中小物企并购图鉴：小米加步枪
文/乐居财经 邓鑫妮
储备面积在减少，银城生活服务（01922.HK）正在追赶，但其中夹带着更多“谨慎”。
作为银城生活服务的主要投资控股的运营公司，南京银城物业服务有限公司（简称“银城物业”）已经出面为银城生活服务拿下多家公司。10月14日，银城物业揽下无锡市楼宇房产物业管理有限责任公司（简称“楼宇房产物业”）100%股权。
一个月前的9月12日，银城物业还接盘了江苏友邻物业管理有限公司（简称“友邻物业”）51%股权。今年以来，经银城物业之手投资的公司已经有11家。
银城物业卖力投资，为银城生活服务的第三方外拓带来了一些效果。中报显示，截至2021上半年，银城生活服务新增在管面积为986万平方米，其中来自第三方的面积905万平方米，占比92%。
“到2023年，在管面积突破1亿平方米。”尽管有第三方面积的补充，然而银城生活服务目前的规模仍离1亿方的距离较远。
“小额”投资
今年以来，银城生活服务公告的对外投资并不多，总裁李春玲在业绩会上给出的解释是：“银城生活服务对并购持谨慎、稳健原则。”
而那些通过银城物业达成的收并购，其交易规模和金额都不太高。
在今年投资的11家公司中，楼宇房产物业的体量不算突出。1997年成立，然注册资本为50万元，实缴资本约为23.46亿元，经营范围含清洗保洁、房地产中介服务、绿化管理等。
银城物业入驻前，楼宇房产物业的股份分别由郑来斌持股54%、王婷持股10%、袁晓云持股9%、严渊卿持股9%、金敏伟持股9%、戴渊持股9%。此后，则由银城物业100%持有。
同一时间，总经理和监事也换成了银城物业的人。随着持股份额的消减，郑来斌的总经理职位和严渊卿的监事职位分别由蒋祖柏、全莉萍接替。
银城物业投资注册资本体量较小公司的情况还有不少。今年投资的公司中，注册资本从50万元-1001万元不等，不过大多向500万元及以下倾斜。
其中，注册资本达到1000万元的有3家公司，注册资本为50万元-500万元有8家。
收并购克制，或许与银城生活服务手中的现金有关。截至上半年，其现金及现金等价物约为2.75亿元，较去年末的5.67亿元缩水了一半。
储备面积同比“腰斩”
此外，银城物业的投资还有另一个特点，大多集中在江苏省内，尤其是省会南京。今年的新增投资中，5家公司位于南京，同期仅一家杭州临安众航物业出了江苏范围。
“江苏省外的项目可能毛利水平更高，但公司市场战略上，明确要求区域集中化，外拓项目以江苏省内为主。”银城物业的投资紧跟集团的战略。
由于长时间在省内“觅食”，银城生活服务的区域性发展颇为明显。
截至2021年6月30日，银城生活服务的物业管理服务涵盖中国19个城市，包括江苏省的12个城市及长江三角洲地区大都市中其他省份的7个城市。其中，在南京的在管面积为3066.3万平方米，占比超六成；来自南京地区的营收达3.66亿元，占总营收的近八成。
虽然有地方品牌加持，但银城生活服务的储备面积近两年却在减少。
2016-2020年，银城生活服务的储备面积分别为340万平方米、320万平方米、680万平方米、470万平方米、360万平方米。
而截至2021年6月30日，银城生活服务的合约建筑面积为5091万平方米，在管建筑面积4900万平方米，储备面积仅为191万平方米，同比去年同期的359.2万平方米，储备面积减少了近一倍。
在不充裕的规模上，银城生活服务的盈利表现也有所受限。
截至2021年6月30日，银城生活服务实现营收5.88亿元，同比增长40.97%；毛利为9784万元，同比增长20.12%
营收和毛利增长较为明显，不过两项主营业务的毛利率却在逐渐滑坡，整体毛利率同比减少2.9个百分点，跌至16.6%。
2021上半年，其物业管理服务营收为4.6亿元，占总收入78.6%；生活社区增值服务实现营收1.3亿元，占总收入21.4%。同期，物管服务的毛利率由去年同期的14.7 %跌至11.3%，生活社区增值服务毛利率由去年同期的39.6%跌至36.2%。
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