美日泰俄的房产泡沫是如何破灭的？又是如何救市的？
今年上半年国内掀起了轰轰烈烈的去库存运动，广大一二线城市人民纷纷响应党的号召，加入到去库存的队伍当中，为房价撑起一片天。
房地产事关国家经济命脉，房地产一旦出现问题，都是大问题，各国都会出台相应的救市政策。
美国、俄罗斯、日本、泰国，包括中国的海南和北海都曾出现过严重的房地产泡沫，泡沫破裂之后，各国政府是如何应对的呢？最终效果如何？
上海易居房地产研究院最新的研究报告《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》对美国、俄罗斯、日本、泰国多个国家的房地产泡沫破裂之后，政府如何出台政策应对危机做了详细阐述，从国外过往案例，探究中国房地产去库存现状与趋势。
2008 年美国因房地产次级抵押贷款坏账而引发金融危机，美国经济惨遭重创。房地产泡沫破裂，市场低迷，库存积压。
在接下来的几年里，房地产行业产能过剩对美国经济造成了很大损害，产能过剩的清理经历了漫长的过程。
美国新建私人住宅从2005 年的206 万套下降到2009 年的55万套。房屋价格连续下降，凯斯-希勒房屋价格指数从2005年的高位下降27%，历时7年直到2012年方才企稳。新建住房销售从2005 年的128万套，下降到2012年的30万套，降幅达76%。
为了消化大量的房地产库存，美国政府出台了四大扶持政策。
首先是印钞票，施行量化宽松的货币政策。美国国会出台了一项1.1万亿美元的货币刺激法案。
这笔资金主要用于基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，给企业减税，增加市场活力。
然后救助房地美和房利美。
房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源，它们所持有或担保的住房抵押贷款总额约为5.3万亿美元，几乎占了当时美国住房抵押贷款总额的一半。
受美国房地产市场泡沫破裂冲击，房利美和房地美陷入全面危机，美国房地产市场和金融市场面临系统性风险。
2008年9月7日，美国政府宣布接管房利美和房地美，根据接管方案，美国财政部将通过购买优先股向房利美和房地美各注入 1000 亿美元资金。房利美和房地美首席执行官被限令离职。
2008年7月经国会批准成立、专门负责监管两公司的联邦住房金融署接管两公司日常业务，并任命两公司新高管。
接管房利美和房地美，是美国历史上出台金额最大、最复杂的救市方案之一，这项政策极大地促进了美国住房和金融市场的稳定。
2012年9月13日美联储宣布推出第三轮量化宽松，其中就包括了每月新增购买400亿美元抵押贷款支持债券。使住房抵押贷款担保债券市场的流动性得到极大改善。
为了全面激活房地产市场，鼓励国外资金入美购房，为海外投资者打开美国房地产的大门。
在多项政策的合力助推之下，同时配以美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策， 美国楼市开始逐步企稳。2012年以来，美国房价持续上涨，楼市复苏加快，也拉动了美国经济增长。
此外，在美国楼市的复苏过程中，海外投资者的涌入也是金融危机后美国资本流入的主要来源，是美国房地产去库存的重要帮手。
1955年开始，日本经济一直保持高速增长，GDP和人口快速成长。1968年，日本首超德国成为世界第二大经济体。
日本在保持经济高速发展的同时，房地产泡沫越吹越大。
在1987-1990年期间，低利率和充足的货币供给刺激了泡沫经济投机活动。在炒作之下，日本的地价迅速上涨。
值得注意的是，日本的商业银行一直都在以土地作为贷款抵押担保。很多投机者利用迅速上扬的股票账面利润投资房地产，导致房价飙升。
在日本房地产的火爆时期，最大投机者是财力雄厚的财团，大批财团资金从各个不同的行业汇集到商业地产行业，催生房价快速抬升。
根据日本国土厅公布的调查统计数据，城市土地价格指数从1985年的91.5上涨到1991年的147.8，上涨幅度61%。建筑投资从1985年的约50亿日元上升到1991年的约82 亿日元，上升幅度64%。
最终，由于美国借“广场协议”迫使日元二次升值，摧毁了日本出口导向型工业的根基，在大批日本工业企业纷纷倒闭、股市崩溃的同时，大量租客撤离东京圈，业主因为租客减少而大量抛售房产，日本的楼市价格在短期内断崖式下跌。
1991年日本房地产泡沫破裂，建筑投资额从1991年的824036 亿日元连续下降至2011年的432923亿日元，降幅达47.5%；同期城市土地价格指数下跌62.7%，房价波动的剧烈程度比同期其他有房产泡沫的国家更为严重。
房地产价格的暴跌使大量不动产企业破产，非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产，给这些机构提供资金的银行亦无法幸免。
日本银行业产生了严重的信用危机，几家大银行如兵库银行、北海道拓殖银行等相继倒闭，大量建筑成为“烂尾楼”。
建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的1/3，日本国民经济陷入长达十几年的负增长和零增长。
日本为了挽救房地产，重振本国经济，实施了一系列救市政策。
第一，大量发行国债，利用国债建设公共配套设施；同时，运用支出调整政策与支出转换政策，恢复房地产业及其他经济部门的活力，提高房地产的附加值。
第二，采用扩张性的货币政策增加流动性，通过多轮降息，大幅降低利率，最后以零利率来推行量化宽松政策，通过降低购房成本来刺激房地产市场发展。
第三， 调整市场结构、缓解供需矛盾。一方面放宽限购，鼓励市民贷款购房，另一方面帮助开发商建立了房地产投资信托基金，专门用于商业地产投资的融资互助。
第四，调整行业建筑标准，放宽建筑物高度限制，缩短建筑方案审批周期，鼓励引导环保节能建材的普及使用。
日本政府通过一系列楼市改革措施的实施为房地产市场吸引到了资金，也降低了市民购房的门槛。
经过长达10多年的房地产行业结构性调整和洗牌，竞争力弱的财团及开发商纷纷被淘汰，房地产库存逐步消化。
但由于日本金融体系的不完善以及国内产能过剩等问题的存在，日本经济发展在陷入停滞的同时，房地产市场再未出现此前火爆的状态，大都市圈的地价房价仍远低于泡沫高峰时的水平。
近几年，随着国内经济环境的改善，日本经济逐步企稳回升，2013年三季度开始，由于海外购房者需求的提升，日本房价增幅才有所加快，其中也包括中国购房者。
继日本之后，20 世纪80年代中期，泰国政府为了促进国内经济的发展，把房地产作为优先投资的领域以带动其他部门的发展，同时还制订了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣。
