14个纬度｜为什么不推荐购买碧桂园森林城市？

2016-08-25 米公子 米筐投资

前言：
其实在去碧桂园森林城市项目实地考察之前，米筐团队对这个项目很是憧憬，因为广告炫、概念好，从中可以看得出杨主席的理想和执着，但毕竟是在国外，还是心里没底，针对很多粉丝的咨询，我们还是回复：待我们考察归来，自有答案。

注：以下价格均指人民币

相信很多的朋友都一样：
1、在国内只是看到广告、介绍、沙盘，听置业顾问介绍时，很容易动心的，买！

2、在国内看了广告和介绍还是不放心，跟团去马来西亚实地看看项目，感觉不错，买！

这两种错误和我们先期的认知是一样的，因为只是站在对广告、宣传的理解和认识，只是站在从新加坡到项目上对单个项目的认识，再来比较自己当下在国内的住房，相比价格、空气、环境、大海等因素，值啊，买！

而这种做法的问题恰恰在于，你只是看了房子，却没有以高于房子的高度、大于房子的全局来看问题。所以，犯了一个大多数人都会犯的错误。

很多人不懂的是：去国外置业，这个国家的风土人情、政治经济、大环境，要比这个房子重要很多很多！但很多购房者，关注的只是房子本身，只关注自己喜不喜欢，而忽略了其它。

而，此次米宅团队5人出发，实地考察碧桂园森林城市：

１、先到马来西亚吉隆坡，在吉隆坡呆了两天，考察几个在吉隆坡的项目，再仔细从首都了解马来西亚的经济、人文、政治、治安、法治、经济、交通、教育、医疗、华人情况等信息，从一个更高的高度着手了解马来西亚。

２、然后来到新山，俯身下来观察位于新山的碧桂园森林城市，然后再考察位于新山的另外4个项目（碧桂园早期的一个项目、绿地集团一个项目、富力地产一个项目、马来西亚本土房企的一个项目），全面了解了新山的发展、规划等情况。

３、然后再来到新加坡呆了4天，走访10个人左右，看了几个项目，全面了解新加坡，再从新加坡的角度来看马来西亚、来看碧桂园森林城市，这样下来，才能对碧桂园森林城市建立一个更为正确、直观的认识！

下面，我们从大到小、从高到低来看碧桂园森林城市：

先了解马来西亚

先来了解马来西亚↓↓↓

如图所示，马来西亚隔海分成了两个部分，但目前整个马来西亚的发展还是集中在西半部，东半部还是比较落后。

整个马来西亚，有三个经济较好的城市↓↓↓

第一还是首都吉隆坡。

第二就是靠近新加坡的新山，也就是碧桂园森林城市所在地。

第三就是槟城，是一多半都是华人的一个小岛，执政党也是华人。

了解一下马来西亚这个国家：
1、马来西亚70%多的居民是穆斯林，25%左右是华人。
2、马来西亚占地33万平方公里，3000万人口。
3、马来西亚政治上是排挤华人的，目前的国立学校教育里不可以教授中文，只可以教马来语，官方语言是马来语和英文。
4、马来西亚最大的问题还不是经济，是治安！在马来呆的时候，总是被提醒要看好包包，晚上不要出来，听到有摩托车靠近你一定要小心。在一个楼盘探访时，对方还说了一个玩笑，一个公司感恩客户邀请来马来西亚旅游，100人的团，10多号人接待，一直提醒安全问题，还是有两个人被抢，让这个公司最后很是难堪。吉隆坡如此，森林城市所在的新山更差，还不如吉隆坡。
5、马来西亚的小学、中学教育水平还可以，但大学教育是不行的，和中国相比优势不大。
6、华人在印尼、新加坡、马来西亚的历史最早在600年前，是华人最早下南洋的时间，马来西亚的位置、气候确实是非常不错的，历史上也没有什么台风和地震。
7、华人人口占据马来西亚总人口的25%，一共大约600万的样子，主要分布在吉隆坡、槟城、新山三个地方。华人普遍比马来人富裕，但政权是掌握在马来西亚人手上，这中间，就掺杂着一些矛盾，华人因为整体素质高于马来西亚人，也比马来人聪明、勤劳，所以华人不经意的就会看不起马来人，但马来西亚人却掌握着政权，所以，双方还是难以很好的做朋友，政府不允许学生学中文，华人自己建设华文学校让华人学中文。
8、马来西亚人对华人是提防和排斥的，因为华人太强了，这也是1965年马来西亚不要新加坡的原因，因为当时新加坡的华人占到了一多半，马来西亚担心华人太多影响他们的政权，这是历史原因。
9、马来西亚的地标双子塔是1995年落成的，是国家石油公司建设的，可见在那个时间马来西亚的经济是不错的。20年前，我们使用的类似SONY随声听、收音机、音响很多都是马来西亚生产的，但现在已经都没有了，这些工厂都转移到了中国、越南等地。马来西亚没有什么工业，主要经济来源是棕榈油、石油、农业等，目前的房地产也是一个不少的收入。而马来西亚没有抓住工业转型，是和中国比较类似的，希望中国不要犯同样的错误。
10、马航事件对马来西亚的旅游打击比较大，旅游业前后下降超过50%。

