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新老项目分摊税务处理

我们房地产公司之前通过出让方式从政府取得一块开发用地。现在开发过程中同时涉及到简易计税和一般计税项目，请问土地价款如何分摊？进项税额如何抵扣？

【答复】

营改增后，对于同一个楼盘涉及新老项目，增值税征税方式不同的，处理稍微有些复杂。

   应分为土地价款和开发过程进项税额两项业务分析：

（一）土地价款的处理

1.计算公式

对于采用一般计税的项目，依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

2.土地价款

其中，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件第七条曾补充规定，土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

3.面积

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》 （国家税务总局公告2016年第86号） 第五条规定，上文的“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（二）进项税额的处理

1.《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第二十七条第（一）款规定，用于简易计税方法计税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，进项税额不得从销项税额中抵扣。

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

2.国家税务总局公告2016年第18号文件第十三条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

3.也许有人会提财税[2017]90号文件。《财政部 国家税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税[2017]90号） 第一条规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

但是需要注意，该条款仅是针对的租入固定资产的行为，对于出让方式取得土地不受该政策约束。

以上回复供参考。

售楼处房产税相关问题

问题：我们是一家北方的海滨城市房地企业，之前在项目红线外建成了一个售楼处，因为是临时建筑，一直没有关注房产税的问题。

最近接到税务局电话，要我们就其补充申报房产税，请问应缴纳房产税吗？如果缴纳，怎么计算？

由于当地天气寒冷的原因，售楼处从10月份开始关闭直到次年4月，恢复使用，关闭期间可以不缴纳税款吗？

【答复】

（一）临时基建是否应征缴房产税。

回复这个问题，首先要明确什么是房产。

在财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字[1987]003号）第一条规定：

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

然后再了解临时基建是否征税。

财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第二十一条“关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？”的规定：

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

因此，售楼处（不论是永久性或临时性的），一经投入使用，均应按规定缴纳房产税。

（二）房产税计税基础

根据我国税法规定，企业自用房产依照房产原值一次减除10％～30％（具体减除的数值，参照地方政府规定，一般按照30%）后的余值按1.2％的税率计算缴纳房产税。因此要正确征收房产税，需要对房产原值有明确的界定。

目前来讲，房产计税基础应包括建造成本、附属设备、配套设施、土地三部分组成。

（1）房产原值

根据总局（86）财税地字第008号文规定，“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”

因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第一条“关于房产原值如何确定的问题”：

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十五条2009年1月1日起废止。

凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

（2）房屋附属设备、配套设施

有关房屋附属设备、配套设施,应计入房产原值计征房产税，附属设备和配套设施包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：

“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。”

（3）土地成本

房产的计税原值应包含土地成本。

《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（三）是否可以免税

如果要申请免税，我们可以争取往《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第008号）第二十四条“关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？”规定上靠拢，即“房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。”

以上回复供参考。

分期开发项目土增税清算方法

分期开发的房地产项目，如何进行土地增值税的清算?

【答复】

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条对土地增值税的计算单位作了原则性的规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187)号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

综合上述规定，土地增值税的清算单位按以下原则确定：

(1)国家有关部门审批的房地产开发项目为单项工程的，以该单项工程为清算单位；国家有关部门审批的开发项目需要分期开发建设的，则应以分期开发的建设项目为清算单位。

(2)企业会计确定的成本核算对象的范围与国家审批的房地产开发项目不一致的，如果成本核算对像小于审批项目，应以会计确定的成本核算对象为清算单位；如果会计确定的核算对象大于审批项目，那么按审批项目为清算单位，应划分合并项目的收入，同时将会计合并核算的成本对象按照一定的标准划分扣除项目，分别进行清算。

(3)国家有关机关审批为一个开发项目，但是分期开发完成的，如果分期开发多个项目的，且会计核算对象为多个成本项目的，应以每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本列象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位。

以上仅供参考。

所得税预提费用

房地产企业是否可以预提费用列入计税成本?

答：根据国税发[2009]31号第三十二条规定，以下预提(应付)费用可计入完工产品的计税成本：

(一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％；

(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

【举例说明】

九鼎房地产公司出包给鼎鼎建筑公司的办公楼，双方签订的合同价款为2000万元，截至2018年12月31日，双方因故没有如期办理结算，九鼎房地产公司只取得了鼎鼎建筑公司出具的1700万元的建筑安装工程费发票。

在这种情况下，九鼎房地产公司如果有充分的相关证明资料，那么在计算已完工写字楼计税成本时，建筑安装工程费发票不足部分可以预提200万元(2000×10％)，按1700+200=1900万元的建筑安装工程费计入计税成本。

如果已经开具了1900万元建筑服务发票，此时建筑安装工程费发票不足部分再预提200万元(2000×10％)，则合计金额大于合同总金额，这样处理是不正确的，则应该按照合同总额2000万元计入计税成本。

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★ 版权声明：本文转自孙炜财税课堂

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