澳洲楼市强劲回归，2024年涨势有望继续，昆州房价飙涨，未来要提高印花税？

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澳洲房地产市场全线强劲回归 2024年涨势有望继续

在经历了2022年由连续八次加息导致的低迷之后，去年房地产市场实现了强劲反弹。

尽管2023年又经历了五次加息，市场在年初开始复苏，到了春季，房源量、销售量和房屋价值均超过了2022年。

全澳房价在年底比2022年12月高出5.52%，达到新高。首府城市地区和城郊地区均实现了同比增长。

表现最突出的城市是珀斯、阿德莱德和布里斯班，它们成功避免了经济低迷，并且每个月都持续创下新的价格高峰。

在八个首府城市中，只有霍巴特和达尔文出现了同比下降。相比去年，维州的城郊地区和北领地也略有落后。

毫不奇怪，2023年房价增长最大的地区位于珀斯、阿德莱德和布里斯班。

排名前十的地区中，有五个位于珀斯，三个来自布里斯班。

尽管贷款成本高昂导致许多买家望而却步，珀斯西南区的房价仍上涨了18.23%。

珀斯的其他强劲市场包括东南区、西北区、曼哲拉和东北区，而珀斯市中心是该市唯一未进入全国前十的地区。

阿德莱德-北区是阿德莱德最实惠的地区，许多郊区的房屋售价不足40万澳元。该地区的增长率为14.81%。

在高利率时期，许多购房者的借贷能力受到限制，阿德莱德的更实惠地区正经历着复兴。

尽管面临高利率和通胀，房地产市场在2023年表现出令人惊讶的韧性。根据澳大利亚统计局的数据，9月份家庭储蓄与收入的平均比率降至仅1.1%，这是自2007年12月全球金融危机爆发以来的最低水平。

预计2024年房屋价值将继续上升，尽管增速比去年慢。

PropTrack的2024年房地产预测表明，未来12个月全澳房价可能增长1%至4%，首府城市地区的价值可能增长2%至5%。

基于2023年的强劲表现，珀斯、阿德莱德和布里斯班可能会看到最高的房屋价值增长，这三个城市的潜在增幅分别为8%、7%和6%。

预计霍巴特和达尔文表现不会那么好，可能会经历与2023年类似的价值下跌。

未来12个月房屋价值可能受到多种因素影响，包括进一步的利率上升（尽管这种可能性似乎在减弱）、通胀的增减、新建筑的数量，以及预计在年中出台的减税措施。

这些因素以及许多其他因素可能会影响房屋价值；然而，目前的预测是2024年增长将缓慢而稳定。

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昆州房价飙涨 房产机构呼吁提高印花税减免门槛

昆士兰房地产协会（REIQ）呼吁州政府将当前50万澳元的印花税减免门槛提高至至少75万澳元。

REIQ首席执行官安东尼娅·梅尔科雷拉表示：“入门级别房产的平均成本迅速超过了现有的首次购房者减免门槛50万澳元，并且自2008年以来未曾调整。”

根据PropTrack最新的房价指数，2023年12月，布里斯班住宅的中位价达到了78.3万澳元，同比增长了10.45%。

昆州其他地区的住宅中位价在12个月内上涨了8.47%，达到63.4万澳元。

目前的印花税减免规定，符合条件的首次购房者在昆士兰州购买不超过50万澳元的房屋时无需支付印花税，而50万至55万澳元之间的房屋适用优惠税率，可为购房者节省高达15,925澳元。

PropTrack高级经济学家安格斯·摩尔表示，2023年在昆士兰州售出的房屋中，只有大约三分之一能获得全部优惠，而超过40%的房屋可以获得部分减免。

布里斯班的情况更为严峻，去年售出的房屋中不到25%符合全额折扣资格，接近三分之一的房屋可以获得部分减免。

摩尔先生说：“印花税对首次购房者尤其严重，因为大多数首次购房者的存款受到限制。”

他补充说：“存款本就困难，印花税还会在你需要存的首付金额上增加数万澳元。”