马来西亚房产和中国房产之区别：
1、马来西亚没有建筑面积一说，都是按实际套内面识计算。
2、外国人可以贷款（首付20%-50%），交房时可以自由选择退房，购房者一方比较占主动。
3、大多都是带装修交房。
4、吉隆坡的楼盘占地也都不大，但容积率都比较大。
5、规划上有控制套数这一规定，但在马来西亚只要花钱都可以突破。包括预售证也是，只要拿着图纸就可以卖房子了。
6、马来西亚大多都是永久产权。
7、马来西亚和新加坡都是不出售车位的，买房子送车位，通常小户型不送，两房送一个，大户型可能送两个。
8、马来西亚的车位通常都是在地上建设，没有设置地下停车场，主要是考虑成本问题，通常一栋楼的1-4层是停车场，然后上面才是住宅。
9、马来西亚的房子都大多没有天燃气，要不用电，要不用气罐子。

外国人购房的税款
1、购买新房要交纳律师费、GST税等，大约占到了房款的5%左右，但很多开发商都把这些费用给代交了。
2、二手房转让要看年限收取个人所得税，国外人买的话，5年以内转让要缴增值部分的30%，5年后缴纳增值部分的5%，而本土人买的话是3年内缴增值部分的30%，第4年缴增值部分的20%，第5年缴增值部分的15%，5年以上免税。
3、外国人在马来西亚买房有总房款限额，必须超过一定金额外国人才可以买，吉隆坡有的地方是100万马币（人民币160万）起步，有的地方是200万马币（人民币320万）起步，而在新山，有的地方是50万马币起步（人民币80万，如碧桂园森林城市），有的地方是100万马币起步。

下图为位于吉隆坡最繁华之地，双子塔边上的中国寺庙，远在异乡华人的家国情怀 ↓↓↓

位于寺庙旁边的马来西亚华人中央党部↓↓↓

关于移民马来西亚或第二家园身份计划：
1、马来西亚不是一个移民国家，国家70%多的人口都是穆斯林，大家应该清楚，一个穆斯林国家的传统和文化是什么样子。
2、第二家园身份是90年代开始的，第二家园身份和买不买房子没有一毛钱关系。
3、拿到第二家园身份可以获得在马来西亚居住10年的居留权，可以在这里上学、就医。
4、凭第二家园身份可以在马来西亚国家办理其它国家的签证（无须回国），目前对马来西亚免签的国家一共是158个，在马来西亚办理这些国家的签证比较快捷。
5、马来西亚是英联邦国家，教育文凭在联邦内部容易得到认可，这是一个优势。
6、办理了第二家园身份之后，满两年可以申请办理华侨身份，以华侨身份回国高考可以有一些分数减免。
7、在马来西亚存50万人民币就可以办理，买不买房不重要。

