借给“爸爸”7.5亿，这家商管物企靠利息催肥利润
文/乐居财经 靳文雨
发布中期业绩公告两天后，面对不断下行的股价，中骏商管紧锣密鼓地展开了回购行动。
最新公告显示，9月7日，中骏商管以每股1.16港元至1.18港元的价格回购1747万股股份，占总股本的0.87%，回购金额达2052.34万港元。
而自8月31日以来，该公司已连续5日进行回购，合计回购8000万股，累计回购金额9304.79万港元。
回购股票一定程度上代表了企业以及管理者对企业未来业绩发展的看好，对股价的拉升作用亦十分明显。
中骏商管9月7日的收盘价为1.19港元，上涨0.85%，全天成交额2496.44万港元。而在该股开展回购的5天时间内，已累计上涨10.19%。不过，在停止回购的9月11日，其股价开始回落，截至当日收盘报1.17港元，跌幅为1.68%。
从业绩来看，作为一家典型的商管类物企，中骏商管上半年收入上升约2.6%至约6.2亿元；净利润为1.41亿，较去年1.37亿，增长414.2万元；母公司拥有人应占溢利增加约2.7%至约1.38亿元。
净利润实现小幅增长的背后，中骏商管靠给关联方贷款，获得的利息收入2429万元，是挽回其利润下滑的最大“功臣”。
业绩增长之外，该集团商管的属性却在逐渐减弱，其开业前管理服务收入降逾7成，商业物业占营收的比重也从2022年上半年的33.6%降至为32.2%。与此同时，中骏商管的整体毛利率由2022年上半年的约41.6%减少至期内的约34.2%。
年初至今股价下挫37.77%
中骏商管上一次密集回购股票，还是在今年年初。1月11日-1月19日，该公司曾连续7日进行回购，合计回购6000万股，累计回购金额1.15亿港元。
今年4月，在公布2022年报的当天，该公司再发布了一封回购股份的说明函件，称在股东周年大会上，将提呈授予董事购回授权，使其在联交所购回股份，回购股份数目不超过决议案通过当日公司已发行股份数目的10%。
从5月30日发布的股东大会投票结果来看，全体股东一致赞成股份回购议案。而根据当日中骏商管已发行股份数量，其将购回的最高股份数目约为20150万股。
在最近开展的这轮回购中，中骏商管以9304.79万港元累计回购8000万股。而截至当前，年内该股已累计进行12次回购，合计回购1.40亿股，累计回购金额2.08亿港元。
而作为物企回购里的常客，中骏商管年的股价依旧在震荡中下滑，初至今其股价跌幅达到37.77%，在65家上市物企中，跌幅排名22位。
频繁回购的背后，中骏商管手中的现金较为可观。数据显示，截至2023年6月30日，中骏商管持有的现金及现金等价物为21.63亿元，相较于去年末的12.27亿元增长了72.68%。
同期，中骏商管并无产生任何贷款，亦无资产受限制或质押作为贷款的抵押品。而在2022年末，该公司曾抵押存款约10亿元。
开业前管理服务收入降逾7成
以商管类物企为标签的中骏商管，其营收却被住宅物业夺主，且商管营收以及占比还在下滑。
该公司主营商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务。数据显示，今年上半年中骏商管实现收益约6.2亿元，其中商业物业管理及运营服务业务实现总收入约为1.999亿元，同比减少约1.6%。住宅物业则实现收入4.2亿元，同比增长了4.69%。
从收入构成来看，商业物业管理及运营服务占营收的比重为32.2%，较去年同期的33.6%减少了1.4个百分点。在管建筑面积约190万平方米，同比增长约20.1%；在管项目18个，同比增加2个；签约建筑面积约500万平方米，同比减少约18.1%。
其中，受到中骏集团去年开始暂时停止购买土地影响，中骏商管提供开业前管理服务的购物商场数量由2022年上半年的7个大幅减少到期内的2个，这也使得其开业前管理服务收入大幅减少。
今年上半年，该公司来自开业前管理服务的收入由2022年上半年约2503.6万元降至约74.4%至期内约639.7万元，占其总收入约1.0%。
在住宅物业方面，中骏商管的非业主增值服务业务也有较大幅度的收缩。该业务的收入由2022年上半年约1.152亿元大幅减少约42.0%至期内约0.668亿元，占其总收入约10.8%。
对此，中骏商管表示是由于提供预售管理服务的住宅物业数目由2022年上半年的91个减少到67个，提供交付前检验服务的住宅物业数目由2022年上半年的23个减少到17个，以及停车场销售服务的收入由2022年上半年的约0.139亿元大幅减少到约190万元所致。
截至上半年，中骏商管住宅的在管建筑面积约2590万平方米，同比增长约15.5%；签约建筑面积约4310万平方米，同比轻微增长约1.3%。
非业主增值服务素来有着较高的毛利率，受该业务收入大幅减少影响，今年上半年，中骏商管的整体毛利率也由2022年上半年的约41.6%减少至约34.2%，同比下降了7.4个百分点。
7.5亿关联方贷款未收回
虽然受到关联地产公司影响，中骏商管的相关业务有所收缩，但在今年上半年，其来自关联方的应收款却并未减少。
数据显示，截至6月30日，中骏商管的应收关联方款项为7.54亿元，较去年末的6.44亿元增长了17.08%。根据公告，该公司的应收关联方款项为借予中骏集团的一笔贷款。
去年11月24日，中骏商管曾公告称，其全资附属公司上海中骏商业管理同意向上海中骏置业垫付不超过9亿元的贷款，年利率为7.0%，用于补充中骏集团的营运资金。
公开信息显示，上海中骏置业是中骏控股的全资附属公司，而后者亦持有中骏商管股份。
中骏商管表示将用内部资金拨付这笔贷款，约占其当时手中现金的三成（截至2022年中期，中骏商管现金及现金等价物约为29.3亿元）。
按两年时间计算，9亿元贷款年利率为7%，利息约为1.26亿元。中骏商管董事会也认为，透过订立贷款协议，该集团可利用其闲置现金产生额外收入，潜在回报高于其他可用选择。
此外，该贷款项下的额外短期至中期资金也能让中骏集团加快其物业建筑及交付进度，有利于中骏商管在交付相关物业后为其提供物业管理服务的长远发展。
截至今年6月30日，该项贷款结余约为7.541亿元。而中骏商管应收关联方款项的利息收入为2429万元。