REIQ表示，对减免门槛的审查早已逾期。

摩尔先生说，印花税对房地产市场起着制动作用，还会产生一些负面连锁反应，比如阻碍人们搬家和加剧住房可负担性问题。

他强调：“印花税减免可以帮助首次购房者，但我们需要关注印花税的整体成本以及更广泛改革的必要性。”

其他州已采取措施改革印花税，以首都领地为首，该地区一直在逐步淘汰这项税收，同时提高市政税率，这是使购房更公平的20年征程的一部分。

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受加息影响 新州地价下跌近500亿

虽然新州房价依然坚挺，但土地价值却下降了近500亿澳元。

新州总估价师办公厅（NSW Valuer General）最新发布的报告显示，2022年7月1日至2023年7月1日，新州土地价值从2.85万亿澳元降至2.80万亿澳元，降幅为 1.6%，其中住宅用地价值下跌了3.8%，悉尼内城区和西北区地价跌幅最大。

地价下降对于需要缴纳土地税的投资者来说是个好消息。

报告显示，高利率和飙升的建房成本导致Burwood、Canada Bay、Canterbury-Bankstown、Parramatta、Inner West、Ku-ring-gai、Ryde和Strathfield的地价下降了5.6%。

而随着寻找更便宜房源的居民迁入偏远地区，当地的地价大幅上涨。新州西北部地价涨幅最高，达到19.7%，这些地区包括一些小镇，例如Gunnedah、Moree、Narrabri和Tamworth。

虽然许多企业仍然允许员工在家工作，但悉尼市中心商业用地的需求仍然很高，地价上涨了7%。

新州总估价师戴尔（Sally Dale）说，虽然高利率和通货膨胀导致悉尼住宅土地价值下降了4%，但这对商业用地的价值影响较小，中央火车站附近的重建工程带来了积极影响。

新州财政税务局（Revenue NSW）根据对土地价值的评估计算征收的土地税。地方政府也会根据地价评估报告订立市政费摊派标准。

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全澳最贵！中位周租$700创历史新高，2024悉尼租赁危机持续严峻

悉尼的租金价格在过去一年里出现了“两位数”的增长，创下了每周700澳元的历史新高。

虽然有迹象表明，全国部分地区的租赁危机已经开始缓解，但专家表示，悉尼的迹象并不明显。

最新的《PropTrack市场洞察报告》（PropTrack Market Insight Report）显示，由于持续的需求和房源短缺，导致悉尼的中位租金要价在2023年上涨了16.7%，让悉尼稳坐全澳最贵城市的宝座。

仅2023年四季度一个季度，中位租金就上涨了1.4%，达到每周700澳元。

在过去的一年里，单元房和独栋屋租金均大幅上涨，分别上涨了17.2%和13.6%。目前，悉尼独栋屋的平均租金为每周750澳元，单元房租金为每周680澳元。

PropTrack高级经济学家Angus Moore说：“随着我们进入新的一年，悉尼各地的情况没什么变化。”

“我们看到独栋屋和单元房的租金都在以两位数的速度强劲增长。这种增长速度非常快，而且是在可租房源不多的情况下实现的。”

“12月份的租赁空置率低于1.5%。”

Moore说，与2022年相比，2023年独栋屋租金的增长速度更快，而单元房租金的增长速度稍慢。

“悉尼的情况有所不同，在2020年和2021年，悉尼的房租总体上比较疲软，但此后却迅速增长。”

“目前这种快速增长仍在持续。”

虽然最新数据显示全国许多地区的租金价格有所下降，但悉尼的情况却并非如此。

“在过去的几个季度里，悉尼单元房的季度增长率略微放缓。”

“悉尼的增长势头依然强劲。也许全国各地的租金增长开始放缓这一事实意味着我们最终会看到悉尼的增长放缓。这是一线希望，但不是很大。”

租赁市场正进入一年中最繁忙的时期，供应和竞争都在加剧。

Moore说：“这将是一个繁忙的时期，但不幸的是，现实情况对租房者来说仍然是一个充满挑战的时期。”

与此同时，新州偏远地区的情况有所缓解，独栋屋和单元房的租金在上一季度保持不变，均为每周520澳元。

Moore表示，全澳偏远地区租房者的前景“略好”：“中位租金要价已连续两个季度保持稳定，自6月份以来一直保持在每周500澳元的水平。”

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