房地产企业股权收购、资产收购的税务处理比较

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

◎ 华税律师事务所  

       随着中国经济的快速发展，商业地产行业已累积到相当大的规模，行业整合是大的趋势，而投资并购是行业整合的最有效手段。在并购实务中，股权收购和资产收购是比较常见的商业地产资产的投资并购模式，两种模式下的交易结构、法律风险及税务成本也不尽相同。因此，在商业地产整合及投资并购过程中，应根据交易目标及交易对象的实际情况，审慎选择合适的投资并购模式，最大程度的合理节税，减少交易成本。

股权收购和资产收购是两种不同性质的交易活动，根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号，以下简称“59号文”）及《企业重组业务企业所得税管理办法》（国家税务总局公告2010年第4号，以下简称“4号公告”）规定精神，股权收购，是指一家企业购买另一家企业的股权，以实现对被收购企业控制的交易。资产收购，是指一家企业购买另一家企业实质经营性资产的交易。

股权收购和资产收购具有许多的相似点，例如支付对价的形式相同，都采取股权支付、非股权支付或者两者相结合三种方式；交易中对资产、股权计税基础的确定原则相同；适用特殊性税务处理要求的条件相同等等。但是二者在税务处理上却有诸多不同之处，例如，交易双方缴纳的税种不同，股权收购中，股权转让方须缴纳所得税、印花税；股权受让方须缴纳印花税。而资产收购中，资产转让方须缴纳所得税、印花税、土地增值税、增值税；资产受让方须缴纳契税、印花税。以下将对两种不同并购模式涉及的税种逐一分析，并就两种模式在房地产企业中的应用进行税负比较。

一、企业所得税

在59号文、4号公告和《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）》中，都对股权收购及资产收购交易中企业所得税的一般性税务处理和特殊性税务处理进行了详细规定。

在适用一般性税务处理的情况下，企业收购股权、资产相关交易均要求按以下原则进行：

（1）被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。

（2）收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。实践中，大多以评估机构作出的评估结果作为依据。

（3）被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

在适用特殊性税务处理的情况下，交易各方对交易中股权支付部分均可以按照原有计税基础确定，暂不确认有关资产的转让所得或损失，但如果选择按公允价值确定或者全部或部分选择除股权以外的其他非货币资产支付则必须在交易当期确认相应资产的转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。

二、个人所得税

如果股权转让方、资产转让方为自然人，应缴纳个人所得税。依据《个人所得税法》的规定，财产转让所得应缴纳个人所得税，包括如利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得；适用比例税率，税率为20%。应纳税所得额为转让收入额减除股权或资产原值和合理费用后的余额。

三、增值税

根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附：销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。因此，股权收购中的股权转让行为不属于增值税的征收范围。

在资产收购中，转让方将货物、固定资产等实质经营性资产转让给受让方，无论受让方以货币资产还是以非货币性资产形式支付对价，都属于销售货物的行为，转让方都应当缴纳增值税。需要注意的是，如果受让方支付对价的形式是非货币性资产，则受让方对该非货币性资产中涉及的存货、固定资产，也要视同销售货物的行为，计算缴纳增值税。

此外，根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。根据《关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2013年第66号）的规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债经多次转让后，最终的受让方与劳动力接收方为同一单位和个人的，其中货物的多次转让行为均不征收增值税。因此，在资产收购中，如果转让方除了转让的资产本身以外，还同时转让与资产相关联的债权、债务和劳动力，不属于增值税的征税范围，即使经多次转让后也不征增值税。

四、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》规定，资产转让方，如果转让的是国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的，应就其所取得的增值额缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率。

需要注意的是，《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）明确，如果转让100%股权，股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物的，根据实质重于形式原则，应该缴纳土地增值税。

五、印花税

根据《印花税暂行条例》的规定，在我国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人，是印花税的纳税义务人，应缴纳印花税。应纳税凭证包括：（一）购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；（二）产权转移书据；（三）营业账簿；（四）权利、许可证照；（五）经财政部确定征税的其他凭证。股权收购与资产收购都涉及印花税，可能涉及征收印花税的凭证主要包括第（一）、（二）、（四）项。

六、房地产企业不同收购模式的税负比较

房地产企业股权收购税负情况
	所得税	增值税及其附加	土地增值税	契税	印花税
转让方	√	×	×	×	√
受让方	×	×	×	×	√

房地产企业资产收购税负情况
	所得税	增值税及其附加	土地增值税	契税	印花税
转让方	√	√	√	×	√
受让方	×	×	×	√	√

通过股权收购模式进行商业地产交易，交易完成后，商业地产资产的权属不发生变更，但原先持有商业地产资产的标的企业的股权结构发生了改变。从上表可以看出，相对而言，股权收购模式的税负成本较少，交易成本较低，不会影响标的企业正常的商业运营活动。

通过资产收购模式进行商业地产交易，交易完成后，商业地产资产的权属发生变更，但原先持有商业地产资产的标的企业的股权结构不会发生变化，收购方无需承担转让方的各种或有风险。而且，收购方可以将受让商业资产而实际支出的成本据实入账，在后续经营中逐步摊销计入经营成本，以降低当期应缴税款。但是，资产收购交易的税负成本较大，如上述分析，资产收购涉及土地增值税、增值税、所得税等，税负成本重。

资产收购和股权收购各有利弊，交易双方需要根据自身发展需求，结合项目的实际情况及法律和税务方面的规定确定采用何种并购模式。近些年来，为了鼓励企业做大做强，国家在法律和政策层面出台了一系列鼓励资产重组的文件，帮助企业降低资产重组的成本，尤其是税务成本。符合条件的资产重组，涉及到的不动产、土地使用权的转让会被认定为不征收增值税项目，涉及到的房屋、土地权属的划转，免征契税。

