房子不再是个香饽饽了吗？
在我毕业前，曾经写过一篇文章：嗨，打算买房吗？，文章主要是吐槽过去几年北京飞涨的房价：
“ 从2009年3月到2017年3月，即使中间经历了多轮调控，不乏阴跌和横盘；但8年时间北京平均房价总涨幅为414%，年化收益率接近20%；也就是说，只要你在北京买了房，你也可以成为全球股神巴菲特！”
当时感慨于房价长得太快，恨自己不能早生十年赚钱买房；如今我已工作两年，有时候走在回家的路上也会想起，假如我15年本科毕业没有读研直接工作会是怎样？
其他的我不确定，但在买房这件事上会比现在焦虑无数倍。
为啥？因为刚工作就赶上房价暴涨，一天一个价：勤勤恳恳工作三个月，一算存款一看房价，距离凑齐首付又增加了50万；在这种氛围下，还能安心上班吗？
平头百姓尚且如此，嗅觉最为灵敏的热钱更是一波又一波地前仆后继。企业也没心思做实体了，辛辛苦苦一年净利5%，上下游还欠账；同样的投入拿去炒房利润就能翻十倍百倍，岂不美哉？
经济脱实向虚，和「中华民族的伟大复兴」背道而驰，更重要的是有实力的韭菜已经割得差不多了，负债杠杆接近极限，再暴涨房价就得崩。
崩盘是无法接受的，暴跌也不允许，选项一共ABC，政策就干掉了俩，这题还能做错？作为领头羊的一线城市房价只要能稳住，不影响二三四线的新房销售，国家还是很乐意给后浪们一定的缓冲时间。
所以如今就是当初写的「最理想的情况」：
“ 最理想的状况是政府能强力控制房价，就像手里的橡皮泥一样，想怎么捏就怎么捏，一次暴涨之后通过长时间的横盘等待大家购买力跟上来之后再上涨……”
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买房，买的是预期
我们都知道，商品价格是由供需关系决定的，但房子不一样，它是由“看不见的大手”决定的。
政策能够极大地影响房价，那说明要么是政策可以决定房子的供需关系，或者政策可以决定国内的房子是不是市场语义下的商品。
但只要房子不是免费赠送或者强迫双方交易，人们可以自主选择合适时间进行交易，那房价还是能很好地代表人们的购买意愿。
房价反映购买意愿，这是重要前提。
我们经常听到「刚需买房」这样的表达，刚需人群可谓是购买意愿最强的一波人了，理论让他们愿意为购房付出的代价是最高的。也有很多专家和大V说第一套房是买来住的，反正不卖不用考虑价格，刚需只要凑够了钱要果断上车。
如果真是这样，为什么这两三年成交量相比2015～2017年少了那么多，是“刚需”们这两年集体人间蒸发了吗？
当然不是，是因为政策影响了人们的预期，人们真的开始相信“房住不炒“。
大家买房从来不会只考虑使用价值，相反，思考得最多是房子的投资属性，我买来之后会不会涨？
新盘被政府限价，房价倒挂周围二手房，买到就是赚到，即使十万一平，即使有钱买房的人已经有几套房住不了，排队摇号依旧是人山人海；而鹤岗十万一套房也没去买，无他，实在是没人接盘出不了手。
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控制成交量来调控房价
头几年是卖房人的市场，317新政之前，经常是买房人和房东砍价，从早上砍到晚上，房子总价从520w砍到550w，最后房东以580w卖给了别人。
到了今天，国家通过政策释放信号，改变人们对于房价的预期和交易成本，从而控制成交量来调控房价。
从17年开始，北京开启漫漫阴跌，今年同事们买房时都很轻松自在，主动权在购房人手里，房东都得出点血才能把房子卖出去，不过三年时间，「攻守之势异也」。
前面说了预期的重要性，再谈谈国家怎么影响交易成本。
在新房的交易中，地方政府卖地给开发商，开发商拿到地之后开发出售，咱们拿着首付去售楼处买房；二手房交易中只有买房的和卖房的（中介几乎不影响价格），买卖双方一拍即合即可交易。
在上面的环节里，可以给房企加三道红线（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍）；可以让银行新增贷款房贷占比不超过30%；可以限制购房资格、首付比例、交易税费及利率。
一个个拿出来说，在新房里：
1、政府可以控制土地供应；卖地越多，商品房、限竞房、福利房越多，但政府一般不靠这个来控制房价，因为土地是有限的，需要慢慢卖出个好价钱。
2、影响开发商的利润；新房房价=建筑成本+地皮+开放商利润，政府既想要降低房价，又不想减少土地收入，所以推出限价/竞房希望压缩开发商利润；开发商不是傻子，新房房价定了，地皮还那么贵，我也得赚钱。
所以只能压缩建筑成本，或者强行绑定额外的增值服务。所以大家用稍微便宜点的价格买来质量较差的商品房。
3、控制银行贷款；无论是银行少给开发商房贷还是少给百姓房贷，都会提升交易门槛，使得一部分原来可能成交的交易无法成交，从而降低成交量。
在像北京这样的二手房交易为主体的城市，控制房价主要是通过控制购买门槛和交易成本：
1、提升购房资格门槛；户口或者连续缴纳社保5年才能购房，且最多购买2套。
2、提升购房资金要求；普通住宅首套房首付35%，二套房首付60%；非普通住宅首套房首付40%，二套80%；普通住宅要求在140平以下，限定了房价和总价，很多可交易的房子属于非普，首付要求就会很高。
3、提升二手房交易成本；如果交易房产是房东名下唯一房产，且距离上次交易已超过五年，相关税费较低；否则会有额外的增值税和个人所得税，经常是房子总价才四百万，交税要50w。
就这样通过一条又一条的政策，来约束交易双方，提升交易成本，使得原来愿意交易的人们不想交易了，就这样使得成交量迅速降低。
而在交易过程中，成交量往往会对成交价变化带来影响。
一般来说，成交量极速放大，说明买卖双方都很认可自己的交易，市场分歧较大，交易趋势就容易发生转变；反之缩量则意味着趋势延续。
原因是成交量萎缩，说明要么是卖的人不愿意卖，要么是买的人不愿意买；前者由于买不到促使价格继续保持上涨趋势，后者由于卖出去继续降价以促成交易，所以缩量会延续已有趋势。
所以，在一轮极速飞涨之后，在人们对于房价上涨预期还保持一致时，政府通过政策大大降低来成交量，避免从暴涨转换成暴跌，同时还限制住了房价，给了新韭菜新希望。
而当人们对上涨预期出现明显分歧时，政府会通过政策的开放使得新购买力入场，托起房价；从而人们对上涨预期又保持一致，政府又可以通过政策使得房价横盘，以时间换空间，逐步消化泡沫。
前面提到北京8年涨了414%，年化近20%，但如果把时间拉长，后5年不仅没涨还有点阴跌，累计13年涨幅为400%，那年化就只有11%了；而且随着中国GDP逐步减缓，房价的长期涨幅不会超过年均10%。
普通人还是听国家的吧，现在就正常攒钱消费，让房价在底部区域多抻一抻；等到经济回暖政策放开之际，抓住机会让最近踏上新的上升轨迹。
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