澳洲楼市租金，涨疯了！
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前言
旅游产业回暖带动短租需求
首府城市租金收益空间巨大
房价下跌中的投资机遇
结语
前言
自5月初升息以来，澳大利亚房地产中值已下降了2%。这三个月下跌的速度与2008年全球金融危机爆发初期下滑的速度相当。
但是这轮下跌或许也类似于金融危机时的情况，非常剧烈但短暂。
随着传统的春季售房季即将到来，房租收益的巨大变化和稳定回报的长期前景正吸引投资者重返房地产市场。
过去3个月，全澳范公寓房和独立屋的租金双双上涨。在截至6月的12个月里，全澳公寓租金飙升了10%——这是自2005年以来出现的最大涨幅。让我们看一下市场热点，哪些房地产带给投资者租金收入的急剧增长。
旅游产业回暖带动短租需求
首先结束了两年多的疫情封禁后，澳洲居民开始“报复性”旅游消费，海外游客的持续增加也给短租市场带来了需求增长，越来越多的房东选择将投资物业转向短期租赁市场以期更高的投资收益。
调查数据显示，澳洲三个主要旅游城市悉尼、墨尔本和布里斯班在短租网站上挂牌房屋分别为11043套，15500套和4730套。
其中悉尼在Airbnb上挂牌出租的房屋数量与城市内长期出租的房屋数量持平。
在Airbnb网站，悉尼供应的房屋数量和入住率均位列世界第八，而平均价格为世界第七。其他热门旅游地区的短租市场如墨尔本，布里斯班，黄金海岸等随着澳洲旅游业回暖也表现出旺盛的需求。
调查显示一个成功的Airbnb房东租金回报率可以达到14%以上，是传统租赁市场的3.5倍以上。
随着国门进一步开放，未来房屋短租价格上涨将会长期继续。
尤其在占据主要旅游市场份额的中国解禁后，旅游住宿的需求可能将在2023年达到高峰。
那些具有地理优势，景观特点的房产在市场上更具竞争力。
首府城市租金收益空间巨大
数据显示去年全澳首府城市租金涨幅高于全国平均水平，为14%，周租金要价达到420至575澳元，其增幅达到年化通胀率的两倍。
受欢迎的物业租金涨幅甚至超过通胀水平三倍。
疫情期间由于生活和工作方式的变化，首府城市经历了不同程度的移民流出。
疫情缓解后州际和州内人口重新回流到主要的首府城市，使这些地区的租房需求出现了大幅增加。
在此基础上，悉尼和墨尔本得益于海外移民回升，租赁市场需求将更加强劲。根据以往经验大多数来澳的新移民倾向于停留在悉尼或墨尔本。
这些人的住宿首选通常都是租房。鉴于澳洲劳动力短缺，今年7月内政部长Clare O'Neil表态将尽快审批积压的16万永久技术移民签证的申请。
9月初即将召开的就业与技能峰会上工党将推进把每年移民配额从16万人提高到20万人的提案。疫情期间离境和获批但未入境海外移民约有50万，未来移民涌入势必将推高以悉尼，墨尔本为首的首府城市的租金。
从租金年增长幅度来看，无论在首府城市还是偏远地区，公寓房表现均好于独立屋。根据2021年的人口普查数据分析得出，那些租房支出占家庭收入30%以下，以及空置率低于1%房源将成为房租飙升的地区。
通胀给家庭支出带来的压力促使租户寻求房租更便宜的房屋。中高密度公寓住房相对较高的可负担性成为优势，推动其租房需求稳步增长。
自从边境重新开放以来，房屋空置率急剧下降。在澳大利亚15000多个城区中，有40%以上的房产空置率只有1%，甚至更低。
其中全澳公寓挂牌量与5年平均数相比下降了三分之一。
目前不仅没有迹象表明供应量将上升，而且由于成本上涨，材料不足及劳动力短缺等首先损害了大型公寓开发项目，未来公寓新房供应量处于历史性下降的阶段。
以悉尼为例，自2016-17年达到3.8万套的公寓房峰值以来，公寓批准数量一直在下降。规划部的记录显示，2020-21年度，大悉尼地区建成的住宅总数不到3万套，远低于政府每年3.6万套的粗略目标。
其中公寓完工量不到1.8万套，低于10年的平均水平。这将加剧公寓房市场的短缺，进一步推高房租。从澳大利亚各城市中公寓房的租金收入情况看，墨尔本、悉尼、阿德莱德、布里斯班的租金年增长率位居前四。
房价下跌中的投资机遇
房价下跌的同时，租金却保持上涨，租金回报率迅速攀升。
值得注意的是，房价跌至谷底的时间预期与租金上涨周期之间存在一定的时间差。
除了慎重选择优质投资物业之外，在合适的时间进入市场可能会更有效地发挥资金杠杆作用，取得最大的投资收益。
专家预测房市衰退可能在未来12个月内结束。但在此期间，在通胀持续和澳联储继续加息的影响下，房价有可能会大幅下降。预计在今年年底或明年年初看到最严重的价格下跌，有望在9月左右触底。
另一方面，澳洲人口中心预计移民净流量将在2021年后的未来四年恢复到疫情之前的水平，并在中期保持每年 235,000 人的输入。
随着全球疫情政策的松动，旅游业的复苏也将逐步深入。在现存房屋总量的基础上，未来两三年新房供应量减少与市场需求旺盛之间的不匹配恐在短期内无法解决。
换句话说，租赁市场需求在中长期内将保持一个长期并持续稳定增长的态势，房租在需求关系中占据上涨优势。投资者合理的介入不仅可以取得可观的租金收益，或可在房价回归的同时增加了资产价值。
结语
从2020年年中的市场低点到2022年4月房价顶峰，房价平均上涨了28.6%。如果此轮下跌幅度高于金融危机期间的8.5%也不足为奇。
目前我们只看到了2%的跌幅，从另一个角度来看，很多机会还在等待。
随着澳联储放缓加息步伐，通胀趋于缓解，房市的拐点可能早于预期到来。国际边界重新开放造就了旺盛了房屋租赁市场。这些都是市场的机遇。
跌与涨的趋势可谓每个人都知道，但你真的可以在所谓的最低点买到房子吗？所有我们看到的数据都只是历史的体现，而我们本身正处在创造历史当中。
赚钱的人永远比其他人先一步抓到机会。
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