【案例研究】房屋溢价损失与合同法113条理解与适用

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案件

朱某诉王某房屋买卖合同纠纷一案

裁判要旨

房屋溢价损失是可得利益损失。关于涉案房屋溢价损失赔付标准，应参考涉案房屋自交易之日至双方同意解除之日所在区域的房屋市场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行程度、履行合同的必要支出、当事人的过错程度等因素确定。

案情

2016年8月20日，朱某（乙方，买方）与王某（甲方，卖方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市天河路X号物业，总成交价486万元；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同约定总成交价的10%赔偿另一方损失。上述合同签订后，朱某向王某支付了定金10万元。后王某以房价大幅上涨为由，要求变更合同条款，并拒绝配合办理房屋过户的相关手续。因双方协商未果，朱某向本院提出的诉讼请求：1、判令解除双方于2016年8月20日就广州市越秀区天河路X号物业签订的《存量房买卖合同》；2、判令王某自判决生效之日起7日内返还定金10万元；3、判令王某自判决生效之日起7日内赔偿房屋差价损失1554314元。

裁判

越秀区人民法院经审理认为：根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。上述合同约定“王某不能按合同约定将该房地产出售给朱某的，应当向朱某支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回朱某已付的全部费用”，即王某在订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失为成交价的10%，而对于房价的大幅上涨，是不能预见的。因此，王某应将定金10万元退还朱某及向朱某支付违约金486000元。

依照《合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、自本判决发生法律效力之日，朱某与王某于2016年8月20日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、王某应在本判决发生法律效力之日起7日内向朱某退还定金10万元；三、王某应在本判决发生法律效力之日起7日内向朱某支付违约金486000元。

宣判后，王某不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉。

广州市中级人民法院认为，本案中，朱某主张王某赔偿房屋差价损失1554314元，即为要求王某赔偿其因交易不成遭受的房屋差价的可得利益损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。在一审判决支付前述违约金及款项外，朱某上诉认为约定的违约金过低，请求按照实际损失予以赔偿，有法律依据。关于涉案房屋差价损失金额，参考涉案房屋自交易之日至双方同意解除之日所在区域的房屋市场价格变动情况，再结合双方合同的实际履行程度、履行合同的必要支出、当事人的过错程度等因素，本院酌定朱某因交易不成遭受的房屋差价损失为100万元。双方合同约定的违约金486000元尚不足以弥补朱某的实际损失，对违约金不足以弥补的损失部分王某仍应予以赔偿，故王某还应再向朱某支付514000元作为实际损失赔偿。对朱慧玲、顾锋提出的赔偿损失诉讼请求超出前述金额的部分，本院不予支持。

广州市中级人民法院依照《合同法》第一百一十四条、《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持广州市越秀区人民法院一审民事判决；二、自本判决送达之日起30日内，王某向朱某支付损失赔偿514000元。

评析

近年来由于房价上涨较快，房屋买卖合同被卖方解除情形屡见不鲜，房屋溢价损失也逐渐成为审理二手房买卖合同纠纷的焦点问题。

对于房屋溢价损失的性质主要存在以下观点：一、溢价损失是可得利益损失；二、溢价损失是实际损失。对此，笔者赞同观点一，溢价损失是可得利益损失。理由如下:房屋溢价损失是指由于房价上涨，出卖方违约拒绝履行合同，导致合同解除时同签订合同时的房屋价格存在差额的损失。它是源于出卖方违约，该溢价损失是守约方的期待利益损失。只要合同如约履行就会由买受人所获得，即如果没有违约行为的发生，买受人是可以获得利益的。

由于房屋溢价损失系可得利益，因此在本案审理过程，对于如何适用《合同法》第一百一十三条存在一种观点，即本案一审的观点。根据《合同法》第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。即可得利益是一种未来的必须通过合同的实际履行才能实现的利益，是当事人订立合同时能够合理预见到的利益。在本案中，房屋溢价损失是当事人在订立合同时不能够合理预见到的利益，故违约方应按合同约定的标准向守约方支付违约金。

笔者认为，在处理房屋溢价损失中，我们对《合同法》第一百一十三条理解适用应把握以下几个点：

一、《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该原则要求当事人在订立、履行合同、以及合同终止后的全过程中，都要诚实守信用。在房价大幅上涨时，违约方拒绝履行合同，反而能够从违约行为中获益。违约方仅按合同约定的标准向守约方支付违约金，显然不符合诚实信用原则，也不利于引导守合同、重信用的交易秩序形成。

二、房屋买卖合同与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如果要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入房屋，买方选择同卖方签订买卖合同时则意味着其失去同其他人订立合同的机会。因此，房屋溢价损失在签订合同时对买方而言是一种可得利益，在卖方违约提出解除合同时，房屋溢价损失则转化为实际损失，即因房地产市场价格上扬，房屋溢价损失在卖方违约时，买方要付出更多的成本去购买最相类似的房屋。

三、根据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 在上述案件中，二审法院认为双方约定的违约金明显低于实际损失即房屋溢价损失，故依法予以调整。

值得注意的是，有人认为既然房屋溢价损失在卖方违约时已经转为实际损失，那么卖方应按合同约定及房屋溢价损失进行全部赔偿。笔者对该观点持保留态度，笔者认为赔偿损失应受可预见性规则、减轻损失规则、损益相抵规则、与有过失规则的限制。对此，最高人民法院《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法【2009】40号）第十条值得借鉴。该条载明“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”换而言之，即处理房屋溢价案件应根据公平公正原则考虑合同的实际履行情况、双方过错程度等，这样可以避免产生双方都不满意的结果或不符合效率的结果，更为关键是可以限制裁判者过多的自由裁量权。

本案案号：（2017）粤0104民初4789号、（2017）粤01民终18696号

编写人：黄丽蓉，广东省广州市越秀区人民法院

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本期责编：焦冲

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