚则”，非合同约定，仅按《订房单》或《承诺书》或类似凭据约定收的，不受《合同法》约束和保护，仅具有暂收应付性质，因此在“其他应付款”核算。

一、增值税

1、营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。

预缴增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款-当期允许扣除以货币支付的拆迁补偿款）/(1+10%)*3%

2、房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

3、预收款的发票开具

    （1） 开票系统中有 6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。

  （2）第一，期房销售  交房前收到预收款，选 6“未发生销售行为的不征税项目”下602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开票，并在税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票。开发票次月按3%预缴率预缴增值税，不需纳税申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。

交房后，需将之前开的税率栏为 “不征税”的普通发票收回红冲后再重新开税率栏带实际税率的增值税发票，并于次月纳税申报。 此处原开的 “不征税”普通发票如不收回红冲，对方有重复入账问题。

此项要求在各地执行过程中，部分地区从工作量等角度考虑并不实际收回原有发票，有一定的争议存在。

第二，现房销售  由于预收房款后会马上交房，可直接开税率栏带实际税率的增值税发票，并申报。

第三， 已申报缴营业税未开票补开票

选 6“未发生销售行为的不征税项目”下603“已申报缴纳营业税未开票补开票” 编码开票，并在发票税率栏填“不征税”，开普通发票，不得开专用发票，开发票后不用申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。

二、土地增值税

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

预缴土地增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期增值税额）*预增率

    《深圳市地方税务局关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。

三、企业所得税

1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率（由各地按物业形态区分各不相同，一般为10%-20%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

完工产品销售收入确认用竣工、使用、确权三者孰早原则：

    （1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

    （2）开发产品已开始投入使用。

    （3）开发产品已取得了初始产权证明。

       2、企业通过正式签《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入，（收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准确认收入的实现）应确认销售收入实现，凡纳入开发产品价内或由企业开发票的，应全部确认销售收入；未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开发票的，可作代收代缴款项管理。

第八章 竣工验收阶段税务处理

房地产开发项目竣工验收主要包括产权办理及收入确认。

一、产权办理

房地产产权办理是产权转移的过程，即房屋权属登记，是房地产交易过程中不可或缺的重要环节，也是将预收房款结转销售收入关键标志，从而实现确认营业收入实现。

二、收入确认

收入确认条件：（1）企业已将商品所有权上主要风险和报酬转给购货方；（2）企业既没保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没对已售出商品实施有效控制；（3）收入金额能可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生成本能可靠计量。

房地产开发企业土地开发、建造、销售住宅、商业用房及其他建筑物符合以下条件视为已完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品投入使用、开发产品已取得初始产权证明。

产品完工后及时结转收入、企业可以在汇算清缴前任意选择时点结转收入。因此预售收入结转为实际收入是一个汇算清缴的年度问题，开发产品销售收入的范围为产品开发过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他基金利益，值得注意的是，企业代收的各种基金、费用和附加，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应确认未销售收入并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项。

同时应将完工产品成本结转主营业务成本，财务一般程序:1、结转销售收入和销售成本；2、完成与施工方竣工结算，确认竣工结算报告并向施工方支付工程结算价款。

工程竣工决算期限注意项目：应防止项目完工但无法取得进项税票抵扣，销售完毕，进项留抵无法退税。

收入、成本确认后，应汇总附加税金、预缴土地增值税（或清算已缴纳土地增值税）、期间费用，其他业务利润、营业外收支等，计算实际利润，将其与预计毛利额之间的差异，计入完工产品年度应纳税所得额，计算应补缴企业所得税。

三、竣工验收阶段几个特殊问题

（一）未竣工或未及时清算的处理

企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（项目位于省自治区、直辖市和计划单列市所在地不得低于15%、地级市城区不得低于10%、其他地区不得低于5 %、经济适用房、限价房、危房改造毛利率不得低于3%）分季（月）度计算出毛利额，扣除期间费用、附加税金、土地增值税后计入当期应纳税所得额，值得注意的是，作为项目企业所得税汇算清缴时，企业必须出具相关利润计算差异调整情况的税务鉴证报告以及税务机关需要的其他资料。

实际操作中，以竣工证明作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安发票尚未取得。会引起实际发生成本无法扣除（出包工程未办理结算取得全额发票，在证明材料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额10%），因此部分地区以取得备案表或土地和商品房移交，已将发票账单提交买主时作为完工产品结转标准。