了解首都吉隆坡

如何更好地了解马来西亚，还是要从吉隆坡说起↓↓↓

吉隆坡城市发展还可以，有大都市的感觉，城市也还是很干净的，只是治安不太好。

马来西亚不禁摩托车，它是马来人主要的出行工具，华人很少骑摩托车的。

我问给我开车的华人司机，他有三个孩子，两个都在新加坡，他就给孩子说，能不要回来就不要回来了，就呆在新加坡最好。这应该是在马来西亚华人的最真实普遍内心写照。

但每天上下班都会发生很严重的堵车，右边车道就是下班出城的方向↓↓↓

当时在下班高峰期时，我离我的酒店步行只有1分钟的距离，却整整等了20分钟到不了，乱闯乱塞很严重，行车也不规范↓↓↓

政府的贪腐也很严重，而且官员要钱也是明目张胆的，只有给钱，几乎所有的规定都可以突破，比如交警查住给钱就可以，做房地产的一些参数也可以轻易突破，还没有中国严格。

我们在吉隆坡看了五六个楼盘，情况如下：
1、均价大约为人民币每平方15000-20000元之间（带装修，套内面积）
2、盘都比较小，大多都是一栋楼两栋楼。
3、看的项目中最贵的就是梁志天设计的在城市中心的豪华公寓项目，均价带装修一平方人民币50000元左右。临近吉隆坡最大的购物中心，在吉隆坡也还是城市核心区的房子最贵。
4、国外人不是主要的购房主力，本土马来西亚人大多没有钱买不起，购房群体主要来自于本地华人，中东投资客（都是穆斯林国家、气候没有中东热、中东人有钱），其它的海外投资客。不过还是以本土用户为主。

了解森林城市所在的新山市

新山市初印象 ↓↓↓

新山整体还是比较落后，远不是一个大都市的感觉，但毕竟新山靠近新加坡，每天有30万人左右从新山进出新加坡（有20多万都是马来西亚人进入新加坡做工），自然形成了一个城市，华人也不少。但新山的治安依然不太好，在新加坡都有朋友说开车到新山后，晚上车被盗的情况。

了解新山市已经建设10年的以斯干达特区

我们主要来了解所谓的以斯干达特区，也就是紧临着新加坡的区域 ↓↓↓

如图所示，以斯干达特区也是模仿深圳特区，因为现在新加坡的经济发展远高于马来西亚，同样的工作，跑到新加坡的工资就是在马来西亚的3-5倍，而新加坡也是整个东盟的首领国家。新加坡也是世界第五大金融中心，现在的金融地位已经超过了香港，像渣打银行的总部也已经从香港整体搬迁至新加坡，Facebook亚太总部也是位于新加坡，还有拜恩、波音等。

但以斯干达还是没办法和深圳比，因为中国当时也以全中国之力来发展深圳，但马来西亚不一样，是联邦制，只是一个新山在发展这个特区，远没有达到国家级的地位，而且深圳当年的情况和目前以斯干达的情况也不太一样。

而高大上的碧桂园森林城市，隔海2公里相望的新加坡，其实是新加坡大片的工业区！大片的工业区和大型炼油中心！

说碧桂园森林城市之前，先看看以斯干达特区的五个其它楼盘

1碧桂园金海湾

这是碧桂园在新山的第一个项目，占地346亩，1万户左右，已几乎售完，一多半也是卖给了中国人，一小部分卖给了新加坡人，据说后来退房的占到了一半，为什么？你们仔细看一下，在中国有这样的密度吗？我们大约计算了一下，容积率最小是6.5，预计是在7-8左右，天啊，这是怎么回事？在一个临近海、临近新加坡的海岸线上建设了一个如此密度超极大的小区。

目前均价14000-18000元（人民币）/平方的样子。

这是碧桂园在马来西亚的第一个项目，先不说中国名片的问题，单说如果碧桂园珍惜品牌、想在马来西亚大干一场的话，应该会把这个项目做成名片的。然而，这就是碧桂园在马来西亚的第一个项目，一个在海边临近新加坡的地方，盖了一个容积率达到8左右的所谓度假楼盘，据说后期退房的很多，我们也实难理解项目之定位。

