【北京】国地税合并新政频出下的房地产企业土地增值税清算风险管控及全程税收筹划专题

国地税合并新政频出下的房地产企业：——土地增值税清算风险管控及全程税收筹划专题

北京  12月6-7日（2天）

■ 培训对象

各房地产开发公司主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。

■ 专题说明

      2018税制大改之年，国地税合并、个人所得税政策调整、社保入税、金税三期、非居民金融账户涉税信息尽职调查、税收实名制认证、稽查改革、机器人、信用体系建立、2019年国地税合并后首年所得税汇算清缴风险加剧……。税制改革风起云涌，新政频出，金税三期预警评估系统功能强大，全面营改增后，房地产企业增值税、所得税、土地增值税清算、发票管理等事项互相影响，容易顾此失彼，稽查精准打击防不胜防，老项目与新项目并存、交织在一起，稍有不慎即发生补税、罚款、滞纳金。怎样准确理解新的税收政策，合理规避税务风险是房地产企业的重要课题。

      本次课程以房地产企业开发全程土地增值清算工作税收风险管控为主题，并对个税改革与社保困境解决方法等进行讲解，解决房地产企业涉税争议的焦点问题，并对金税三期监管下房地产企业土地增值税清算工作中的疑难问题进行详细解惑，帮助企业规避和防范财务、税收风险。

■ 主讲专家

     孙老师：房地产营改增落地方案和辅导实施专家，中国注册会计师、注册税务师，原任全国首家5A级税务师事务所高级经理。孙老师做过营改增落地服务过的建筑和房地产企业：中国葛洲坝房地产集团有限公司、中国远洋集团房地产总公司、鹏润房地产开发有限公司、中关村开发建设集团、林达集团、北京中关村开发建设股份有限公司、中赫集团北京新天朝来房地产开发有限公司、北京中弘投资有限公司、北辰实业集团等。在税务师事务所工作18年，拥有多年财税专业经验，能够将理论与实践很好地结合起来，在全国进行过200多场建筑房地产财税培训，案例引用多，合理引导学员思维，达到良好的学习效果，受到学员一致好评的“实战派落地专家”，常年协助北京市区地税局做土地增值税复审工作。 

■ 主讲内容

第一节：2018年重要税制改革对房地产企业的影响及应对

1．国地税合并税制改革对地方经济的深远影响

2．我国税收改革环境趋势分析

3．2018年国地税合并下的国家税务总局稽查重点工作安排

4．新政频出，年终盘点2018年最新税收政策解读

第二节：社保入税、个税改革政策解析及影响与应对

1．社保新政大调整对社会及企业的重大影响

2．个税之“变” 改革的影响及关键点解析

3．社保之“痛”的重大影响与应对

4．社会保险费征缴范围、费基和费率解析

5．企业工资发放、个税、社保的协调及风险管控

6．个人所得税前扣除项目税务处理与筹划

第三节：营改增+金税三期对房地产企业的监控与风险排查

1．金税三期上线、国地税合并、五证合一、纳税信用等级评定、联合惩戒、黑名单、“互联网+税务”等严征管模式背景下的税务风险

2．营改增后房地产增值税热点问题的解析

3．房地产企业增值税进项税额抵扣实务总结

4．如何防范三流不一致，及发票不规范风险排查与应对

5．一般计税与简易计税项目财税处理与税负差异分析风险管控

6．金税三期下的税务稽查指导思想及一般思路

7．三张财务报表财务指标风险应对以及金税三期涉税风险防控

第四节：国地税合并首年房地产企业所得税汇算清缴重大影响与政策分析

1．从企业所得税申报表修订看所得税管理的方向和重点

2．2018企业所得税预缴申报表的要点及对房地产企业的重大影响

3．增值税税率降低一个点对房地产企业增值税管理的重大影响

4．2018年第28号公告《企业所得税税前扣除凭证管理办法》对房地产企业的重大影响

5．2019年房地产所得税汇算清缴关键问题解析及政策运用讲解

6．房地产开发项目计税成本终结日的确定

7．房地产企业销售未完工产品企业所得税处理问题

8．房地产行业预提费用的税收风险及汇缴分析

9．投资性房地产的税会处理

10．所得税汇算清缴税收政策梳理

第五节：营改增及国地税合并后土地增值税政策变化重要影响分析

1．营改增政策对房开企业土增清算影响的主要文件解析

2．国地税合并后各重点省市土增政策汇总分析

3．国地税合并后土增清算风险及筹划分析

4．营改增政策对项目土地增值税预缴申报、项目清算的重大影响

5．土地增值税项目登记和预征管理   

第六节：土地增值税清算涉税风险管控及应对筹划

1．土地增值税清算收入常见涉税重点问题及税收风险点

2．新收入准则对房企销售收入确认的影响

3．房地产开发企业代收费用的涉税处理

4．视同销售业务税收政策与计税基础如何确定

5．预收账款结转销售收入时点问题

6．出售普通标准住宅土地增值税的税收优惠政策的适用

7．土地增值税清算对象的合理确定 

8．“分类法”的要求及适用范围

9．开发成本中七大成本项目的核算内容              

10．成本、费用划分原则及风险把控

11．成本费用税务稽查重要风险点分析

12．税法规定的几种成本分摊方法的合理运用                          

13．土地使用权的获取（购买土地环节）税务风险控制关键点

14．房地产企业营改增后收到地方政府土地返还款的财税处理   

15．营改增后拆迁补偿费的税务处理

16．回迁房的财税处理和涉税风险分析                               

17．前期阶段涉及的契税和土地使用税的简要分析

18．立项、规划、设计环节应注意哪些税收问题与节税策略

19．委托境外单位进行规划设计，支付设计费的土地增值税扣除税收风险分析     20．房地产企业转让在建项目土地价款的扣除               

21．开发项目地下车库分摊土地成本问题与财税处理纷争          

22．利用基础设施建造地下车库的成本核算与土增税清算

23．人防工程土地增值税问题及税务处置技巧          

24．土地增值税对借款费用的税会处理差异

25．房地产企业红线外支出的法务、财务和税务处理

26．售楼部、样板间的财税风险点

27．装修费用的有效利用对降低土地增值税的影响

28．房地产企业销售自留物业的纳税筹划

29．开发项目清盘时怎样与税务机关清算土地增值税

30．尾房销售涉税要点把控及规划策略

31．土地增值税二次清算问题

32．房地产开发项目土地增值税清算工作中的重点与难点分析总结

第七节：房地产项目公司清算注销涉税风险及规划安排

1．退出房地产业务相关方的税务筹划

2．股权转让、股权支付的交易方案设计、财税分析及税务筹划建议

3．房地产企业转让在建项目与转让股权税收区别

4．房地产项目公司股权转让与税收筹划

5．关于股权转让方式征收土地增值税的分析

6．公司注销阶段税务风险规避策略

第八节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。 

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