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3月29号，本届政府的最后一份财政预算案正式出炉。就房市而言，对比前两年的财政预算案，已经很明显地可以确定：政府要为楼市托底，鼓励刺激住房消费。从新财年起，首次置业保障计划新增 25000 个名额，允许首次置业者以低至 5% 的首付购买符合条件的住宅物业，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。从 2022 年 10 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日，支持 10000 名符合条件的购房者，包括非首次购房者和永久居民，以低至 5 %的首付在偏远地区购买或建造新房。同一时期，每年支持 5000 名符合条件的有孩子的单亲父母购买他们的第一套住房或以低至 2% 的押金重新进入住房市场。三个政策的核心就是鼓励年轻人、首次置业群积极入市。澳洲房价飙涨两年，有能力的首次置业者早已搭上前几轮的东风积极入市。如今政府还在不遗余力地鼓励首置族和年轻人，说得再直白点，就是联邦政府为他们兜底，有积蓄就快买房！回顾过往，只要政策松绑，房价必涨，这是千古不变的真理。也难怪总理都直呼：帮助租房者的最好方式就是帮助他们买房。当前，澳洲央行仍然坚守自2020年11月以来的创纪录超低利率。消费品价格升高以及能源价格飞涨，使得澳洲目前的核心通胀已经处于五年多以来的最高水平。随着总体预算赤字约700亿澳元的新预算到来，澳洲总体债务正向1万亿澳元大关。虽然债务水平基于持续的经济增长，在中期（相较于短期与长期）内将趋于稳定并有所下降，但是新的经济措施无异于将加息压力拉到最高。市场普遍预计6月将是加息重要窗口，且澳洲央行今年恐将加息3次，将现金利率降至0.75%。所以，加息就是对房地产市场泼冷水，收紧购房者贷款、提高贷款成本就是将市场重新拉入理性轨道。新财政预算中，2022-23年移民配额与此前一年持平，总计共160,000个移民名额。技术类（占总配额的70%）及家庭类将恢复到疫情前占比情况。值得注意的是，偏远地区签证的移民配额大幅度增加，是去年的2倍之多，达到了25,000个名额。所以，不仅首府城市要进人，乡村边远地区也不能落下。莫里森承诺会将移民数量恢复至疫情爆发前的水平，这无疑是对房地产市场的一剂强心剂。综上所述，新的财政预算已经明确：今年联邦政府将继续为房地产市场托底。2020年、2021年的房价飙涨本质是由于央行放水、超低利率导致的，并不是联邦政府政策主导的楼市。而今年则不同，房价还能涨多久，市场还能热多久，就取决于接下来政策刺激的力度有多大了！近期，墨尔本、悉尼的清空率一直维持在65%-70%之间左右徘徊。在5月联邦大选前，清空率将会持续保持在低位。从长线来看，土地价格一直在升高。2021年悉尼土地价格增长34%，从之前的43万澳元增加到53.4万澳元。在墨尔本，去年最后一季度土地上涨6.4%，其土地中位价达到34.7万澳元，创历史新高。开发商一直在扩大发展和增加土地存量，去年年墨尔本主要土地交易高达38亿澳元，这其中包括第四季度12亿澳元的销售额。这仅仅单是土地价格，还不算已经涨得离谱的建筑成本以及人工成本。所以，房价不涨很难！房价虽然还会涨，且势必会超过通胀，但是不会继续放肆飙涨。澳洲就算环境再好、医疗、教育再突出，如果房价太高，就一定会打消大部分海外移民的念想。而如果澳洲没有人口红利（海外移民）支撑，澳洲经济前景将不可想象，毕竟澳洲现在真的太缺人、缺劳动力了。更主要的是，澳洲未来的移民政策仍将以高技术人才引进为主。有技术、能找工作、有稳定工资，这类移民无疑将是澳洲房市再次启动的源源动力。你看看你周围人，只要有钱了第一位大多都还是买房。所以千万不要怀疑房子的金融属性，优质房产的天花板还远远未到。前两年房价普涨的时代已经到头，市场即将开启大分化时代。稀缺资源（地段、景色、学区等）的房产虽然价格高企，但是却异常坚挺，异常保值。如果你手上好房子没有，烂房子却很多，今年也是个好机会。简单说，就是过去两年房价大涨之下还稳坐钓鱼台的物业，大概率就是烂房子。只要人来了，首次置业、刚需动起来，就是交易的好机会。大家务必抓住机会，把手上的烂房子赶紧抛掉。此条适用于所有房屋类型。对于急切的刚需和置换今年一定要入市，一定要用尽政府政策和羊毛福利。而纯投资，则需要观望政策尺度，尤其是后续对于海外人士购房的政策导向。一定要切记：有投资客的地区，不一定价值很大，但没有投资客的地区，一定不值得你去投资。而2022年难操作，因为房价涨跌完全取决于政策的力度与市场行情的动态关系。但一定要记住：不要在预测的政策下行动，而要在政策落地后第一时间果断出手。最后对联邦政府预算案进行一个民调，看看大家的意见。
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