（二）视同销售的税务处理

企业用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产行为视同销售，应于开发产品所有权或使用权转移或与实际取得利益权利时确认收入，确认收入采用的价格包括：本企业近期或最近月份同类开发产品销售价格、由主管税务部门参照当地同类开发产品市场公允价值、按开发产品成本利润率确定，成本利润率不得低于15%，具体由主管税务机关确认。

（三）租赁预约协议特殊规定

企业新建开发产品在尚未完工或办理初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日按租金确认收入实现，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品会计成本与计税成本、已销售开发产品成本与未销开发产品计税成本界限，一般来说计入期间费用对所得税有益，而计入开发成本，由于可以加计扣除，对土增税有益，且是永久性差异，因此企业可以将开发间接费用计入开发成本（国税发（2009）31号文）

四、几个特殊事项税务处理

1、客户交定金后，提出解除合同，开发企业按挞定没收定金，交易未成立，未发生不动产转移应税行为，无增值税纳税义务、业主因未按规定期限付款，企业加收延期付款违约金、利息，已发生不动产行为转移，应征增值税；

2、因企业未协调按揭银行导致无法贷款被解除合同，房地产企业支付客户违约金（个人收据），根据国税函[2006]865号，需代扣个税（其它所得，计征20%个人所得税）、但因延期交房或质量问题，支付业主违约金、索赔，不需代扣个税；

3、与建筑企业、供应商：因延误工期或材料质量问题，房地产企业扣违约金或索赔款如取得普票或专票未抵扣进项税，无增值税问题（无需转出）、如取得专票已抵扣进项税，根据国税发[2004]136号，红字发票信息表，应作进项转出处理。

第九章 土地增值税清算主要环节

一、土地增值税预征

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。

二、土地增值税清算条件

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号 ，2006年12月28日）

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；   

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（对注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算） ；

4、省税务机关规定的其他情况。　

三、计算土地增值额的扣除项目主要包括

    （一）取得土地使用权所支付的金额；

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。

   （二）开发土地的成本、费用；
   （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
   （四）与转让房地产有关的税金（土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目）；
  （五）财政部规定的其他扣除项目。

 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
　  单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

四、土地增值税清算时收入确认和收入划分的方法

 （一）收入确认方法：

  1、确认总可售面积与已销售面积：

总可售面积：建设工程规划许可证、销售许可证、大产权证、测绘表等载明面积；

已销售面积：核对销售合同、销控表、代销清单、视同销售业务文件、开发产品明细账、销售成本明细账；

  2、确认销售金额：

销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文件、销售发票、销售收据、预收账款、主营业务收入；

  3、确认销售实现时间：

销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、签订正式销售合同（网签）时间、视同销售业务产权转移的时间。

（二）收入划分方法：

 1、划分清算项目收入与非清算项目收入；  

 2、划分预售收入与清算销售收入；

  3、检查销售收入是否全额入账，有无只开票不入账，一般可与房管局网签系统核对；

  4、确认销售退回、销售折扣与折让是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点核实给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。； 

 5、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形；  

 6、视同销售业务是否并入清算收入；

 7、销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定处理；

 8、审核预售环节各项税款申报情况，重点是营改增阶段税额是否重复纳税。

五、土地增值税确认收入时成本检查的方法和内容

（一）成本检查的方法：

 1、根据确认的销售面积正确结转相应销售成本；

 2、确认开发成本金额;

（1）开发总成本：概预算报告、决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、建设部门公布的单位定额、当地公布的平均开发成本、工程施工监理记录及监理报告、工程合同台账等；

（2）完工产品开发成本：工程竣工验收报告、成本计算单、完工产品规划面积、完工产品实测面积；

（3）已销产品开发成本：销售合同、视同销售业务文件、交楼记录、单位成本计算表。

（二）成本检查内容：

1、划分清算项目成本与非清算醒目成本；

2、有无利用虚增开支范围、虚提费用标准、虚构开发业务、取得虚假票据等手段虚增开发成本，成本费用支出明显不合理，额度过大的情形；

3、甲供材成本是否重复扣除、是否将已退还政府基金重复扣除；

4、是否将开发费用计入开发成本；

5、有无预提开发成本费用；

6、是否利用关联方承包或分包，增加或者减少建筑安装成本造价；

7、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证 是否合法；

8、同时开发多个项目的、土地价款是否在不同类型房地产项目进行合理分摊；

9、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭证；

10、税金扣除是否符合规定，增值税是否计入税金及附加等。

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★ 版权声明：本文转自西政资本

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