房地产税务筹划之——股权交易能节税，是馅饼还是陷阱？

地产财税圈 2021-12-10

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

买卖公司名下的房地产，业主总会问道：“用股权转让会比产权转让交的税会更少吧？”，显然为买卖房产进行股权交易的税务筹划，能少交税已是众所周知的事情，然而这个税收筹划真的有那么强大的节税效果吗？

首先先用表格来了解一下产权交易及股权交易需要缴纳哪些税：

产权交易

土地增值税

股权交易

下面讲个故事，用数据说话。

故事情节：土豪公司是李土豪投资1亿元设立的，持股100%，土豪公司用这1亿元买了一块地后公司没有经营任何业务。10年后地块升值到10亿。庄大款看中了土豪公司的这块土地，投资10亿成立了大款公司跟土豪公司谈判买地。

李土豪知道直接卖地要交很多税，就提出土地买卖要筹划为股权买卖，将土豪公司卖给庄大款。为规避100%股权转让视同转让土地交土地增值税的税法规定，设计为先转土豪公司的90%股权给庄大款，过一段时间再转剩余的10%股权，合计就是地块的交易价10亿，双方各自需要缴纳的税费如下：

李土豪应缴税费合计18,050.00万元，加上当初买地花费的1亿元，李土豪在这个买卖中获利71,950.00万元。

而庄大款的大款公司仅需要支付50万元的印花税就获得土豪公司的100%股权。

接下来我们来算一下如果进行产权转让，李土豪跟庄大款的大款公司各自需要交纳多少税？

土豪公司办理产权转让将土地过户给大款公司需要支付63,890.88万元的税费，加上当初买地花费的1亿元，土豪公司在买卖中获利26,109.12万元。李土豪只需要再缴纳20%的个人所得税5,221.82万元，就可以获得20,887.30万元回家养老了。

庄大款的大款公司则需要缴纳3,050.00万元的交易税费办理产权过户。

上述两种交易方式，股权转让双方缴纳税费合计18,100.00万元，产权转让双方缴纳的税费72,162.70万元，股权转让筹划节税54,062.70万元，进行股权转让真是太划算了！

故事续集：

又过了N 年，大款公司买入土地后也是啥事没干，土地又涨价了，涨到15亿了。庄大款心想要赚钱了，也给自己筹划一下卖掉，此时他该选择哪种方式进行交易呢？

假设进行产权交易，庄大款的土豪公司要承担10亿的税，加上N年前购买土豪公司股权支付的100,050.00万元，大款公司土地卖15亿还亏了。

若选择股权交易，大款公司需缴纳企业所得税及印花税合计12,556.25万元，加上N年前购买土豪公司股权支付的100,050.00万元，大款公司可以赚37,393.75万元。

那么问题来了，庄大款能否在市场上找到完美的接盘侠进行股权转让呢？

故事点评：为什么土地从10涨价到15亿的增值部分还不够缴纳产权交易的税费成本呢？是因为在购入土地时李土豪节约的税负转移到了庄大款身上，而且土地增值额增加更是加大了前次交易转移的企业所得税、增值税及土地增值税。股权转让和产权转让相比，股权转让不征流转税，同时由于资产的权属没有发生转移仍然在土豪公司名下，也不需要征土地增值税。因此，以股权转让方式转让资产，对于业主来说确实可以节约流转税、土地增值税的。比如本故事，庄大款的10亿是给了李土豪，但是并不会反映在土豪公司的土地成本上，土豪公司的土地成本还是1亿而不是10亿。

N年后土豪公司无论是想要出售土地还是开发土地，在计算企业所得税、增值税、土地增值税的扣除成本仍然是1亿而不是10亿。所以股权转让时的不征税，实质上是递延到将来土地开发或产权转让时再一并征收，现在土豪公司的股东是大款公司，大款公司就需要为上一次交易递延节约的税费买单，它的股东庄大款就是名副其实的接盘侠。

在营改增之前，土地交易的流转税是营业税，改变股权交易确实可以节约营业税，且营业税没有递延的后遗症。但营改增后，土地交易的流转税是增值税了，就有了增值税递延的征收的后遗问题，到将来土地进行开发或进行产权转让时一并缴纳。

撰稿：工商铺部投资部

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