而很多购买过碧桂园金海湾的朋友，估计还没有去实地看过，也对项目不太了解，都是在国内从广告和宣传片上了解了项目然后购买的，建议去实地看看！在交房之前，还有机会！

2绿地翡翠湾

一个小盘，紧临着碧桂园金海湾，占地105亩，2205户，目前只开了两栋楼。目前价格是一平方人民币13000-14000元左右。

绿地说的是自己牺牲了容积率，只做到4.0，希望追求舒适，但位置其实就没有金海湾好，项目的对面还有一块地，项目还没有做，也不知道是什么产品，景观面大大受限。

3丽阳机构项目

马来西亚本地的开发商，占地224亩，目前一期已经卖完，已经交房，二期两栋楼，正在建设，有500多户的样子，均价16000-18000元（人民币）的样子。

就一期已经交的三栋楼来看，品质还行，但也是三栋楼合围的小区，容积率也不会小。

4富力公主湾

说是富力花了45亿马来西亚林吉特（约74亿元人民币）从新山所在的柔佛州国王手上买过来的（在马来西亚，土地不是国家的，全是国王的）。

目前在售价格是16000-18000元/平。

这个项目就更是奇葩，位置超级好，在通往新加坡的第一关口的旁边紧挨着，以后通往新加坡的高铁也在这儿有一个口。本来是一个非常不错的位置，但在售一期项目做的容积率太高了，粗略计算都要在9-10了，太恐怖了，也不知道富力怎么想的，也不知道到底新加坡人、马来西亚人有没有关注这个参数和细节。整个项目预计以后投放市场是3万套住宅。

但富力公主湾还是有几个亮点：

1、我们在马来西亚见的所有项目都没有天燃气，要不是用电、要不是用罐子，但富力自己在项目上铺设了天燃气管道，这是第一家。
2、我们在马来西亚见的所有项目都是单层玻璃，富力是双层，说是考虑到身居闹市，要隔离噪音。

富力公主湾的景观区也是不错的 ↓↓↓

新山考察之小结：

看完了这几个周边的项目后：

1、以斯干达特区已经发展了10年，现在还是这个球样。这和中国特区速度差的太远了。
2、富力3万套、碧桂园金海湾1万套、绿地2205套、丽阳机构4000套，这一共是4.6万套的投放量，而且是在特区的成熟区域。
3、这几个项目的销售并不理想，去化速度并不快，绿地只开了两栋楼，富力也卖的不多，金海湾是也卖也退两头走。
4、城市发展速度慢，供应量太大，政府完全没有控制和节奏。

大家可能有个疑问，为什么国内开发商纷纷来马来西亚开发房地产？

原因其实没有别的，因为利润比国内高！因为利润比国内高！
在国内开发房地产，利润大部分都给政府了，房价中的60%以上都流向了政府，但马来西亚不是，土地直接从政府手上买，税负又不像国内一样无止境的高，利润比远超国内，这是重要原因！

新山几个楼盘价格及参数如下 ↓↓↓

开始了解今天的重头戏：均价2万左右的碧桂园森林城市

先来看全马来西亚同行都来瞻仰的售楼中心和沙盘 ↓↓↓

外面的景观区↓↓↓

下面的这些效果图只是效果图而已，不会真的按这样的设计去建设的，大家不要太当真↓↓↓

住宅区的密度也真的不小，我们一直有个建议，度假楼盘容积率超过2都是要放弃的↓↓↓

硕大的售楼中心和宣传展示区↓↓↓

麦肯锡给森林城市做的项目定位：教育培训、外企中心、医疗保健、电商、旅游会展、离岸金融、绿色与智慧产业，是不是和你想像中的定位不一样？

下图就是正在填海建设的森林城市工地↓↓↓

大家可以想像一下，30年以上的开发周期，一直是填海和建设工地，海景会漂亮吗？度假感觉如何呢？

目前售价2万左右/平，好的位置要在23000元/平左右，比新山其它楼盘均价高出305左右，主要是被大陆购房客拱起来的。

占据项目40%股份的当地州政府最高首脑（国王，富力项目的土地也是从人家手上买的），在森林城市负责提供土地、协调政府关系↓↓↓

碧桂园森林城市的几个亮点：
1、从这个项目确实能看到杨国强主席的梦想与情怀，这是事实。
2、从原来规划14平方公里又扩到20平方公里，看得出碧桂园对这个项目是看好的。
3、立体交通，车走地下、地面没车这个理念确实不错，值得赞一下。
4、立体绿化确实也不错，但也不是啥新鲜事儿，新加坡很多建筑都有了。
5、也在想办法做更多的概念和配套，如免税区、产业区、学校、医疗等等。

