2018版所得税预缴申报表是对房地产所得税申报的拨乱反正

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

敬请关注地产财税圈

微信号：dichancaishui(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

2018年最新房建企业财税专题课程将于【厦门】【济南】【沈阳】【南京】【郑州】【北京】【武汉】【苏州】等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-52106881 张玲老师

添加老师微信15231618426  今日与您分享：

前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业 新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

一直以来，房地产企业的企业所得税申报管理，按照国税发【2009】31号文的规定，都自成体系。

按照31号文第九条规定： 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

所以，在项目未完工之前，按照取得的收入，先预计毛利来预缴申报和年度申报。在项目完工当年，在确认了实际毛利后，在完工当年的年度汇算清缴时，再对项目实际毛利与以前年度已经预计的毛利之间的差额进行调整，才是正确的处理方法。

但是，实务中一些房地产企业并没有严格按照31号文的规定来执行，不论是在预缴所得税申报还是年度所得税汇算申报时，都出现了各种“自行处理”的申报现象。其中之一，就是在预缴所得税申报时，自行负数冲减“特定业务计算的应纳税所得额”一栏。

2018版的预缴申报表的填表说明，明确了“从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。”

新表一出，就有朋友提出，这样的规定，会出现重复征税的问题。

我们今天就来重新梳理一下，究竟会不会出现重复征税。

举例说明：

甲公司2015年开发有A项目，2016年1-12月取得不含增值税预收账款10000万元，2016年12月开具增值税发票10000万元。2017年1-10月取得不含增值税预收账款10000万元，截止2017年10月已经全部开具发票，该项目企业所得税预计毛利率为10%。该公司2017年10月经中介机构确认的实际计税收入20000万元，计税成本17500万元，实际毛利2500万元，已经预计毛利2000万元。不考虑税金及附加等其他因素。

比较常见的错误处理：

第一种：

1、2016年按月预计毛利，2016年1-12月累计预计毛利10000×10%=1000万元，2016年12月结转收入10000万元，自行结转成本9200万元。冲减当年已经预计的毛利1000万元，累计预缴所得税1000×25%=250万元。

2、2016年年度申报收入10000万元，成本9200万元，计算多交税款50万元结转下年抵交。

3、2017年1-10继续预计毛利10000×10%=1000万元，累计预缴所得税250万元。

4、10月份经完工确认的实际收入20000万元，计税成本17500万元 ，实际毛利2500万元。2017年10月结转收入10000万元，自行结转成本8300万元（17500-9200），冲减1-10月已经预计的毛利1000万元，补缴企业所得税（1700-1000）×25%-50=125万元。

第二种：

1、2016年各期不预计毛利，直接按照收到的预收款10000万元结转收入，同步按照一定的比例结转成本9200万元，按照自行计算的实际利润额800万元计算预缴企业所得税200万元。

2、2016年度申报将预缴数据收入10000万元和成本9200万元同步结转填入年度申报表。

3、2017年1-9月不预计毛利，直接按照收到的预收款10000万元结转收入，同步按照一定的比例结转成本9200万元，按照自行计算的实际利润额800万元计算预缴企业所得税200万元。

4、2017年10月结转实际收入0，结转成本17500-9200-9200=-900万元，预缴企业所得税225万元，

虽然以上两种处理最终并没有影响应纳税企业所得税税款，但是都会造成一定的税收风险。

第一种处理方式，用负数直接冲减预缴申报表上的“特定业务计算的计算应纳税所得额”栏次数据，会影响其他项目的预计毛利数据的正常反映。

房地产开发业务周期比较长，一旦申报数据允许这样来用负数冲减，就会产生极大的涉税风险。特别是如果同一企业同时存在有两个或两个以上项目时，最容易出现预缴毛利数据混乱，最终会造成应该预计毛利数据无法准确核实的情况 。

第二种处理方式，实际上并没有执行国税发[2009]31号文件的规定，一是可能造成自行确认的毛利率小于文件规定的毛利率，少预缴所得税。二是，因为直接在申报表上结转收入和成本，同时也很可能“浑水摸鱼”地同步结转扣除了所有当期发生的“税金及附加”。

正确的处理是：

1、项目未完工的各期，按照预计毛利率计算出各期“特定业务计算的计算应纳税所得额”。2016年预计毛利合计10000×10%=10000万元，预缴企业所得税250万元。

1、填写预缴企业所得税申报表：

行次	项       目	本期金额	累计金额
1	一、按照实际利润额预缴
2	营业收入
3	营业成本
4	利润总额
5	加:特定业务计算的应纳税所得额		1000
9	实际利润额
10	税率(25%)		25%
11	应纳所得税额（9行×10行）		250

