A股物企更难了

文/乐居财经 靳文雨

10月29日下午，新大正（002968.SZ）陆陆续续披露了十则公告，包括2023年三季度报告以及一则关于公司回购股份方案的公告。

其中提及，新大正拟使用自有资金，以集中竞价交易方式回购部分公司发行的人民币普通股(A股)股票。回购资金总额不低于1500万元、不超过2000万元，回购价格不超过20.43元/股。

如果按其拟用于回购的资金总额上限及回购价格上限测算，预计回购股份数量为97.89万股，约占公司总股本的0.4298%；按其拟用于回购的资金总额下限及回购价格上限测算，预计回购股份数量为73.42万股，约占公司总股本的0.3224%。

事实上，在该公告发布两天前，新大正刚于10月26日发布过一则关于公司董事长李茂顺提议回购股份的提示性公告。从回购股份背后的原因来看，莫过于“充分调动公司员工积极性”、“增强公众投资者对公司的信心，推动公司股票价值的合理回归”等。 

据乐居财经《物业K线》查询，南都物业、新大正、招商积余、特发服务、中天服务，以及珠江股份6只A股物业股，上市或转为物业赛道至今，均未有过回购。

而此番让新大正坐不住的，或许是其跌跌不休的股价以及难言理想的业绩。数据显示，年初至今，新大正股票的跌幅约为38.99%。

从业绩来看，今年前三季度，该公司的营收为19.14亿元，同比上涨了19.77%，但其归属于上市公司股东的净利润为1.48亿元，同比下滑了14.69%，第三季度净利润的下滑幅度更多高达27.07%。

不过，纵览上市物企的现状，股票持续下行、业绩增长不利的情况，并不仅仅只发生在新大正身上。截至目前，6家A股物企，无一例外都难逃股价持续下跌的命运，只不过新大正的股价是所有A股物企中跌幅最大的。

在盈利能力上，A股物企亦延续了弱势，前三季度6家物企的净利润合共只有2.58亿元。而在去年同期，除去珠江股份外的5家物企净利润达9.04亿元。

今年上半年，尚有南都物业、中天服务两家物企的净利率超过10%。但到前三季度末，净利率最高的南都物业，只有8.82%；珠江股份的净利率持续为负值，其余几家物企的净利率则依旧徘徊在5%左右。

仅1家物企净利润上涨

A股物企的业绩素来分化明显。今年前三季度，尽管6家物企的营收规模均实现了上涨，但净利润水平却高低不一。

具体来看，招商积余以108.56亿元的营收及5.92亿元的净利润，继续在A股物企中领先，其营收增幅为18.29%。珠江股份和新大正以28.15亿元、22.92亿元的营收位列第2和第3位。

其中，珠江股份的营收涨幅高达72.95%，为几家物企增长之最。不过，与高速增长的营收相背的是净利润的持续亏损。珠江股份前三季度的净利润为-7588万元，仍是A股中唯一录的净利润亏损的物企。

另外，引起注意的是，珠江股份已经通过重大资产重组，完成了向物业管理与文体运营服务的转型，且该公司明确表示过，截至2023年第一季度末，置出房地产公司已不再纳入公司合并报表范围的珠江股份。

如果说，上半年的亏损是因为房地产相关业务的残留。三季度也该到了扭亏为盈的时候。但珠江股份亏损的局面并未有所改变。

数据显示，第三季度该公司的营业收入为3.67亿元，相较于去年同期调整后收入的8.2亿元，下滑了55.23%，归属于上市公司股东的净利润为-658.13亿元。对于三季度净利润的亏损原因，珠江股份季报中没有披露。

除珠江股份之外，新大正、南都物业和中天服务等3家物企，亦出现了增收不增利的局面。其中新大正的营收增幅为19.77%，净利润却同比减少14.49%至1.26亿元；南都物业的营收微增0.74%至13.88亿元，净利润减少了19.72%，为1.15亿元。

中天服务自去年8月成功“借壳”上市以来，营收规模就一直在A股物企中“吊车尾”。前三季度其营业收入仅有2.49亿元，与招商积余相比，营收规模相差了近43倍。同时该公司归属于上市公司股东的净利润为943.79万元，与上年同期相比下降59.54%。

单看第三季度，只有招商积余一家企业实现了净利润的增长，涨幅为24.3%，其余五家物企的净利润均不同程度出现下滑。其中南都物业的净利润下滑幅度最大，为-55.7%。

管理规模方面，目前只有招商积余和珠江股份在最新的第三季度报告中披露来相关数据。

截至2023年9月30日，招商积余的在管项目数量达到2043个，覆盖全国逾130个城市，管理面积达到3.33亿平方米。今年前9个月，其非住宅业务合计实现基础物业管理收入61.23亿元，报告期末管理面积达2亿平方米。

珠江股份方面，截至今年第三季度末，其在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计359个，签约建筑面积共计约3715.86万平方米。较今年第二季度末，新增了体育场馆项目为许昌体育会展中心、新昌小球中心等项目。

股价全员下跌

从当前的大环境来看，国家救市政策的发力，尚未成功扭转市场下行的趋势，地产股、物业股整体仍然跌跌不休。

回看物企股的市场表现，年初至今，65家上市物企股价平均跌幅为35.47%。其中碧桂园服务、万物云等头部物企跌幅超50%，融信服务、朗诗绿色生活、恒大物业的跌幅甚至超过了80%。仅有新希望服务、德商产投服务、京城佳业和宋都服务4家物企的股价在逆势回升。

6家A股物企年初至今股价都处于下跌状态，平均跌幅为-11.7%，相对于港股物企-37.89%的平均跌幅来说，情况还算好些。其中新大正的跌幅最大，为-38.99%，招商积余、中天服务年初至今的股价跌幅也超过了10%。

从当前的市盈率来看，中天服务处于领先位置，为56.696倍，其次是特发服务，市盈率为39.644倍。招商积余、新大正、南都物业的市盈率相当，介于18-20倍之间，珠江股份则表现为亏损。

据乐居财经《物业K线》统计，截至2023年11月1日，65家上市物企平均市盈率仅为13.06倍。A股物企中除珠江服务之外，市盈率均在均值之上。

截至2023年11月1日收盘，港股物企中，市盈率最高的是浦江中国（01417.HK），约为144.67倍，而佳融信服务、合景悠活、正荣服务、远洋服务等12家物企的市盈率显示为亏损。

从总市值来看，招商积余是A股物企中，唯一的百亿市值物企。截至2023年11月1日，招商积余报收13.48元/股，总市值为142.93亿元。其次是特发服务，同日收盘后的总市值约为45.29亿元。中天服务总市值最低，约为18.58亿元。

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