碧桂园森林城市的几个问题也是要明白的：
1、碧桂园森林城市只是挨着新加坡而已，而去新加坡还是要办理签证过关口的。
2、目前碧桂园森林城市所在的新山区域，供应量太大太大，光一个森林城市供应量就有30万套，30年的开发周期，目前90%以上都是卖给了华人。
3、一个30年以上开发周期的楼盘，大多数房子都是卖给了华人，而大多数的华人都是抱着投资的理念（其实是抱着第二家园、度假、养老思想去买的，但事实上他们大多也不会去住），这样的小区以后入住率有多少？你的二手房能升值多少？入住率上不去，你本来期待的学校配套和医疗配套如何很好的满足？
4、在马来西亚不控制容积率的情况这下，森林城市的容积率也不小，预估也在3.5左右（前期项目总规划公布数据为占地1386万平，总建筑面积4600万平，计算容积率为3.32），这对于度假和填海项目来说，也许并不太合适。
5、森林城市也是没有天燃气的，都是用电，或用罐子，这估计很多中国人都不习惯吧。
6、目前所说的未来通往新加坡的独立关口，也许并不是这么容易实现，新加坡也要控制进入新加坡的外来人口数量的。
7、填海项目一年就开始盖房子，这个事儿，我的心里是打鼓的，虽然碧桂园说的是没问题，因为是浅海，但我在新加坡得到的结论可不是一样的。
8、立体绿化、立体交通再好，其实并不能成为你购房的理由，你购房的理由是你的需求！规划虽好，但落地情况到底如何？这是一个大大的问号。

最后，我们来聊需求，购买碧桂园森林城市的目的是什么？

1为了投资，一定会升值

好，投资回报率是基于未来租金、再转让升值为基础，先不说新山还有别的项目，单单碧桂园森林城市一个项目就是30万套的供应量，有人说目前价格已经涨了，而整个新加坡2015年的新房供应量才审批了2000套！这30万套要卖给谁？目前全是中国大陆人在购买（占到95%以上），大陆的人又能买多少？买多久？这么大的供应量租给谁？没有人租如果卖又卖给谁？还有新房在大量出售时，你的二手房如何卖得上价？

目前已经是20000元/平起了，好位置要23000元/平，已经是新山最高价格，比其它楼盘均价高出30%左右，还要怎么样？

森林城市开发周期30年以上，30年！森林城市一直都是在盖房、卖房，你的二手房能卖过新房吗？如果卖的不好，别说涨价，降价一样是很有可能的！

别说森林城市30万套，单单富力在新山的项目3万套就够马来西亚和新加坡去消化了，或者说已经可以完全抵消新加坡和新山的新房需求！就这都消化不了，其它的供应量怎么办？

新加坡目前市场上一共有150万套房子的样子，其中120万套是政府经适房，30多万套是商品房，是的，你没看错，目前为止，新加坡市场上新房二手房的商品房一共才有30多万套！你这一下子就在新山供应出来40万套的样子，还打着新加坡的概念，让谁来消化？

好吧，我们有15亿强大的中国大陆消费者，让30万中国家庭跑到马来西亚购房，本地人都不买，全是中国家庭买走，然后，这30万中国家庭在一个异国它乡期待着升值、宜居、浪漫，这事，想想都挺怪的。