2、填写2016年年度申报表

A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

行次	项目	税收金额	纳税调整金额
1	2
21	三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）	1000	1000
22	（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）	1000	1000
23	1.销售未完工产品的收入	10000	10000
24	2.销售未完工产品预计毛利额	1000	1000
25	3.实际发生的税金及附加、土地增值税
26	（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）
27	1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入		*
28	2.转回的销售未完工产品预计毛利额
29	3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税

A105000               纳税调整项目明细表

行次	项        目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
1	2	3	4
36	四、特殊事项调整项目（37+38+…+42）	*	*	1000
40	（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额	*	1000	1000

3、2017年1-10月预计毛利合计10000×10%=10000万元，预缴企业所得税250万元。

填写预缴企业所得税申报表：

行次	项       目	本期金额	累计金额
1	一、按照实际利润额预缴
2	营业收入
3	营业成本
4	利润总额
5	加:特定业务计算的应纳税所得额		1000
9	实际利润额
10	税率(25%)		25%
11	应纳所得税额（9行×10行）		250

4、2017年10月项目完工，确认出实际毛利，在预缴申报表上暂不反映调整。

5、 填写年度企业所得税申报表

A100000中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）

行次	类别	项        目	金    额
1	利润总额计算	一、营业收入(填写	20000
2	减：营业成本(填写	17500

A105000    纳税调整项目明细表

行次	项        目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
1	2	3	4
36	四、特殊事项调整项目	*	*		1000
40	（四）房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额	*	-1000	0	1000

A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表

行次	项目	税收金额	纳税调整金额
1	2
21	三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）	-1000	-1000
22	（一） 房地产企业销售未完工开发产品特定 业务计算的纳税调整额（24-25）	1000	1000
23	1.销售未完工产品的收入	10000	*
24	2.销售未完工产品预计毛利额	1000	1000
25	3.实际发生的税金及附加、土地增值税
26	（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）	2000	2000
27	1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入	20000	*
28	2.转回的销售未完工产品预计毛利额	2000	2000
29	3.转回实际发生的税金及附加、土地增值税

这样处理下来，预计毛利额在2016年纳税调增1000万元，2017年纳税调增1000万元，合计调增2000万元，2017年纳税调减2000万元，合计调增=合计调减。

在2017年的年度申报表上，反映了该项目的实际收入、计税成本、实际毛利。这样的处理非常清晰明了。

所以，如果严格按照国税发[2009]31号文件的规定来填写预缴申报表和年度申报表，根本不会出现重复纳税的情况。

猛药去沉疴---再论2018版所得税申报表之拨乱反正

作者： 阿莲 

一个人如果太个性，结局只有两个：被杀或者被孤立。

    电视剧《雍正王朝》里，有两个人个性最为鲜明。一个是监察御史孙嘉诚，以直言敢谏著称，最后被年羹尧杀了。另一个就是田文镜，先是催缴高官贵胄所欠库银而被鞭打和革职，后因因强力推行“士绅一体当差、一体纳粮”新政而被清流们唾弃。

国税发【2009】31号文的宿命就与当年的田文镜颇为相似。有人想杀了他：上书直言要求把它给废了。

虽然未被杀害，但是实际执行中遭到会计准则和企业所得税法的孤立。所以，现在的31号文，处境十分尴尬。

一、我们先来看看它是如何个性：

1、收入确认时点特殊。

第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

2、 开发产品未完工，就得预计毛利缴税。

第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3、完工就要确认实际毛利。

第九条 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

4、计税成本要分期扣除。

第十四条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

5、计税成本要按照成本对象归集。

第二十五条   计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

6、计税成本必须实际发生并有合法票据。

第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

7、一旦完工就要核算计税成本，过时不候。

第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

如此严苛的规定，不由得令人望而生厌。

可是，常言道：沉珂必用猛药。

在长达数个年度的开发周期内，如果还按照一般的企业所得税的核算办法，房地产这个特殊行业的企业所得税管理必将是城门洞开，城池失守。

二、再看看目前的管理现状

虽然31号文规定如此严苛，实际执行中，房地产企业的企业所得税申报纳税依然是五花八门。

1、有的大型企业，为了报表好看，自行结转收入成本，根本就没有按照预计毛利来申报纳税。

2、有的在预缴申报时自行结转收入成本后，在年度申报表《上纳税调整项目明细表》上将原来结转的收入成本冲回，再预计毛利纳税调增应纳税所得额。

3、有的企业虽然先预计了毛利，但是在会计结转收入成本后，自行冲减了已经预计的毛利。年度所得税申报表附表《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》上专门设计的调整位置形同虚设。