由于泰国金融市场过早的对外开放，加之金融监控体系还不是很完善，海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，再加上国内金融机构对信贷政策的放任，加大了对房地产业的信贷资金的投入，光对房地产业的贷款资金就占到其总贷款的一半左右。
与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机。由于没有很好地进行调控，最终导致房地产市场形成了巨大泡沫。
据统计，泰、马、印、菲的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为50%、29%、20%、11%。
随着市场的逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15—20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少。
随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，其中泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账，破坏了泰国的银行业和金融体系。
大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，对国内经济造成了巨大的打击，东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退。
东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中，泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。
为了应对房地产泡沫破灭后的行业危机，泰国政府之后采取了多项经济刺激措施。
首先降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%。
这一决定旨在扭转不正常的房地产业给经济发展带来的不利影响,鼓励人们购买目前大片闲置的商品房。
第二，实行房地产交易税费优惠刺激楼市需求。在房地产泡沫破灭后的几年，为了恢复房地产市场，泰国政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上贷款利率大幅降低，泰国房地产市场需求得以释放。
第三，泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案。 自从 1997 年金融危机之后，泰国政府住房银行在抵押贷款方面起着至关重要的作用。
即使在 1997 至1998年间资金流动紧张的关键时期，大多数银行都严格控制贷款。泰国政府住房银行仍然继续发放住房贷款。
作为国家的有力工具，泰国政府住房银行响应政府政策，引进多种创新的住房融资方案，促进购房需求，协助政府搞活房地产业，刺激危机后的经济增长。
1998年的金融危机导致许多泰国人搁置了购买房屋的想法，此后随着政府一系列购房优惠政策的出台，特别是在处于谷底的低利率刺激下，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从 2000 年起开始逐步复苏。泰国经济也逐渐趋于稳定。
2002 年后，受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、“炒房”、“官商黑幕”等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下。
2008 年美国的次贷危机引发世界经济衰退，由于房地产业在俄罗斯国民生产总值中占大约7%，因此对俄罗斯的房地产市场也产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌。
2008-2009金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30-35%。 由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道。
俄罗斯最大房地产集团之一的 MIEL 集团甚至来到中国寻找金融合作伙伴，谋求拓展融资渠道。
为重振房地产市场，也为了应对经济危机，俄罗斯政府采用扩张性财税政策以刺激国内需求。
2008年政府从住房公用事业改革促进基金中划拨500 亿卢布，用于购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房。
2009年俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划。
由于经济下滑，失业者不断增多，房贷断供问题日益严重。据了解，俄罗斯大约有80万人向银行贷款买房，房贷规模为9745亿卢布。
执行房贷重组计划后，既救助贷款买房者，也救助银行。对于失业的贷款买房者来说，可以缓交房贷一年；对于商业银行来说，由于有国家专款帮助垫付“房奴”所欠一年的贷款，不至于让这部分资产变成坏账，银行的流动性有了保障。
同时将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的 295 家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠。
为提振房地产市场，俄罗斯政府出台住房激励计划，通过授权外经银行向商业银行和企业发放外汇贷款、首次动用外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改《自然人存款保险法》等措施，为开发商及买房者提供住房抵押贷款，帮助他们融资，化解流动性不足的风险。
根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629 家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013 年增长22.7%和30.18%。
在住房激励计划出台前，俄罗斯政府推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自 2013 年开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内除莫斯科、卡拉斯诺达尔等一线大城市之外，大多数中小城市的住房市场趋于滞销。
流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降。
此后，在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量。
参考资料：《全国房地产去库存现状与趋势研究报告》
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