供求关系，供求关系，这是底线，这是永恒不变的道理，虽然有时候市场会走样，但终归会回到供求关系的基本面上。

我们姑且先不去考虑马来西亚货币汇率、中马关系等风险问题。

2为了度假

一个治安并不好的马来西亚。

一个容积率3左右的填海小区。

一个大多数人都是中国人的海外小区。

一个多数业主都是投资客的海外小区。

一个入住率很低的小区。

一个周边放眼一看30年内还一直在填海、建设的小区。

你感觉，能满足你度假的感觉吗？

你想度假，直接去巴厘岛、苏梅岛、夏威夷、塞舌尔、马尔代夫等海岛不行吗？而且度假体验还各不相同，为何要去买一个租不出去也卖不出去，未来还充满不确定的一个房子来度假？两者花钱哪个更划算？

3为了养老

你仔细想想，远离中国，跑到一个排斥华人的海外国家，居住在一个治安不好的小岛上，也没有什么人，亲人、子女也不在身边，怎么养老？老人需要的是什么？是有人说话，是方便的生活，而跑到森林城市用电做饭、也难以买到自己习惯的食材，你感觉你会在这儿养老吗？

4为了子女教育

森林城市说是引入美国的整套教育系统，幼儿园、小学、中学，然后参与英联邦的大教育体系。

我只是说，这儿也只是一个私立学校而已，真是为了子女教育，咱中国的私立国际学校真的比这儿差吗？如果你所在城市不幸是郑州或太原的话，空气不好，咱去深圳租房上学行不行？咱去上海租房上学行不行？反正私立学校都是花钱而已。况且，咱直接申请新加坡、美国、加拿大等地的私立学校行不行？至少我在新加坡了解的是可行的，私立幼儿园一个月也不过人民币6000左右，小学的话一年也不过人民币15万左右，而且教育质量更有保障、更多选择。

5为了新加坡

为了新加坡，直接申请去新加坡不就得了，反正你来了森林城市想去新加坡也是要办理签证的，也不能长呆，一样是旅游签或者工作签，何必呢？

而且新加坡对于移民卡的很严格，每年只放3万张绿卡，新家坡国土资源有限，森林城市以后的业主是30多万户，怎么可能和新加坡扯上太多关系？新加坡可能放这些业主都到新加坡吗？离新加坡只有2公里又有个毛用？还是一个马来西亚人而已。

6为了第二家园身份

为了第二家园身份，直接去办理第二家园身份不就完了，人家办理第二家园又不需要买房子，存个50万人民币就可以办理了，为啥要和森林城市扯上？

如果非要考虑这50万人民币第二年就可以拿出一半来投资25万的话，果断考虑吉隆坡啊，那儿的租售比才是安全靠谱的！不要去买一个没法自住、租不出去、也卖不掉的房子，这样的房子是无用的房子、是没有价值的房子！

7我在投资马来西亚的中国版深圳特区（以斯干达特区），不要拦我

其实，以斯干达特区已经发展了10年了，10年了！现在不过还是这个样子！而深圳从开放起的10年呢？已经是大变样，为什么？

首先深圳和香港本来就是同一种族、同一血脉、同一国家，新山和新加坡呢？马来西亚和新加坡呢？马来西亚人在新加坡只占10%多一点的人口，新加坡还是典型的华人社会，利益共同点本身就不一致的，而且新加坡对于森林城市这个项目本身就是有抵触的（新闻上说是考虑到对自然资源、海洋生态的破坏问题），从森林城市看到的新加坡都是工业区！工业区！新加坡把军营、工业区、炼油厂都设置在靠近马来西亚的一侧，这个细节已经充分说明了新加坡对马来西亚的态度！

而且，中国发展深圳，是举全国之力发展深圳，集中全国资源发展深圳，中国是典型的强势政府引导，但马来西亚不是，从MH370的处理就可以知道，这是一个什么样的弱势、慢节奏政府，发展以斯干达特区不会成为成为大家想像中的发展深圳，如今已经过去了10年的发展结果就是证明，没有什么产业！除了盖了一些容积率超高的住宅之外，盖了一个乐高游乐场，建了学校，其它方面还真的是没有什么建树！

如图所示，以斯干达对于新加坡来说，永远不可能成为深圳对香港↓↓↓