4、甚至有的一直按照预计毛利申报，迟迟不做完工清算也不结转收入成本。

等等等等，不一而足。

三、来了个26号小兄弟

  国家税务总局公告2018年第26号，发布了新版的企业所得税预缴申报表，在修改报表格式的基础上，还修改了填表说明。

第4行“特定业务计算的应纳税所得额”：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

26号公告一发布，就引出了重复征税这一话题。

四、再论重复征税问题

举例：甲公司开发房地产A项目，2015年开工建设，当年发生开发成本8000万元。2016年开始预售，取得不含增值税预售收入10000万元，发生开发成本5000万元。2017年5月项目完工，2017年元-5月取得不含增值税预售收入6000万元，发生开发成本4000万元；2017年6-12月取得销售收入4000万元，发生开发成本1000万元。2017年12月开发房屋交付业主。

主要业务明细表

单位：万元

	收入	成本	预计毛利	缴纳所得税
2015年	0	8000	0	0
2016年	8000	5000	1200	300
2017.01-05	6000	4000	900	225
2017.06-12	2000	1000	300	75
小计	16000	分摊计税成本13600
2017年12.31日		计税成本16000		175
2018年1-3月	4000	分摊计税成本2400
合计	20000	18000

分年度企业所得税处理和会计处理：

1、2015年，企业所得税不预计毛利；

会计归集开发成本8000万元。

2、2016年企业所得税预计毛利1500，预缴企业所得税375万元，年终汇算清缴应缴企业所得税375万元，应补税额为0。

会计上归集开发成本5000万元。

3、2017年1-5月企业所得税预计毛利900万元，预缴企业所得税225万元。

会计上归集开发成本4000万元。

5月完工，可在完工年度企业所得税汇算清缴前（2018年5月31日前）选择确定计税成本核算的终止日。

截止2017年12月31日，项目累计实际发生开发成本18000万元，假设经确认的计税成本16000万元，销售比率85%。已经销售部分收入16000万元，对应计税成本16000×85%=13600万元，实际毛利16000-13600=2400万元

4、2017年12月31日交房时会计处理：

①将开发成本结转开发产品

借：开发产品18000

贷：开发成本18000

②结转已售成本：18000×85%=15300

借：主营业务成本15300

贷：开发产品15300

③结转收入：

借：预收账款16000

贷：主营业务收入16000

④2017年12月本月结转已售开发产品的收入、成本后，有账面利润16000-15300=700万元

需要按照实际利润预缴企业所得税700×25%=175万元。

5、2017年企业所得税年度申报：

收入16000

成本15300

利润700

成本项目纳税调增应纳税所得额15300-13600=1700

预计毛利纳税调增应纳税所得额8000×15%=1200

预计毛利纳税调减应纳税所得额16000×15%=2400

不考虑其他因素

应纳税所得额=700+1700+1200-2400=1200

应纳企业所得税1200×25%=300万元

减当年已经预缴企业所得税475（225+75+175）万元，应退税475-300=175万元。

这个时候，2017年12月预缴的175万元，在汇算清缴时，又退了回来。

6、2018年1-3月不再按照预计毛利预缴，而按照会计利润预缴企业所得税。

收入4000万元，成本18000×15%=2700

利润4000-2700=1300

预缴企业所得税1300×25%=325

7、2018年度申报企业所得税

收入4000

成本2700

利润1300

成本项目纳税调增应纳税所得额2700-2400=300万元

应纳税所得额=1300+300=1600

应缴纳企业所得税=400

已经预缴企业所得税325万元

应补缴企业所得税75万元

五、结论

如果严格按照31号文的规定在完工当年确定项目的计税成本，以及做实际毛利的确认。并在完工的当年交付开发产品，并按照会计准则的规定，在完工当年结转已售部分的收入和成本。虽然会暂时重复预缴企业所得税，但是在当年的汇算清缴时，多缴的税款能够退还。

但是，如果不按照规矩来，结果自然是不尽人意的。

猛药去沉珂，一定会有副作用。

---

版权声明：本文来源莲税观

MORE推荐阅读

房建企业财税精品课程席位抢订中！

【苏州.7月19-20日】 实名制用工、国地税合并背景下的建筑业「价、税、会」实务操作专题

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-52106881 张玲老师

地产财税圈：dichancaishui  赶快关注吧！

温馨提示：如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！