你算个P的炒房客！不过是大时代洪流下的尘埃罢了！
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炒房客！在当下的中国是一个异常刺耳的名词。你这个炒房客！简直就是一句骂人的话！
但因为工作的关系，我经常在全国各个房地产热点城市间飞来飞去，在纷繁杂乱的市场信息中理清价格变化的关系，在五花八门的楼盘中找到令人眼前一亮的好产品。
我原本属于极其正常的例行考察和学习，在很多人的眼中和口中变成了无耻的炒房客。
在很多人的眼中，甚至在我的眼中，所谓的炒房客都是机敏狡诈，眼光毒辣的投机者，就好似一个个蹲守在黑暗中的猎手，化资本为枪弹，找到机会，一击必中。他们似乎永远掌握着市场的先机，永远能在最合适的时候，手握重金出现在最合适的地点。
但是，这次的长三角之行似乎改变了我的看法——
屁的炒房客！不过也是大时代裹挟着的一粒尘埃罢了！
1
在无锡，炒房客们刚越过首付100%的门槛，就可能沦为接盘侠！
在来无锡之前，我的同事告诉我，无锡房价真低啊，才10000元/㎡出头。
我查了一下资料，无锡去年GDP为9107亿元，而郑州才8000亿不到，从经济发展来说，无锡这是远超郑州。但房价比郑州还低10%，而且无锡还是长三角的核心城市，潜力无限啊，这是漏儿，必须得捡！
但是来了无锡之后，发现了两点——
第一，无论什么东西只要沾上平均，就是这个世界上最大的坑，比如平均价格、平均收入。
就拿无锡来说，网签均价10000元/㎡出头，但是这个均价里包括了安置房的价格。对，你想的没错，无锡的安置房是可以出售的，而且价格很低，在10000元/㎡上下哦。如果当地政府再控制一下普通商品房的网签速度，这么一平均下来，无锡的均价不就10000元/㎡出头了么！
实际上，无锡的正常商品住宅的均价已经突破了18000元/㎡，甚至是逼近了20000元/㎡。
第二，无论什么东西只要是稀缺了，就会是卖方市场主导，卖方市场上，就会出现各种奇葩无理要求，比如100%首付！
无锡虽然平均下来，貌似没涨价，实际房价却一直在蹭蹭的上涨，短短一年，几乎已经翻了一番。而且当下因为没有限购的影响，市场上也有稳定的客流涌入。
这就导致无锡的现有库存很少，房子是稀缺的，市场是绝对的卖方市场主导。
在这样的环境下，开发商会把限签的风险直接转嫁到购房者身上，比如限签导致回款慢，万科和融创等开发商直接要求客户，无论是首套还是二套，统统首付100%。
你问销售员为什么？
销售员会孤傲的表示，因为我们只有300套房子，却排了1000多个号！我们不愁卖，愿意全款的客户大把大把的！
OK，既然市场是这样，也从侧面说明了无锡的市场火爆。如果我们认了，要做合格的炒房客，既然看到机会，没有条件创造条件也要上！首付100%，也认了！
那就可能立即在未来沦为接盘侠！
因为，无锡抢房大战最火爆的太湖新城开发率预估刚刚达到50%，也就是说这个当下最火爆的区域还有50%的土地等待开发！
当下的火爆只是因为暂时没有土地放出！什么时候放出，不知道！如果这些土地进入市场，变成房子，流通起来会爆发什么样的后果？依然不知道！
更让人容易忽略的是，太湖新城还积累了大量的二手房，这些二手房都是在7000元/㎡的节点，被来自苏州和上海的炒房团购入的，现在市场达到顶峰，这些人都在急于脱手！
整个太湖新城你可能找不到吃个快餐的地方，但却随处可见二手房门店，一条街上最多的就是二手房门店！
别人是在7000的时候买入的，你是在20000的时候买入的，如果你俩的房子一起进入市场议价，这酸爽，你懂得！
在无锡炒房，准入门槛的决定权不在你手里，也不在政府政策手里，在谁手里？在卖方手里！在开发商手里！你离婚析产，以为能净身出户，用30%首付撬动投资。对不起，这里首付100%，因为你的前面有人排着长队，愿意全款购房。
在无锡炒房，你拼上家当，赌上几百万资产，100%首付全款炒房，却随时可能沦为接盘侠，谁决定你变成接盘侠？那些待开发的土地和那些进场比你早的炒房团！他们就是悬在你头顶的达摩克利斯之剑，他们进入市场的那一刻，就是剑刃落下的那一刻！
门槛高低、风险大小、退场时机……你一个都无法决定！
2
在南通，你可能连炒房的门都进不去！甚至连门槛都找不到！
南通是有价值的，而且是所有人都能看得到的价值。
所谓的上海北扩、南通南进、沪通高铁……等等一系列利好因素，我都不用多说，我只告诉你一个数据。
现在的南通，同一个小区，二手房均价1.5-1.8万/㎡，一手房均价1.2-1.3万/㎡。同一个小区，同一个户型，同一种产品，一二手房差价三五千！
不用多说，买到手你就赚了三五千！
为什么？
因为南通政府限价啊！南通所有的商品房项目统统根据1年前的销售均价，允许有10%的溢价空间，所以南通的一手房均价被牢牢限制在1.1-1.3万元/㎡。
