物企暴涨停车费背后
文/乐居财经 靳文雨
最近，一则突如其来的停车收费涨价方案，在祈福新邨的业主群炸开了锅。
据业主提供消息，祈福新邨的不同组团项目，停车费用均有所上涨，且涨幅不低。不少业主对此都表示出极大不满。
比如祈福倚湖居、天湖居、晓峰园、倚湖居、迎风阁、活力花园一期、名都阁，地下停车位月租从原来的400元/月，涨至880元/月，涨幅约120%。临停标准从原来的2.5元/小时，12小时限价15元，变为3.5元/小时，12小时限价25元。
名家阁负三、四层停车位月租从原来的500元/月，涨至900元/月。名望阁和臻品阁地下停车位产权仍在办理中，但月租也拟涨价，要从原来的600元/月涨至900元/月，涨幅50%。
关于涨价的原因，祈福新邨方面给出的解释是，各项目地下停车位租金，大部分已8年未调整过，多年来租金一直偏低，但物价、人工成本不断上涨，停车场维护成本不断增加，而楼价、房屋租金多年来也不断在增长，所以才作出调整。
业主们却对此并不买账。有业主直言，可以把具体困难说出来，比如说人工、管理费增长多少、赤字多少盈利多少，用数据说话，在合理的范畴里业主都是好商量的。
目前，该调价方案仍处于公示阶段，下一步将启动议价程序。
这家狂涨停车费的物企，其日子果真那么难过吗？2022年，祈福生活服务的营收约为3.83亿元，同比下降11.1%，为近4年最低。2019年-2021年，其营收分别为3.97亿元、4.21亿元、4.31亿元。
然而同期，祈福生活服务的年内溢利约为9510万元，同比增长了17.3%。这也使得其纯利率由18.8%增加至24.8%，同比涨幅为31.9%。据乐居财经了解，50家港股物企净利率排名前三名的物企中，就包括祈福生活服务，另外两家分别是星盛商业以及滨江服务。
抛售银条增利千万
不仅打起停车费主意，祈福生活服务还迷上了银条生意。
截至2022年12月31日止，祈福生活服务的其他收入及收益净额约为3172.1万元；2021年同期，为-1290.3万元。收益主要是由于录得投资于未分配银条的公允价值收益约1213.4万元。
乐居财经注意到，祈福生活服务的银条生意始于2020年。彼时，其动用其内部资源，透过香港持牌银行渣打银行（香港）有限公司，购买合共80万安士的未分配银条，总对价约为1.03亿元，2020年取得收益3580万元。
2021年，投资的银条公允价值开始出现亏损，约2124.4万元。银条生意光景不佳，祈福生活服务也开始抛售部分银条。
去年2月22日、3月3日及3月7日，祈福生活服务已透过渣打银行（香港）有限公司出售合共20万安士、10万安士及20万安士的未分配银条，所得款项总额约为7900万元。截至2022年12月31日，其投资于未分配银条的资产总额为5013万元。
另外，截至去年末，祈福生活服务的现金及现金等价物的利息收入为606.5万元，较去年同期的188.5万元增长了221.75%，录得外汇收益净额约为932.9万元，去年同期仅有36.4万元。
外拓谨小慎微
相较于其他老老实实的本份物企，祈福生活服务的主营业务颇为多样，涉及物业管理服务、专修及设备装置服务、零售服务、校外培训服务、资讯科技服务以及配套生活服务。
从具体业务来看，2022年其来自物业管理服务的收入为8294.7万元，较2021年同期增长了8.4%，其中来自商业物业管理服务的收入增加1.7%、来自住宅物业管理服务的收入增加0.5%，来自住户支援服务的收入增加了35.6%。
祈福生活服务提到，来自住户支援服务的收入大幅增加主要是由于对住户支援服务的需求增长所致。据乐居财经了解，同期，其家居助理服务收入为1797.4万元，同比增长了20.1%，而来自家居维修保养服务的收入为417.7万元，同比增长了204%。
截至2022年12月31日，祈福生活服务为16个住宅区及5项纯商业物业或项目提供物业管理服务，合计订约面积为985.9万平方米，去年同期为964.7万平方米。虽然实现了规模上的增长，但是相比与其他物企，其体量仍然较小。
此外，去年同期，祈福生活服务的装修及设备装置业务、校外培训服务、资讯科技服务等业务的营收分别为16.7万元、3012.9万元、3955.3万元，分别下降了97.4%、23.2%、42.3%。
物业管理服务之外，祈福生活服务还开展有零售服务，截至去年末，该集团营运19家不同规模的零售店，包括两家超市，一个生鲜市场及16家便利店，总建筑面积约为1.34万平方米。去年同期的18家零售店则涵盖建筑面积约1.32万平方米。
由于在投资外拓上的发力较小，截至去年年末，祈福生活服务的现金较为充足，为5.67亿元，同比增长了62.2%。与同期发布了2022年年报的50家港股物企相比，其现金涨幅位列第4位，增长幅度并不算小。
但乐居财经注意到，2022年物企的派息率为30%-60%不等，金科服务的每股派息最高，能达到0.65元，但祈福生活服务只有0.018元，在所有派息物企中最为“吝啬”。
除了炒银、外汇，祈福生活服务还喜欢银行理财。年报显示，2023年3月24日、3月29日及3月30日，该集团在中国内地的两家持牌银行分别存放定期存款本3000万元、2000万元及3000元。该定期存款将于3年内到期，按年利率3.1%计息。