有鉴于此，在进行涉及商业地产资产的投资并购中，应当在对标的企业、商业地产资产进行尽职调查的基础上，按照资产重组税收优惠政策的要求，设计合理的交易结构和交易模式，综合运用资产收购和股权收购的手段，以最少的税务成本、最低的法律风险，实现商业地产资产整合。

延伸阅读：房地产企业股权收购涉税风险分析

       随着中国经济的快速发展，房地产行业已累积到相当大的规模，行业整合是大的趋势，而投资并购是行业整合的最有效手段。据统计，2017年全年，仅北交所就成交房地产股权转让项目71项，成交金额352.97亿元，同比增长74.3%。由于房地产企业涉及大量的土地、房屋等资产，交易体量大，涉税情况复杂，尤其是国税函〔2000〕687号文发布后，房地产企业股权转让被税务机关认定为房地产交易而征收土地增值税的情况屡见不鲜，这就需要房地产企业在进行股权收购交易前，谨慎评估交易中的涉税风险，同时，对于税务机关的认定结果不服的，应当及时寻求专业税务律师的帮助，以维护自身的合法权益。

一、基本案情

A公司成立于2008年10月，是某市国税局的重点税源企业，主要从事房地产开发经营。2014年以来，该公司分步开展了一系列的股权收购、增资扩股、吸收合并和股权转让业务：一是通过股权转让形式，与E公司协议转让B公司60%的股权，与F公司协议转让B公司40%的股权，成为B公司的100%控股股东，B公司的主要资产是一块尚未开发的闲置土地；二是通过B公司以尚未开发的土地使用权作价1700万元向C公司增资扩股；三是吸收合并了C公司，成为C公司的直接控股股东；四是将持有的C公司100%的股权转让给D公司。

二、股权转让协议合法有效，转让双方需按照合同约定履行合同义务

《城市房地产管理法》第三十九条规定，转让以出让方式取得的土地使用权的，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》亦规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

在公司的主要资产为土地使用权的情况下，如不符合上述土地使用权转让的条件，以实现土地使用权转让为最终目的转让公司100%股权，此种行为是否会被认定为实质是规避了土地管理法等关于国有土地使用权转让的相关规定，进而据此认定股权转让协议无效？

笔者梳理了相关案例，其中，多数裁判观点认为股权转让协议合法有效。主要理由是（此处为最高院裁判观点）[①]：公司股权转让与作为公司资产的土地使用权转让为两个独立的法律关系，股权转让行为既不改变公司本身亦未变动土地使用权之主体，故不应纳入土地管理法律法规的审查范畴，而应受《公司法》调整。现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让房地产项目公司股权形式实现土地使用权转让的目的，因此相关股权转让行为应为合法有效。

基于上述裁判观点，股权转让协议合法有效，则股权转让双方需按照合同约定履行各自的义务，包括但不限于，支付转让价款、办理股权变更手续及按照税法规定和协议约定承担和缴纳税款。

根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第三条“关于股权转让所得确认和计算问题”的规定，企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。因此，A公司需对股权转让所得部分缴纳企业所得税。 

三、国税函〔2000〕687号文不具有普适性，以转让股权名义转让土地使用权的土地增值税问题应具体分析

对于以股权转让名义转让土地使用权是否计征土地增值税的问题，目前并没有明确的税收法律法规予以明确，但国家税务总局先后以批复的形式对各省市有关此问题的请示作了回应。

规范性文件	具体内容
《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）	你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
《国家税务总局关于陕西省电力建设投资开发公司转让股权征税问题的批复》（国税函〔1997〕700号）	你局《关于陕西省电力建设投资开发公司转让资产有关税收问题的请示》(陕地税函[1997]77号)收悉。关于陕西省电力建设投资开发公司(以下简称投资公司)将所拥有的陕西渭河电厂新厂(以下简称电厂)的部分股权，转让给香港旭兴发展有限公司的行为应否征收营业税和土地增值税的问题，经研究，现批复如下： 二、关于土地增值税问题 对陕西省电力建设投资开发公司将其拥有的部分股权转让的行为，暂不征收土地增值税。
《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函〔2009〕387号）	你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报〔2009〕13号）收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函〔2011〕415号）	你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。

 上述四份规范性文件中，国税函〔1997〕700号文规定“暂不征收土地增值税”，其他三个文件将股权转让的实质认定为房地产交易行为，应按规定征收土地增值税，税收规范性文件之间存在矛盾之处。而且，上述四份规范性文件作为税务机关之间的内部批示文件，仅针对特定案例，不能作为对普遍纳税人的执法依据，不具有普适性。因此，从税收法定原则来看，目前我国的税收立法中没有关于股权转让要缴纳土地增值税的规定；从实质课税和反避税角度来看，实质课税的前提和基础应该是税收法定，依法征管，如果企业的架构和安排具有合理商业目的，无证据证明企业具有避税和偷逃税的行为，税务机关应该严格按照税法的规定进行税收征管，不能对税法文件做扩大解释，严格限定自由裁量权。

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[①] 《马庆泉、马松坚与湖北瑞尚置业有限公司股权转让纠纷二审民事判决书》（(2014)民二终字第264号）

《付学玲、沙沫迪等与周盈岐、营口恒岐房地产开发有限公司等股权转让纠纷二审民事判决书》（(2016)最高法民终222号）

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源自：华税

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