但是，在诸多利好消息、库存缩减、周边城市都在补涨的市场环境带动下，南通的实际房价一直再涨，一手房被控制，那就二手房涨！南通二手房的均价蹭蹭蹭的往上涨！
比如，保利香槟国际二手房均价早已突破1.5万元/㎡，但一手房却被限价1.1万元/㎡。
在限价影响下，整个南通的二手房价格普遍比一手房贵30%。这30%是什么？这是实实在在看得到的溢价空间！这不是投资，这是捡钱！而且，南通不限购！不限购！不限购！外地人可以买1套！
但是，有个屁用！你买不到！
在南通，是个傻子都知道现在买房，这就是在捡钱！
还是保利香槟国际，二期一共300多套房子，开始认筹第一天，就排了2000多个号，吓得保利立马封筹了！
万科位于市北新区的项目，位于南通的新城区，周边亟待成熟。但就是限价，一期300来套房子，样板房刚刚开放就预约了2000多组客户。有人愿意全款购买，询问销售员能否买到？销售员的回答是，愿意全款的还有400多组，不能保证，要摇号！
南通本地人告诉我们说，在上个月，南通还可以全款优先选房，但这个月就不能保证了！为什么？因为一半的人都愿意全款！
以前在南通拼经济实力还能抢到房，现在得拼什么？拼关系！现在的南通，能抢到房的才叫“我家里有人，我上头有人”！关系硬的嘞！
现在南通属于全款拼关系买房。炒房客别说妄想团购议价了，就算揣着全款现金，也够呛！一个外地人，来当下的南通炒房，可能连门都进不去！
3
在苏州，遍地都是机会，偏偏就你没机会！
苏州有没有价值？有！而且是巨大的价值！
我就说两点，苏州去年的GDP是郑州的两倍。而苏州目前最好的区域，新加坡工业园区里品质最好的项目，其价格还没有郑东新区的二手房价格高。
你说苏州这个城市有没有价值！绝对有！
而且更关键的是，当下的苏州，简直是投资者和捡漏者的天堂。
因为苏州也限价了！而且苏州的限价是根据地价的限价，政府是根据土地的成交价格和相关成本来制定各个项目的销售价格，物价局和房管局制定好价格之后，项目必须按照这个价格卖，半年内不准涨价。
也就是说，现在的苏州，一路之隔的两个项目，品质一样，品牌一样，一个卖35000，另一个卖23000。
因为卖23000的这个项目拍地早，地价便宜，政府定价就便宜，而且不准涨价。35000的这个项目，拿地晚，地价高，政府定价高。但，这两个项目品牌一样，品质一样，甚至还可能是同一个开发商开发的同一个项目，但就是因为拿地的早晚，价格相差了10000块钱！
这10000块钱是什么？是政府发给每一个人的福利，这简直属于从天而降的大馅饼！
在我写这篇文章的前一天，苏州政府拍了几块地，城市远郊，距离中心城区15km的木渎板块内，新成交地块楼板价24000元/㎡，根据当前的政策，这块距离市中心15km开外的土地上，未来诞生的房价起码在32000元/㎡以上。但苏州最成熟，城市界面最好的新加坡工业园区里，竟然还有很多27000元/㎡的精装住宅再卖。
依据地价定房价的现行苏州限价政策，导致了苏州市场上有大量的捡漏机会，苏州简直属于投资者的天堂，遍地都是机会，买到即赚到！
但这些机会统统不属于你这个来自外地的炒房者！
因为苏州限购了！
苏州限购细则▼
苏州严格执行限购政策，外地人想要在苏州购房只有两条路可以选择，或者通过人才引进的政策落入苏州户口，或者从现在开始缴纳社保累计满1年。
1年之后的市场是什么样子，所有人都不知道，这些市场的机会还是否存在，所有人都无法给出答案！
苏州遍地都是机会，偏偏你这个外地炒房客没机会！苏州对来自外地的投机客已经关上了大门，他们只能站在大门外，远远地望着那些遍地的黄金！
4
以前的很长一段时间里，我最佩服的就是炒房客！
这群人在光怪陆离的江湖里，练就一身本领，我们虽然会嘲笑他们野路子，但偏偏就是这群野路子总能在最恰当的时间出现在最恰当的城市，快准狠的疯狂扫货，他们往往比我们这群所谓的专业人士拥有更锐利的判断力和更果敢的决断力。
但是，在长三角——
在卖方市场下，他们丧失了三人成团、五人成伙的议价权，也丧失了加大杠杆的主动权，首付100%！全款炒房！想议价？靠边站！
他们还同时丧失了随时退场的主动性，因为他们不确定后续的供地计划，后续的供应何时回爆发？比他们进场更早的人何时会以更低的价格更快退场？他们会不会沦为最后的接盘侠？
他们甚至连炒房的门槛都迈不进去，南通需要关系，苏州需要户口，偏偏他们当中的大多数，两样都不具备，他们所仰仗的钞票在这里已经不是硬通货！
在长三角，他们更多是远远的张望着那些疯狂的城市和遍地的机会，摇头而去……仿佛雄狮丧失了爪子，奔狼失去了獠牙。
在大时代的洪流下，炒房客也只能被政策裹挟，手无寸铁，束手无策！
环沪城市考察系列：
米宅环沪考察正在进行中，目前，无锡、南通、苏州、嘉兴城市考察情况已第一时间在小密圈发布，敬请期待绍兴、宁波等城市的进一步分析。
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