确定！土地增值税立法提上日程，将如何影响房企

地产财税圈 2021-12-10

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作为房地产宏观调控的重要措施之一，土地增值税将进入立法程序。近日财税部门已经起草了土地增值税法初稿，目前正在内部征求各方意见。

今年3月20日，财政部条法司公布2019年财政部立法工作安排，其中包括力争年内完成土地增值税法等的部内起草工作，及时上报国务院。

房企影响有限

近日，土地增值税法征求意见稿（下称征求意见稿）基本平移了现行的土地增值税暂行条例，征税范围、计税方式、税率等基本保持不变。但是与《土地增值税暂行条例》（下称《条列》）相比新增了不少内容，如特别规定出让集体土地使用权等可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。另外也对中央、地方税收优惠作出规定列出多种情形，可减征或免征土地增值税。

专家表示，目前我国关于土地方面还没有一部税法，土地使用税、土地增值税、房产税等和土地相关税种都以条例形式存在，其立法标志着我国税收的法制化建设向前进了一步。

土地增值税立法对房企、个人和房价有何影响？

专业人士表示，由于立法前后制度没有大的变化，对房企、个人和房价都影响不大。从土地增值税立法情况看，对房企和个人的影响有限，对房价影响不大，因为总体政策框架是从条例中平移过来，税收政策本身调整变动不大。但对农村集体土地上建设出售的住房会产生一定影响。

征税细节略有变化

征求意见稿与《条例》相比，在纳税人和征税对象、征税范围方面略有变化。

《条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

征求意见稿规定，在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照规定缴纳土地增值税。所称转移房地产：

一是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
二是出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资，入股。土地承包经营权流转，不征收土地增值税。

从征求意见稿的征税范围看，拟在原有的只针对国有土地增值税收益征税扩大到将集体土地增值收益纳入征税范围，某种程度上将弥补土地增值税的征收漏洞，实现国有土地和集体土地在征税意义上的同权。随着我国经济发展和土地价值的提升，土地增值税征收范围的扩大必然带来税收收入的增加，可避免国有土地与集体土地在增值收益上的分配不公。

《条例》规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目金额主要涉及房地产开发项目的成本及费用、加计扣除项目，旧房的重置成本以及相关税金。

土地增值税实行四级超率累进税率：

土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；

土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；

土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

专家表示，从土地增值税征管操作环节看，因其扣除项目种类多、不确定因素大、动态指标变化快等特点，从某种程度上弱化了土地增值税的征管，建议应简化扣除项目，以土地使用权作为唯一或主要标的物的溢价和折损情况进行征收，扩大适用税率，增加税率分级档次，这将更有利于减少征税成本、防止偷逃税款、提高土地增值税征缴的精准性。

中央、地方税收优惠规定

土地增值税法征求意见稿中提到，下列情形，可减征或免征土地增值税：