房企老财务秘笈!独立售楼部的财税风险处理

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房地产企业在开发商品房过程中，为了增进销售及企业品牌形象的推广需要而设立售楼部，对于售楼部的建造，财税处理方法各异，本文仅针对在开发项目占地内单独建造的售楼部进行分析。

一、项目销售完成后拆除

Focus Tax

这种情况售楼部是作为临时性建筑，售楼部一般使用会超过一个会计年度，在售楼部完成使命之前属于资产，售楼部完成使命之后即做清理处置。

一会计处理

1、建设时，建造成本及硬装修成本归集可以通过 “在建工程”，建成交付使用转至 “固定资产”。软装物品购置时按固定资产单独管理的可以计入“固定资产”，计提折旧计入“销售费用”，价值较低且使用期在一年以内的物品购置时，可以直接计入“销售费用”；

2、建成使用过程中，摊销费用计入“开发成本-开发间接费用-营销设施建造费”；

3、使用完毕拆除，按临时设施处置，净值通过“固定资产清理”，清理收入可以计入“营业外收入”。

二税务处理

1、土地增值税的扣除处理

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字「1995」第006号）第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

所以，房地产开发企业修建的临时售楼设施，不属于土地增值税规定的“开发间接费用”的内容，因而纳税人在计算土地增值税增值额时，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

2、企业所得税的扣除处理

政策依据：国税发[2009]31号 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条  开发产品计税成本支出的内容如下：

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及 项目营销设施建造费等。

所以修建的临时售楼设施摊销归入了开发间接费用，可以在企业所得税的扣除项目。

三房产税的处理

政策依据：《财政部税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

同时，财税地〔1986〕8号文件第十九条规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

所以，对于临时建造的售楼部，根据以上政策规定，应自建成竣工投入使用的次月按从价计征缴纳房产税。无论会计上如何核算，需要注意的是计税基数的原值应包含售楼部占地的土地成本。即包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

二、项目销售完成后转做自用或出租

Focus Tax

这种情况是将售楼部作为永久性的建筑物持有使用，并可以办理独立的不动产权证。

一会计处理

1、按规划单独承建的建筑物作为售楼部，建设时建造成本及硬装修成本归集可按企业建造开发产品，单独设置开发成本明细，即独立成本核算对象。

2、使用完毕时，转作自用或出资，自“开发成本”转至“固定资产”。

3、对外出租时，租金收入计入“其他业务收入”，同时计提折旧计入“其他业务支出”。

二税务处理

1、土地增值税的扣除处理

作为按规划建造的永久性建筑物，相应的建造成本应计入开发成本，按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可以加计20%；但是对于该建筑物最终企业自用或出租，则不得在土地增值税税前扣除。

2、企业所得税的扣除处理

作为按规划建造的永久性建筑物，企业自持转入固定资产，可以在使用期间计提折旧，持有资产期间摊销至期间费用在企业所得税前扣除。

三房产税的处理

财税地〔1986〕8号文件第十九条规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

征收时分别自用或出租，分别按从价计征或从租计征。

从价计征按原值一次性减除10%-30%后的余值的1.2%计算缴纳房产税；

从租计征以租金收入的12%计算缴纳房产税，同时按租金收入缴纳增值税及附加、印花税，收入并入企业所得缴纳企业所得税。

三、待项目销售完成后对外转让

Focus Tax

一会计处理

1、建设时的会计处理同上述第二种情况，计入开发成本。

2、使用完毕时，对外转让按销售不动产处理。转让收入计入“主营业务收入”。

同时，自“开发成本”转至“开发产品”，销售成本结转至“主营业务成本”。

二税务处理

1、土地增值税的扣除处理

作为按规划建造的永久性建筑物，相应的建造成本应计入开发成本。如果该售楼部出售转让，收入并入清算收入，成本在计算土地增值税前予以扣除。

 2、企业所得税的扣除处理

作为按规划建造的永久性建筑物，企业自持转让，收入并入企业收入，成本在企业所得税前扣除。

从以上三种情况的分析，税会处理的差别存在着很大差别，实务中应注意区分。

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来源：财税聚焦

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